Rhaglen a chofnodion

I dderbyn unrhyw ymddiheuriadau am absenoldeb.

Derbyniwyd ymddiheuriadau gan Y Cynghorwyr Berwyn Parry Jones, Catrin Wager a Gethin G. Williams (Aelod Lleol).

 

I dderbyn unrhyw ddatganiad o fudddiant personol.

 

 

(a)     Datganodd yr aelod canlynol fuddiant personol am y rheswm a nodir:

 

• Y Cynghorydd Eirwyn Williams yn eitem 5.2 ar y rhaglen (cais cynllunio rhif C16/1561/44/AM) oherwydd ei fod yn berchennog llety gwely a brecwast bychan

 

Roedd yr Aelod o’r farn ei fod yn fuddiant a oedd yn rhagfarnu a gadawodd y Siambr yn ystod y drafodaeth ar y cais a nodir.

 

(b)     Datganodd yr aelodau canlynol eu bod yn aelodau lleol mewn perthynas â’r eitemau a nodir:

 

·         Y Cynghorydd E. Selwyn Griffiths (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.2 ar y rhaglen (cais Cynllunio rhif C16/156/44/AM)

·         Y Cynghorydd Sian Wyn Hughes, (oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.3 ar y rhaglen, (cais cynllunio rhif C17/0361/42/MG)

·         Y Cynghorydd Huw Gruffydd Wyn Jones (a oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.5 ar y rhaglen (cais Cynllunio rhif C17/0385/11/AM)

·         Y Cynghorydd Dafydd Meurig (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.7 ar y rhaglen (cais Cynllunio rhif C17/0498/16/LL)

 

Ymneilltuodd yr Aelodau i ochr arall y Siambr yn ystod y drafodaeth ar y ceisiadau dan sylw ac ni fu iddynt bleidleisio ar y materion hynny.

 

I nodi unrhyw eitemau sy’n fater brys ym marn y Cadeirydd fel y gellir eu hystyried.

 

 

(Nid oedd y mater canlynol wedi ei gynnwys ar y rhaglen ond cytunodd y Cadeirydd i’w ystyried dan Adan 100 (4)(b), Deddf Llywodraeth Leol 1972).

 

 

(a)           Cyflwynwyd i’r Aelodau yn ystod y cyfarfod gopi o lythyr a dderbyniwyd gan y Gwasanaeth Cynllunio  gan Ysgrifennydd y Cabinet dros yr Amgylchedd a Materion Gwledig, Llywodraeth Cymru ynglŷn â chais Cynllunio amlinellol ar gyfer datblygiad preswyl yn cynnwys hyd at 366 o unedau preswyl a ffyrdd mynediad, lleoedd parcio a chyfleusterau ategol cysylltiedig ym Mhen y Ffridd, Bangor. 

 

Gŵrthodwyd y cais oddeutu 12 mis yn ôl ac ers y penderfyniad hwnnw cynhaliwyd gŵrandawiad apêl yn erbyn y penderfyniad.  Ar 22 Awst 2016, adferwyd yr apêl i’w benderfynu gan Lywodraeth Cymru, oherwydd bod y cynnig yn ymwneud â datblygiad preswyl ac ynddo fwy na 150 o dai neu ddatblygiad preswyl ar fwy na 6 hectar o dir.  Ar 12 Mehefin cyhoeddwyd bod y Gweinidog o blaid caniatáu’r apêl cynllunio yn ddarostŷngedig i’r apelydd fynd i’r afael ag ambell fater. Fodd bynnag, yn unol â Rheolau Cynllunio Gwlad a Thref (Gweithdrefn Gŵrandawiadau) (Cymru) “Rheolau 2003”, os yw Gweinidogion Cymru, ar ôl i’r gŵrandawiad ddod i ben, yn ystyried unrhyw fater newydd o ffaith, a’u bod, o’r herwydd, yn barod i anghytuno ag argymhelliad a wnaed gan yr Arolygydd, rhaid iddynt beidio a gwneud penderfyniad sy’n groes i’r argymhelliad heb yn gyntaf roi gwybod i’r bobl a oedd a hawl i gymryd rhan yn y gŵrandawiad eu bod yn anghytuno â’r argymhelliad, rhoi rhesymau pam, a rhoi cyfle i’r bobl hynny gyflwyno sylwadau ysgrifenedig neu ofyn am ailagor y gŵrandawiad.   

 

Ystŷriwyd yr apêl yn unol â Chynllun Datblygu Unedol Gwynedd 2001-2016 ac ni roddwyd llawer o bwysau ar y Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd. Roedd y safle wedi ei ddynodi i bwrpas datblygiad tai yn y Cynllun Datblygu Unedol.  Yn dilyn derbyn adroddiad yr Arolygydd mewn perthynas â’r Cynllun Datblygu Lleol ar y 30ain Mehefin, bod pwysau i’w ystyried o ochr y Cynllun Datblygu Lleol wedi cynyddu’n sylweddol, ac felly yr ystyriaethau cynllunio perthnasol wedi newid.  O dan y Cynllun Datblygu Lleol nid yw’r safle wedi ei ddynodi ar gyfer datblygiad tai.  Fe fydd y mater hefyd ger bron y Cyngor i’w ystyried ar gyfer mabwysiadau ar y 28ain Gorffennaf 2017.

 

O’r herwydd, yn sgil polisïau cyfredol ac i amddiffyn yr apêl a phenderfyniad y Pwyllgor Cynllunio, awgrym y swyddogion cynllunio ydoedd gofyn i Lywodraeth Cymru ail-agor y gŵrandawiad.

    

(b)           Nododd Aelod a fynychodd y gŵrandawiad ei fod wedi bod yn anodd iawn i amddiffyn penderfyniad y Pwyllgor Cynllunio i’w wrthod oherwydd ei fod yn groes i bolisïau lleol ond roedd yn croesawu’r awgrym i symud ymlaen i gael apêl newydd ac ail-agor y gŵrandawiad.

 

(c)             Mewn ymateb i ymholiad, esboniodd yr Uwch  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 3.

Bydd y Cadeirydd yn cynnig y dylid llofnodi cofnodion y cyfarfod blaenorol o’r Pwyllgor hwn a gynhaliwyd ar 3 Gorffennaf 2017, fel rhai cywir.

 

(Copi’n amgaeedig)

Llofnododd y Cadeirydd gofnodion cyfarfod blaenorol y pwyllgor hwn a gynhaliwyd ar 3 Gorffennaf  2017, fel rhai cywir

Cyflwyno adroddiad Pennaeth Amgylchedd.

Rhoddodd y Pwyllgor ystŷriaeth i’r ceisiadau canlynol i ddatblygu.

 

Ymhelaethwyd ar fanylion y ceisiadau ac ymatebwyd i gwestiynau mewn perthynas â’r cynlluniau ac agweddau o’r polisïau.

 

PENDERFYNWYD

 

Codi annedd tri llawr ar wahan.

 

AELOD LLEOL:         Y Cynghorydd Gethin Glyn Williams

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

 

Codi annedd tri llawr ar wahân

 

 

(a)      Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio ar gefndir y cais, gan nodi y gohiriwyd cymryd penderfyniad ar y cais uchod er mwyn cynnal ymweliad safle a bu i rai o aelodau’r pwyllgor ymweld â’r safle cyn y prif gyfarfod.  Bwriedir codi tŷ annedd tair ystafell wely gyda garej ddwbl ar lawr daear yr annedd gyda man troi yn cael ei ddarparu ar ran deheuol y safle, yn ogystal byddai darpariaeth ar gyfer dau le parcio oddi ar y ffordd stad i ogledd y safle.  Yn bresennol defnyddir y safle fel gardd ddomestig gyda Tŷ Mynach, sydd i’r de o’r safle ac ym mherchnogaeth yr ymgeisydd.  Lleolir y safle o fewn ffin ddatblygu tref Abermaw ac fe ystyriwyd bod egwyddor y bwriad yn dderbyniol yn unol â pholisïau perthnasol.  Nodwyd bod y safle yn eithaf eang o ran ei faint gyda lefel isaf y safle yn sylweddol is na’r ffordd stad gerllaw, ac o ganlyniad byddai’r annedd yn edrych fel eiddo deulawr o’r ffordd stad.  Ystyriwyd y byddai uchder bwriedig yr annedd i’w frig yn dderbyniol.  Derbyniwyd pryderon bod y datblygiad yn ormesol ei naws ac allan o gymeriad gyda thai eraill ar y stad, serch hynny ystyriwyd oherwydd y rhesymau a nodir yn yr adroddiad sy’n cyfeirio at uchder, lleoliad a thirweddu presennol nad oedd pryder i’r perwyl hwn.  Tynnwyd sylw at ymateb asiant yr ymgeisydd i’r pryderon ar y ffurflen sylwadau hwyr a gyflwynwyd i’r Pwyllgor.  Nodwyd bod y safle wedi ei leoli o fewn Tirwedd o Ddiddordeb Hanesyddol Arbennig Ardudwy, gan fod y safle oddi fewn ardal / ffurf adeiledig tref Abermaw ni ystyrir y bydd effaith sylweddol ar y tirlun ehangach.  Ni ystyrir y byddai’r datblygiad yn achosi gor-edrych uniongyrchol annerbyniol i dai oddeutu 30 medr i ffwrdd ac ni ystyrir y byddai effaith ar gymeriad adeiladau rhestredig sydd wedi eu lleoli oddeutu 60m i ffwrdd.  Ni dderbyniwyd unrhyw wrthwynebiad i’r bwriad gan Uned Drafnidiaeth yn amodol ar gynnwys amodau a nodiadau perthnasol.  Mewn ymateb i ymgynghoriad nododd yr Uned Bioamrywiaeth nad oedd gwrthwynebiad i egwyddor y datblygiad os y cynhwysir amodau priodol.  Nodwyd bod y gwrthwynebiadau wedi derbyn ystyriaeth lawn fel amlinellir yn yr adroddiad.  Yn seiliedig ar yr holl faterion perthnasol gan gynnwys y gwrthwynebiadau, ni ystyrir bod y bwriad yn groes i’r polisïau na’r canllawiau lleol a chenedlaethol ac felly argymhelliad y swyddogion cynllunio ydoedd i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r amodau a nodir yn yr adroddiad.

 

(b)  Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd y gwrthwynebydd, ei bod yn gwrthwynebu ar ran ei mam sef perchennog Brookside a bod yr annedd arfaethedig o 3 llawr yn anaddas a’r lluniau yn gamarweiniol a ddim yn dangos lleoliad o’r agwedd deheuol sef yr ochr mwyaf sensitif.  Rhestrwyd y rhesymau canlynol o wrthwynebu yn unol â pholisïau Cynllun Datblygu Unedol Gwynedd 2001 – 2016:

 

1. Effaith ar fwynderau eiddo cyfagos sef adeilad newydd 3 lefel yn ormesol ac yn effeithio nid yn unig ar eiddo Brookside ond yn ogystal ar  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 6.

Cais amlinellol gyda’r holl faterion wedi eu cadw yn ol ar wahan i fynediad i godi dau uned manwerthu di-fwyd (dosbarth A1), gwesty 60 ystafell wely (dosbarth C1) gyda ty bwyta/caffi cyfannol ategol ynghyd a gwaith cysylltiedig gan gynnwys creu mannau parcio ag ardal gwasanaethau, mynediad gwasanaethau newydd, diwygiadau i fynedfa safle bresennol ynghyd a thirlunio ategol.

 

 

AELOD LLEOL:         Y Cynghorydd E. Selwyn Griffiths

 

 

Dolen i’r dogfennau cefndir perthnasol

 

 

Cais amlinellol gyda’r holl faterion wedi eu cadw yn ôl ar wahân i fynediad i godi dwy uned fanwerthu di-fwyd (Dosbarth A1), gwestŷ 60 ystafell wely (Dosbarth C1) gyda thŷ bwyta/caffi cyfannol ategol ynghyd â gwaith cysylltiedig gan gynnwys creu mannau parcio ac ardal gwasanaethau, mynediad gwasanaethau newydd, diwygiadau i fynedfa safle bresennol ynghyd â thirlunio ategol.

 

(a)   Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio ar gefndir y cais, gan nodi bod safle’r cais ar hyn o bryd yn wag ac wedi’i leoli ar ran o Ystad Ddiwydiannol Penamser, Porthmadog.  O amgylch y safle ceir amryw o fusnesau a defnydd diwydiannol gan gynnwys gorsaf betrol, masnachwr adeiladu a gwestŷ.  Tynnwyd sylw at weddill manylion y cais yn yr adroddiad ynghyd â’r sylwadau ar y ffurflen sylwadau hwyr. O safbwynt egwyddor y datblygiad, nodwyd bod nifer o bolisiau yn berthnasol oherwydd ei leoliad a dynodiadau tir.  Nodwyd bod hanes cynllunio yn berthnasol iawn i’r safle, rhoddwyd caniatâd cynllunio ar gyfer adeiladu dwy uned manwerthu di-fwyd a chanolfan arddio atodol.  Cychwynwyd ar y datblygiad trwy greu mynediad ar y safle i gerbydau ac o ganlyniad diogelwyd y caniatâd.  Yn 2012, rhoddwyd caniatâd cynllunio i godi hyd at 5 uned manwerthu di-fwyd ac un uned fwyd a diod ac uned fyw i reolwr.  O ystyried bod un caniatâd wedi cael ei ddiogelu a bod y llall yn parhau i fod mewn grym, ystŷriwyd y gellir rhoi cryn bwys i hyn fel ystyriaeth gynllunio berthnasol.  O safbwynt dynodiad y safle, er bod ystyriaethau’r polisi wedi newid ers rhoi’r caniatâd blaenorol, fe all y safle gael ei ddatblygu o dan y caniatad presennol sydd wedi’i ddiogelu ac ystyrir bod hyn yn sefyllfa wrth gefn realistig. O safbwynt yr unedau manwerthu arfaethedig nid bwriad y cais ydoedd cynyddu’r arwynebedd llawr manwerthu y caniatwyd yn flaenorol.  O ganlyniad ‘roedd y cais yn annhebygol o gael ardrawiad andwyol mwy ar hyfywedd a bywiogrwydd canol y dref na’r sefyllfa wrth gefn gyfredol.  Pe caniateir y cynllun, ystyrir y byddai’n rhesymol ac yn angenrheidiol i roi amod ar y ddwy uned i’w hatal rhag cael eu rhannu’n unedau llai ac i gyfyngu ar yr arwynebedd llawr manwerthu net.  Byddai hefyd angen amod i gyfyngu  ar ddefnydd manwerthu di-fwyd.  Tynnwyd sylw bod paragraffau 5.29 i 5.33 yn yr adroddiad yn asesu’r elfen gwesty ac nad oedd yr elfen yma o’r bwriad yn groes i bolisïau perthnasol.  Nodwyd ymhellach bod paragraffau 5.34 i 5.42 yn ymdrin â materion llifogydd a draenio ac o roi ystyriaeth deg i bolisïau a’r sefyllfa wrth gefn parthed caniatâd sy’n parhau i fod mewn grym ac sydd wedi’i warchod, ystyriwyd fod y cais yn y lleoliad hwn yn dderbyniol yn ddarostyngedig i amodau perthnasol.  Noda’r adroddiad bod ystyriaeth briodol a chasgliadau clir a rhesymol wedi ei rhoi i fwynderau, effeithiau priffyrdd,  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 7.

Materion gadwyd yn ol ar gyfer adeialdu ty annedd a modurdy.

 

AELOD LLEOL:           Y Cynghorydd Sian Wyn Hughes

 

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Materion gadwyd yn ôl ar gyfer adeiladu tŷ annedd a 4 llefydd parcio.

                                   

(a)        Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio ar gefndir y cais, gan nodi mai cais ydoedd i gymeradwyo materion a gadwyd yn ôl ar gyfer codi un tŷ a 4 llefydd parcio.  Nodwyd bod yr egwyddor i adeiladu tŷ ar y safle eisoes wedi ei sefydlu ers rhoddi hawl amlinellol am dŷ annedd.  Tynnwyd sylw bod peth gwahaniaeth rhwng y cynlluniau a gyflwynwyd gyda’r cais amlinellol o’u cymharu â’r cynlluniau a gyflwynwyd gyda’r cais manylion presennol.  Yn bennaf, roedd y gwahaniaeth wedi eu cyfyngu i ddangos lleoliad y tŷ tua 5 medr yn agosach at y ffordd sirol ac ymhellach oddi wrth eiddo gŵrthwynebwr.  Bydd crib y tŷ ar y cynllun cyfredol tua hanner medr yn uwch.  Teimlir bod y newid mewn lleoliad yn welliant ac ni ystŷriwyd y byddai codi uchder crib y to tua hanner medr yn cael effaith sylweddol fwy ar fwynderau cymdogion a’r ardal na’r hyn sydd eisoes wedi ei gefnogi drwy’r caniatad amlinellol.  Tynnwyd sylw bod y cais manylion a gadwyd yn ôl yn ymdrin â materion dylunio, ffyrdd ac effaith ar drigolion lleol yn unig ac ni ddylid ail-drafod materion o egwyddor.

 

O safbwynt gwrthwynebiadau a dderbyniwyd, oherwydd natur preswyl yr ardal, ni ystŷriwyd y byddai’r datblygiad allan o gymeriad nac yn cael effaith andwyol ar fwynderau gweledol na phreswyl yr ardal.

 

Ystŷriwyd bod y bwriad yn  cwrdd â gofynion polisïau sy’n ymwneud â diogelwch y briffordd a darparu parcio preifat gydag amodau priodol. Argymhellwyd gan y swyddogion Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostŷngedig i amodau perthnasol.

           

 

(b)   Nododd yr Aelod lleol:

 

·         Pan drafodwyd y cais yn flaenorol gan y Cyngor Tref yn 2016 bod modurdy yn cael ei ychwanegu a lle parcio ar gyfer 6 cerbyd

·         Pryder y byddai’r datblygiad yn uwch ac yn edrych allan o’i le yn yr ardal

·         Noda’r Uned Drafnidiaeth bod mynediad droed i’r briffordd ond tynnwyd sylw ei bod yn lôn sydd yn cael defnydd dyddiol

·         Gofynnwyd a fyddai modd rhoi amod tŷ fforddiadwy / angen lleol ar y datblygiad o ystyried bod sawl tŷ marchnad agored yn y pentref

 

(c)        Mewn ymateb i’r sylwadau, nododd y Rheolwr Cynllunio nad oedd modd ystyried yr uchod oherwydd bod yr egwyddor eisoes wedi ei sefydlu i’w ddatblygu a bellach bod y modurdy wedi ei dynnu allan o’r cais gyda llefydd parcio yn destun y cais gerbron. 

 

 

            Penderfynwyd:          Caniatáu - amodau

 

1.             Unol a chynlluniau.

2.             Llechi i’r to.

3.             Gostwng uchder wal / gŵrych y safle sy’n terfynu ar y ffordd sirol

i 1  medr uwchben y gerbydlon gyfochrog.

 

 

Dymchwel adeilad ac adeialdu ty.

 

AELOD LLEOL:         Y Cynghorydd  John Brynmor Hughes

 

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Dymchwel adeilad ac adeiladu tŷ

 

 

(a)  Ymhelaethodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais, gan nodi mai cais amlinellol oedd gerbron i ddymchwel adeilad ac adeiladu tŷ annedd newydd a’r unig faterion i’w hystyried ydoedd egwyddor o ddatblygu’r safle ynghyd â mynediad. Lleolir y safle ym mhentref gwledig Bwlch Tocyn o sabwynt Cynllun Datblygu Unedol Gwynedd ond yn y Cynllun Datblygu LLeol arfaethedig nodir y safle yng nghefn gwlad.  Lleolir hefyd o fewn Ardal o Harddwch Naturiol Eithriadol a hefyd y Tirwedd o Ddiddordeb Hanesyddol Eithriadol. Dangosir ôl troed y tŷ ar y cynllun gydag arwynebedd llawr daear o ryw 104 medr sgwâr ac felly gan ei fod yn dŷ deulawr byddai’r arwynebedd llawr yn dyblu i 208 medr sgwâr.  Ni fyddai’r arwynebedd llawr mewnol felly yn cyfateb i faint tai fforddiadwy fel argymhellir yn y Canllaw Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy ac felly bod y bwriad yn groes i ofynion maen prawf 4 o bolisi CH5 o Gynllun Datblygu Unedol Gwynedd.  Ystyrir y byddai’r bwriad yn dderbyniol o safbwynt maen prawf 5 gan nad yw’r bwriad yn amharu ar ffiniau naturiol presennol.

 

Derbyniwyd sylwadau ychwanegol yn cefnogi’r cais a chyflwynwyd rhain ar wahân i aelodau’r Pwyllgor.

 

O safbwynt maenprawf 6, ni ofynnwyd i’r ymgeisydd i gael asesiad gan Tai Teg neu a fyddai’n fodlon arwyddo cytundeb 106 a fyddai’n clymu’r eiddo fel tŷ fforddiadwy oherwydd ni ystyrir fod yna angen fforddiadwy gan fod yr ymgeisydd yn berchen ar ddau dŷ arall gyferbyn â safle’r cais.  Ystyrir bod y bwriad yn groes i bolisïau perthnasol ar y sail nad oedd angen lleol cymunedol am dŷ fforddiadwy wedi ei brofi a bod maint dangosol yr eiddo yn sylweddol fwy na maint tŷ fforddiadwy.

 

Tynnwyd sylw ei bod yn bwysig nodi bod gwahaniaeth yn y polisïau tai rhwng Cynllun Datblygu Unedol Gwynedd a’r Cynllun Datblygu Lleol arfaethedig.  Ni fyddai Bwlch Tocyn wedi ei gynnwys fel clwstwr yn y Cynllun Datblygu Lleol ac felly fe fyddai’r safle yn un cefn gwlad agored a dim ond tai ar gyfer gweithiwr amaethyddol, coedwigaeth neu fenter wledig fyddai’n bosib eu datblygu ar y safle.  Byddai’r bwriad yn groes i’r gofynion hyn gan nad oes angen amaethyddol, coedwigaeth neu fenter wledig ar gyfer y tŷ arfaethedig.

 

O safbwynt mwynderau cyffredinol a phreswyl, ystyrir o ddylunio’r tŷ yn addas fod modd lleoli tŷ ar y llain mewn modd na fyddai’n achosi niwed arwyddocaol i fwynderau’r gymdogaeth leol.

 

Tra’n cydnabod amgylchiadau personol yr ymgeisydd o ran anabledd y mab, yn dilyn pwyso a mesur y bwriad yn erbyn y polisïau perthnasol, nodwyd nad oedd egwyddor y datblygiad yn cwrdd â gofynion polisïau tai’r Cyngor, sy’n nodi bod safleoedd mewn pentref gwledig yn cael eu defnyddio i ddiwallu anghenion fforddiadwy yn unig.  Ni chyflwynwyd tŷstiolaeth i’r perwyl hwn.  Nodwyd ymhellach nad oedd y Cyngor wedi eu hargyhoeddi, yn seiliedig ar y wybodaeth a gyflwynwyd, bod rhesymau teilwng wedi eu cyflwyno i wyro oddi wrth polisïau y Cyngor na pholisiau cenedlaethol yn ymwneud â thai fforddiadwy.

 

Argymhellwyd gan y  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 9.

Cais amlinellol i godi un annedd.

 

AELOD LLEOL:         Y Cynghorydd Huw Gruffydd Wyn Jones

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

         Cais amlinellol i godi un annedd.

 

 

(a)          Ymhelaethodd y  Rheolwr Cynllunio  ar gefndir y cais, gan nodi’r bwriad ar gyfer cais cynllunio amlinellol i ddymchwel adeilad cyn modurdy masnachol a chodi un tŷ annedd.  Nodwyd bod y cynlluniau dangosol a gyflwynwyd yn gofyn am godi un tŷ rhwng 6m a 7.9m o uchder ar y llain tir rhwng cefnau tai teras presennol sydd ar Ffordd Garth a Threm y Castell, Bangor, gyda’r bwriad i ddarparu mynedfa gerbydol newydd i Allt Garth ynghyd â chreu man parcio a throi newydd.

 

                       

            Lleolir y safle mewn ardal anheddol o fewn ffiniau datblygu dinas Bangor.

 

         O ystyried y polisïau cynllunio perthnasol nodwyd bod cefnogaeth polisi cryf i egwyddor y datblygiad ond ei fod yn cydymffurfio gyda pholisïau eraill y Cynllun Datblygu.  Ymddengys o’r cynlluniau bod y bwriad yn eithaf safonol ac yn cyd-fynd mewn modd priodol gyda eiddo eraill yr ardal ac ni fyddai effaith andwyol ar fwynderau gweledol na mwynderau cyffredinol yr ardal.

 

         Tynnwyd sylw bod adeilad diwydiannol metel yn gorchuddio’r safle cyfan ar hyn o bryd ac y byddai codi adeilad cyfoes ar gyfran o’r safle gan gadw gweddill y safle’n glir yn welliant sylweddol i olwg y safle.

 

         O safbwynt mwynderau cyffredinol a phreswyl, cyfeiriwyd at asesiad manwl ym mharagraffau 5.13 i 5.16 yn yr adroddiad.

 

         O safbwynt gwrthwynebiadau y gallai’r datblygiad ansefydlogi’r tir o gwmpas, nodwyd y byddai’n rhaid i unrhyw ddatblygiad fynd trwy’r broses Rheolaeth Adeiladu er sicrhau ei ddiogelwch ac mai mater i’r datblygwr fyddai sicrhau bod gwaith adeiladu’n cael ei gwblhau mewn modd diogel.  Ymdrinnir â materion waliau rhwng eiddo preifat drwy’r Ddeddf Wal Gydrannol.

        

         Yn dilyn ystyried yr holl faterion cynllunio perthnasol, credir bod y cais yn dderbyniol ac yn bodloni gofynion y polisïau perthnasol.  Argymhellwyd i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r amodau a nodir yn yr adroddiad.

 

 

(b)              Nododd yr Aelod lleol nad oedd unrhyw wrthwynebydd wedi cysylltu ag ef nac ychwaith gyda Chyngor Dinas Bangor, a bod cefnogaeth gan drigolion ei Ward i’r bwriad.

 

(c)            Cynigwyd ac eiliwyd i ganiatáu’r cais. 

 

 

            Penderfynwyd:          Caniatáu’r cais yn ddarostyngedig i'r amodau canlynol:

 

1.         Amod safonol amser cais amlinellol

2.         Datblygiad yn cydymffurfio gyda chynlluniau a gymeradwywyd

3.         Ni ddylai uchder crib prif do'r tŷ fod yn uwch na 106.55m fel y'i ddangosir yn y cynlluniau a gyflwynwyd

4.         Deunyddiau terfynol i'w cytuno gan gynnwys to llechi naturiol

5.         Ffenestri afloyw yn unig yn yr edrychiadau gogledd gorllewinol a de ddwyreiniol

6.         Amod Dŵr Cymru

7.         Mae'n rhaid cynnwys yr ymdriniaeth o ffiniau'r safle yn y cais manwl

8.         Tynnu’r hawliau datblygiad a ganiateir

9.         Mae'n rhaid cwblhau'r drefniadaeth barcio cyn preswylio yn yr eiddo

 

 

Nodiadau

Dŵr Cymru

Cyfoeth Naturiol Cymru

Priffyrdd

Gwybodaeth Waliau Cydrannol

 

 

Newid defnydd llawr cyntaf yr adeilad o fflat 4 lloft i llety myfyrwyr gyda 5 lloft ynghyd a codi estyniad a newidiadau allanol.

 

AELOD LLEOL:         Y Cynghorydd Steve Collings

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

 

         Newid defnydd llawr cyntaf yr adeilad o fflat 4 lloft lety myfyrwyr gyda 5 lloft ynghyd â chodi estyniad a newidiadau allanol

 

 

(a)  Ymhelaethodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais, gan nodi bod yr adeilad presennol yn wag ar ôl i’r defnydd olaf fel tŷ tafarn a fflat uwchben ddod i ben yn ddiweddar.  Byddai’r llety yn cynnwys 5 ystafell wely, 2 ystafell ymolchi ac un gegin ac ystafell fwyta agored ar y llawr cyntaf.

           

Cyfeiriwyd at y polisïau perthnasol yn yr adroddiad ynghyd â’r ymatebion i’r broses ymgynghori.    

 

O safbwynt egwyddor y datblygiad, tynnwyd sylw nad oedd polisi penodol yn y Cynllun Datblygu Unedol yn ymdrin gyda datblygiad o’r math hwn. Er hynny, bod y bwriad yn cydymffurfio gydag anghenion polisi C3 sy’n ymwneud â defnyddio safleoedd a ddefnyddiwyd o’r blaen.

 

Nodwyd y byddai’n rhaid ystyried teilyngdod y cais yn erbyn y sefyllfa bresennol, sef parhad i ddefnydd ar y llawr gwaelod ac addasu uned byw 4 llofft presennol i lety myfyrwyr gyda 5 llofft.  Tra’n cydnabod bod datblygiadau llety myfyrwyr yn bryder ym Mangor, ystyrir bod graddfa’r cais yn gymharol fach i gymharu gyda cheisiadau blaenorol ac felly yn annhebygol o gael effaith niweidiol na sylweddol ar y sefyllfa llety myfyrwyr nac ar stoc dai’r ddinas.  Er mwyn sicrhau trefniadau boddhaol ar gyfer gosod yr unedau, gellir gosod amod i gytuno’r cytundebau lletya o flaen llaw gyda’r awdurdod cynllunio lleol.

 

Tynnwyd sylw bod y fflat presennol yn darparu 4 ystafell wely gyda’r bwriad i ychwanegu un ystafell wely ac y byddai’n annhebygol i achosi effaith sylweddol gwahanol.  Ni ystyrir y byddai’r bwriad yn or-ddatblygiad ac na fyddai’n cael effaith andwyol sylweddol ar fwynderau preswyl.

 

O safbwynt materion trafnidiaeth a mynediad, ni dderbyniwyd gwrthwynebiad gan yr Uned Drafnidiaeth o ran diogelwch ffyrdd na darpariaeth parcio.

 

Yn dilyn asesu’r holl ystyriaethau cynllunio perthnasol, credir bod y bwriad yn dderbyniol ac yn cydymffurfio a pholisïau a chanllawiau lleol a chenedlaethol perthnasol, argymhellwyd i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i amodau priodol.

 

(b)   Cynigwyd ac eiliwyd i ganiatáu’r cais.

 

(c)   Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y pwyntiau canlynol gan aelodau unigol:

 

·         Bod yn rhaid cadw golwg ar y math yma o ddarpariaeth a theimlwyd bod y bwriad yn orthrymus o ystyried mai un cegin fyddai ar gyfer 5 uned a’u bod yn gwasgu mwy o unedau ar gyfer gwneud elw

·         a oedd angen rhagor o unedau ar gyfer myfyrwyr

·         pryder ynglŷn â diogelwch yn nhermau mynediad tân o ystyried nad oedd sylwadau wedi eu derbyn gan y gwasanaethau argyfwng tân / heddlu   

·         Bod cyfleuster un cegin rhwng 5 uned yn eithaf  derbyniol, ac o safbwynt tân defnyddiwyd llawr uchaf yr adeilad yn y gorffennol yn rheolaidd ar gyfer cynnal cyngherddau  i oddeutu 70 o unigolion

 

            Penderfynwyd:          Caniatáu gydag amodau

 

1.         5 mlynedd

2.         Unol â’r cynlluniau a’r Asesiad Canlyniad Llifogi

3.         Gorffeniad allanol i gydweddu a’r adeilad presennol

4.         Cytuno cytundebau lletŷa i gynnwys myfyrwyr yn unig, pwynt cyswllt ar gyfer y cyhoedd a chyfyngiad defnydd  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 11.

Codi ffatri/llaethdy gaws ynghyd a caffi a ardal ymwelwyr atodol.

 

AELOD LLEOL:         Y Cynghorydd Dafydd Meurig

 

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

            Codi ffatri / llaethdy gaws ynghyd â chaffi ac ardal ymwelwyr atodol.

 

 

(a)  Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio  ar gefndir y cais, gan nodi’r bwriad i godi ffatri cynhyrchu caws / llaethdy, gan gynnwys caffi atodol a chyfleuster ymwelwyr, ar ystâd ddiwydiannol ddynodedig Bryn Cegin, Bangor.  Fe fyddai’n gyfleuster newydd yn cynnwys adeilad deulawr ynghyd â chyfres o seilos i storio llefrith a dŵr.  Rhennir gweddill y safle yn un ardal ar gyfer llwytho a gweithgaredd busnes, gofod parcio ar gyfer 135 cerbyd ac ardal tirlunio o amgylch ffiniau’r safle.

 

            Cyfeiriwyd at weddill manylion y bwriad yn yr adroddiad.  

 

O safbwynt egwyddor y datblygiad, nodwyd bod y polisïau sy’n adnabod Stad Bryn Cegin fel safle diwydiannol i’w amddiffyn a bod y cais am ddefnydd diwydiannol yn nosbarth defnydd B2 yn unol â’r hyn anogir gan y polisïau.  Credir bod yr egwyddor o ddatblygu yn dderbyniol ar y safle hwn ond bod nifer o ystyriaethau polisi ychwanegol i’w hystyried.

 

         Er bod y datblygiad yn fawr, fe fyddai’r adeilad newydd o faint, dyluniad a defnyddiau a fyddai’n ddisgwyliedig oddi wrth adeilad diwydiannol cyfoes ar stad sylweddol ei faint, ac felly ystyrir y byddai’n gweddu i’r lleoliad.  Byddai’r tirlunio yn helpu lliniaru effeithiau gweledol y datblygiad a chredir na fyddai’n cael effaith niweidiol arwyddocaol ar fwynderau gweledol y gymdogaeth.

 

         Cyfeiriwyd at y ffurflen sylwadau hwyr a oedd yn nodi bod Uned Gwarchod y Cyhoedd wedi cadarnhau cefnogaeth yn ddarostyngedig i amodau ac felly ystyrir y gall y bwriad fod yn dderbyniol o safbwynt agweddau o’r polisïau sy’n ymwneud ag amddiffyn mwynderau gymdogaeth.

 

         Tynnwyd sylw bod materion trafnidiaeth, draenio tir, archeolegol a bioamrywiaeth oll yn dderbyniol.

 

         O safbwynt yr economi a materion ieithyddol, tynnwyd sylw bod yr asesiad yn gadarnhaol gan greu cyfleoedd gwerth uchel. 

 

         Nodwyd nad oedd gwrthwynebiad i siop na chaffi atodol i’r prif ddefnydd ac y gellir cynnwys amodau ar gyfer hyn.

 

         Yn dilyn asesu’r holl ystyriaethau, credir bod y datblygiad yn ddefnydd priodol o safle a glustnodwyd ar gyfer defnyddiau o’r fath ac argymhellwyd i ganiatáu’r cais yn unol ag amodau priodol gan gynnwys amodau ychwanegol Uned Gwarchod y Cyhoedd  yn ymwneud â system awyru / echdynnu, lefelau sŵn ac oriau gweithredu.

 

(b)  Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd  yr ymgeisydd

 

·         Mai menter ydoedd gan grŵp o ffermwyr ifanc a’i fod yn un o sylfaenwyr y fenter

·         Bod y fenter yn arbenigo mewn gwneud a gwerthu caws

·         Bod safle Bryn Cegin yn ganolog i Ogledd Cymru ac i’r perwyl yn gychwyn da ar gyfer y fenter

·         Y byddai’r ffatri yn defnyddio technoleg adnewyddol a bod y sustem yn cwrdd â’r gofynion

·         Y byddir yn creu oddeutu 20 swydd ar y safle

·         Y byddai’n agosach at y defnyddwyr

·         Hyderir y byddai amaethwyr yn cael gwell pris am eu llaeth gyda’r diwydiant yn symud ymlaen

 

(c)     Nododd yr Aelod Lleol ei gefnogaeth i’r datblygiad gan nodi:

 

·         Bod y safle gwag enfawr o fewn ei ward ers oddeutu 10 mlynedd

·         Bod y llywodraeth wedi buddsoddi yn is-adeiledd y safle  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 12.

Codi annedd newydd ar gyfer gweithiwr amaethyddol hanfodol ynghyd ag adeilad amaethyddol a mynedfa gerbydol.

 

AELOD LLEOL:         Y Cynghorydd Menna Baines

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

         Codi annedd newydd ar gyfer gweithiwr amaethyddol hanfodol ynghyd ag adeilad amaethyddol a mynedfa gerbydol.

        

(a)              Ymhelaethodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais, gan nodi bod safle’r cais yng nghefn gwlad agored y tu allan i unrhyw ffin ddatblygu gyda’r bwriad i godi byngalo 3 llofft ynghyd â sied amaethyddol ac i addasu’r fynedfa amaethyddol bresennol oddi ar y lon ddi-ddosbarth sy’n mynd heibio’r safle.

 

Cyfeiriwyd at y polisïau cynllunio perthnasol o fewn yr adroddiad ac fe nodwyd y derbyniwyd gwybodaeth ychwanegol gan yr Uned Draenio Tir a oedd wedi ei nodi ar y ffurflen sylwadau ychwanegol.

 

O safbwynt egwyddor y datblygiad, nodwyd mai dim ond mewn rhai amgylchiadau arbennig iawn y caniateir tai newydd mewn safleoedd cefn gwlad, h.y. pan fod angen tŷ i gartrefu gweithiwr llawn amser neu un a gyflogir yn bennaf mewn amaethyddiaeth, coedwigaeth neu ddiwydiant gwledig arall sy’n seiliedig ar ddefnyddio’r tir.

 

Tynnwyd sylw at ofynion Nodyn Cyngor Technegol 6 a pholisi CH9 y Cynllun Datblygu Unedol sy’n gofyn am wybodaeth a phrofion yn ymwneud â’r materion isod:

·         Y Prawf swyddogaethol

·         Y Prawf Amser

·         Y Prawf Ariannol

·         Prawf Anheddau Amgen

 

            a chydnabuwyd bod y datblygiad yn cwrdd â’r gofynion uchod.

 

O safbwynt dyluniad a mwynderau gweledol, ystyriwyd bod y cynllun am y tŷ yn un cymharol fychan ac anymwthiol.  Ar y cyfan, credir bod dyluniad y tŷ a’r sied yn eithaf disylw ac yn adlewyrchu dyluniad cyfredol adeiladau o’r fath yng nghefn gwlad Cymru.  Er derbynnir bod y lleoliad yn eithaf amlwg ac y byddai’r datblygiad newydd yn weladwy o fannau cyhoeddus gerllaw, ystyriwyd nad yw’r safle o fewn dirwedd ddynodedig ac y byddai’r datblygiad yn un nodweddiadol o’r ardal hon.

 

Er gwaethaf gwrthwynebiad gan breswylwyr eiddo Tyddyn Hir, sef y tŷ agosaf at y safle, oherwydd y pellter sydd rhwng y safle ynghyd â’r ffaith bod gwrychoedd aeddfed rhwng y safleoedd hyn, ni ystyriwyd y byddai’r bwriad yn achosi niwed uniongyrchol annerbyniol i fwynderau preswylwyr Tyddyn Hir.

 

Nodwyd bod y ffordd sy’n gwasanaethu’r safle yn un eithaf cul.  Fodd bynnag, er y byddai’r bwriad yn debygol o angen symudiadau trafnidiaeth amaethyddol mewn perthynas â’r gweithgareddau ar y safle, ni thybir y byddai rhain yn ddim gwaeth na’r lefel traffig a ddisgwylir gweld mewn perthynas â’r busnes amaethyddol petai’r tir yn cael ei ffermio gan berchennog yn byw tu hwnt i Waen Wen.  Cadarnhawyd bod yr Uned Trafnidiaeth wedi datgan eu bodlonrwydd gyda’r cynllun.

 

Yn dilyn asesiad o’r oll ystyriaethau cynllunio perthnasol, gan gynnwys materion a godwyd gan wrthwynebwyr, ystyriwyd bod y datblygiad yn addas ar gyfer y safle ac argymhellwyd i’w ganiatáu yn ddarostyngedig i amodau a nodir yn yr adroddiad ynghyd ag amod Uned Draenio Tir.

 

 

(b)  Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd gwrthwynebydd y prif bwyntiau canlynol:

 

• O'r farn bod y datganiad ym mharagraff 5.3 o adroddiad y swyddog cynllunio yn sylfaenol ddiffygiol
• bod canllawiau arfaethedig o Gynllun Datblygu ar y Cyd sydd hyd yma heb eu mabwysiadu yn dal yn cyfeirio at ganllawiau TAN6  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 13.

Codi dau dy par ynghyd a gwaith cysylltiol.

 

AELOD LLEOL:         Y Cynghorydd Jason Wayne Parry

 

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

 

 

         Codi dau dŷ pâr ynghyd â gwaith cysylltiol.

 

 

(a)  Ymhelaethodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu  ar gefndir y cais, gan nodi’r bwriad i godi dau dŷ pâr ynghyd â gwaith cysylltiol sy’n cynnwys llecynnau parcio a chodi ffens bren 1.8m o uchder o amgylch cyrion y safle. Bwriedir creu llecynnau parcio ar gyfer 2 gar i bob tŷ gyferbyn â’r talcenni gyda mynedfa i’r safle fel yn bresennol oddi ar ffordd breifat sydd ym mherchnogaeth yr ymgeisydd.

 

Saif y safle ar lecyn o dir sydd yn ffurfio rhan o gwrtil preswyl 4 Rhosbodrual  sydd o fewn ffin ddatblygu Caernarfon yn unol â Chynllun Datblygu Unedol Gwynedd a’r Cynllun Datblygu Lleol arfaethedig.

 

Cyfeiriwyd at y polisïau cynllunio perthnasol a’r ymatebion i’r ymgynghoriadau yn yr adroddiad ynghyd ag ymateb gan asiant yr ymgeisydd i sylwadau gwrthwynebwyr sydd wedi eu nodi ar y ffurflen sylwadau ychwanegol. 

 

         Ystyriwyd bod y bwriad fel a gyflwynwyd ar ffurf cais llawn yn dderbyniol mewn egwyddor ac o safbwynt mwynderau gweledol na fyddai’n creu strwythurau anghydnaws yn y strydlun ac yn dderbyniol ac yn cydymffurfio â’r polisïau perthnasol.

 

Tynnwyd sylw at y gwrthwynebiadau a oedd yn seiliedig ar:

 

·                     Problemau parcio presennol

·                     Gor-ddatblygiad

·                     Addasrwydd y system garthffosiaeth

·                     Rhwystro mynediad i Haven

·                     Amharu’n andwyol ar fwynderau trigolion lleol

 

 

         Nodwyd bod Cynllun Datblygu Unedol Gwynedd yn datgan defnyddir dwysedd adeiladu o 30 uned o leiaf yr hectar i safleoedd datblygiadau preswyl er mwyn gwneud y defnydd gorau o dir.  Fodd bynnag, gall y ffigwr hwn amrywio o safle i safle ar sail cyfyngiadau ffisegol neu gymeriad cyffredinol ardal.  Yn yr achos hwn, daw dwysedd datblygu’r safle ar gyfer 2 dy i oddeutu 33 tŷ’r hectar sydd yn cyfateb i’r gofynion perthnasol, ac felly ni fyddai gor-ddatblygiad o’r safle hwn.

 

         O safbwynt colli golau i eiddo Haven, nodwyd bod y 2 dŷ wedi cael eu gosod yn ôl yng nghefn y safle fel bod edrychiadau gogleddol y 2 dy wedi eu gosod yn ôl o edrychiad gogleddol Haven.  Er cydnabyddir bydd rhywfaint o groesi rhwng talcen Haven a thalcen un o’r tai arfaethedig gan gydnabod bydd rywfaint o gysgodi yn anochel credir na fydd o raddfa sylweddol nac arwyddocaol.

 

         Lleolir y safle mewn ardal breswyl sydd gyfagos â ffordd sirol dosbarth 1, er cydnabyddir gall lleoli 2 dy ychwanegol ar y safle greu elfen o aflonyddwch, credir na fydd o raddfa sylweddol uwch nag sydd eisoes yn bodoli yn nalgylch safle’r cais.  Nodwyd bod bwriad hefyd i godi ffens bren ar hyd ymylon gorllewinol, gogleddol a dwyreiniol y safle er budd preifatrwydd trigolion lleol.  Cadarnhawyd hefyd gan asiant yr ymgeisydd bydd y coed a’r llwyni presennol yn cael eu cadw.

 

         Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth, ceir mynediad i’r safle oddi ar ffordd breifat sydd ym mherchnogaeth yr ymgeisydd a bwriedir darparu 4 llecyn parcio ar y safle ar gyfer y 2 dŷ arfaethedig.  Nid oedd gan yr Uned Drafnidiaeth unrhyw wrthwynebiad i’r cais ar sail diogelwch ffyrdd ac ystyriaeth y ddarpariaeth parcio ynghyd â’r ffaith mai ffordd breifat sy’n  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 14.