Agenda item
Dymchwel adeilad ac adeialdu ty.
AELOD LLEOL: Y Cynghorydd John Brynmor Hughes
Cofnod:
Dymchwel adeilad ac adeiladu tŷ
(a)
Ymhelaethodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu ar
gefndir y cais, gan nodi mai cais amlinellol oedd gerbron i ddymchwel adeilad
ac adeiladu tŷ annedd newydd a’r unig faterion i’w hystyried ydoedd egwyddor
o ddatblygu’r safle ynghyd â mynediad. Lleolir y safle ym mhentref gwledig
Bwlch Tocyn o sabwynt Cynllun Datblygu Unedol Gwynedd ond yn y Cynllun Datblygu
LLeol arfaethedig nodir y safle yng nghefn gwlad. Lleolir hefyd o fewn Ardal o Harddwch Naturiol
Eithriadol a hefyd y Tirwedd o Ddiddordeb Hanesyddol Eithriadol. Dangosir ôl
troed y tŷ ar y cynllun gydag arwynebedd llawr daear o ryw 104 medr sgwâr
ac felly gan ei fod yn dŷ deulawr byddai’r arwynebedd llawr yn dyblu i 208
medr sgwâr. Ni fyddai’r arwynebedd llawr
mewnol felly yn cyfateb i faint tai fforddiadwy fel argymhellir yn y Canllaw
Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy ac felly bod y bwriad yn groes i ofynion maen
prawf 4 o bolisi CH5 o Gynllun Datblygu Unedol Gwynedd. Ystyrir y byddai’r bwriad yn dderbyniol o
safbwynt maen prawf 5 gan nad yw’r bwriad yn amharu ar ffiniau naturiol
presennol.
Derbyniwyd sylwadau ychwanegol yn cefnogi’r
cais a chyflwynwyd rhain ar wahân i aelodau’r Pwyllgor.
O safbwynt maenprawf 6, ni ofynnwyd i’r
ymgeisydd i gael asesiad gan Tai Teg neu a fyddai’n fodlon arwyddo cytundeb 106
a fyddai’n clymu’r eiddo fel tŷ fforddiadwy oherwydd ni ystyrir fod yna
angen fforddiadwy gan fod yr ymgeisydd yn berchen ar ddau dŷ arall
gyferbyn â safle’r cais. Ystyrir bod y
bwriad yn groes i bolisïau perthnasol ar y sail nad oedd angen lleol cymunedol
am dŷ fforddiadwy wedi ei brofi a bod maint dangosol yr eiddo yn sylweddol
fwy na maint tŷ fforddiadwy.
Tynnwyd sylw ei bod yn bwysig nodi bod
gwahaniaeth yn y polisïau tai rhwng Cynllun Datblygu Unedol Gwynedd a’r Cynllun
Datblygu Lleol arfaethedig. Ni fyddai
Bwlch Tocyn wedi ei gynnwys fel clwstwr yn y Cynllun Datblygu Lleol ac felly fe
fyddai’r safle yn un cefn gwlad agored a dim ond tai ar gyfer gweithiwr
amaethyddol, coedwigaeth neu fenter wledig fyddai’n bosib eu datblygu ar y
safle. Byddai’r bwriad yn groes i’r
gofynion hyn gan nad oes angen amaethyddol, coedwigaeth neu fenter wledig ar
gyfer y tŷ arfaethedig.
O safbwynt mwynderau cyffredinol a phreswyl,
ystyrir o ddylunio’r tŷ yn addas fod modd lleoli tŷ ar y llain mewn
modd na fyddai’n achosi niwed arwyddocaol i fwynderau’r gymdogaeth leol.
Tra’n cydnabod amgylchiadau personol yr
ymgeisydd o ran anabledd y mab, yn dilyn pwyso a mesur y bwriad yn erbyn y
polisïau perthnasol, nodwyd nad oedd egwyddor y datblygiad yn cwrdd â gofynion
polisïau tai’r Cyngor, sy’n nodi bod safleoedd mewn pentref gwledig yn cael eu
defnyddio i ddiwallu anghenion fforddiadwy yn unig. Ni chyflwynwyd tŷstiolaeth i’r perwyl
hwn. Nodwyd ymhellach nad oedd y Cyngor
wedi eu hargyhoeddi, yn seiliedig ar y wybodaeth a gyflwynwyd, bod rhesymau
teilwng wedi eu cyflwyno i wyro oddi wrth polisïau y Cyngor na pholisiau
cenedlaethol yn ymwneud â thai fforddiadwy.
Argymhellwyd gan y swyddogion cynllunio i
wrthod y cais am y rhesymau a nodwyd yn yr adroddiad.
(b)
Yn manteisio
ar yr hawl i siarad, annogodd yr ymgeisydd y Pwyllgor i ganiatau’r cais
cynllunio amlinellol i adeiladu cartref yn rhydd o amodau cynllunio gan nodi’r
prif bwyntiau canlynol:
·
Yn dilyn damwain ei llysfab yn 2011 fe fydd amser
yn dod pryd y bydd yn gaeth i gadair olwyn a bod eu tŷ presennol Bwthyn y
Ffrwd wedi ei addasu ar gyfer ei anghenion tymor hir
·
Bod rhieni ei gŵr yn byw yn yr eiddo cyfagos
sef Glan Ffrwd a’i fam bellach angen gofal a chymorth cynyddol
·
Bod yr ymgeisydd a’i gŵr yn awyddus i adeiladu
tŷ i’w hunain fel y gall ei mab aros yn Bwthyn y Ffrwd heb orfod poeni am
dŷ addas pan fydd ei iechyd yn dirywio
·
Drwy fod yn byw gyferbyn gallent gynnig gofal i’w
mab a’r rhieni ac o ganlyniad yn galluogi pedair cenhedlaeth o’r teulu i fyw ym
Mwlch Tocyn
·
Gofynnwyd
i’r pwyllgor wneud eithriad i’r polisi tai fforddiadwy oherwydd ni
allent fforddio’r datblygiad, ni fyddai’n hyfyw i’w adeiladu a’r costau
adeiladu yn fwy na gwerth y tŷ ac ni ellir cael morgais ar gyfer cyllido’r
adeiladu
·
Bod y teulu wedi ystyried gwahanol opsiynau
·
Bod y mab wedi cael plentyn ac yn awyddus i
ehangu’r teulu. Pe byddai ychwanegiad
i’r teulu byddai’n cyfyngu annibyniaeth a phreifatrwydd ac yn arwain at orlenwi
yn y cartref
·
Bod y teulu yn awyddus i aros ym Mwlch Tocyn gyda
busnes yr ymgeisydd yn seiliedig ar amaethyddiaeth gwledig, ac roeddynt fel
teulu yn cyfrannu i’r ardal leol a’r economi
·
Apeliwyd i’r pwyllgor ystyried y cais yn ffafriol
oherwydd byddai tŷ heb amod tŷ fforddiadwy yn galluogi’r teulu i
ddarparu tŷ ar gyfer anghenion unigolyn lleol ac y byddai’r dyluniad yn
parchu y tirlun lleol, amwynder a phreifatrwydd y cymdogion
·
Bod yr amgylchiadau yn eithriadol ar gyfer angen
lleol a gweithiwr allweddol
(c)
Nid oedd yr
Aelod lleol yn bresennol
(ch)
Gofynnwyd a fyddai modd ystyried y cais fel amgylchiadau unigryw fel a
wnaethpwyd mewn pwyllgor cynllunio blaenorol ar gais penodol yn Rhiw.
(dd)
Mewn ymateb, esboniodd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio bod rhaid
trin pob cais ar ei haeddiant ac roedd y cais a grybwyllwyd uchod yn eithriad llwyr . Tra yn derbyn bod dymuniad i’r teulu fod yn
byw yn agos i’r mab a’r rhieni sydd angen gofal, ni fyddai’r tŷ
arfaethedig yn gallu cael ei gyfiawnhau ac y byddai’n anodd iawn trin y cais
hwn fel eithriad i’r polisi. Yr unig
opsiwn fyddai i’r Pwyllgor gefnogi tŷ fforddiadwy angen lleol cymunedol ar
y safle yn seiliedig ar gytundeb 106 a’i fod o faint fforddiadwy. Tynnwyd sylw’r Pwyllgor na fyddai’n bosibl
caniatáu tŷ fforddiadwy ym Mwlch Tocyn heb sôn am dŷ marchnad agored
yn dilyn mabwysiadu polisïau’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd newydd.
(e)Cynigwyd ac eilwyd i ganiatáu’r cais yn
ddarostyngedig i drafodaeth bellach gyda’r ymgeisydd am dŷ fforddiadwy angen
lleol cymunedol gyda’i faint gyfystyr â tŷ fforddiadwy ac yn seiliedig ar
arwyddo cytundeb 106.
(f)Mewn ymateb i
sawl ymholiad ynglŷn ag anghenion yr unigolyn, pwysleisiodd yr Uwch
Gyfreithiwr na fyddai tŷ marchnad
agored yn dderbyniol ar y safle o dan y polisïau cyfredol sef Cynllun Datblygu
Unedol Gwynedd. Yr unig ffordd y gellir
caniatau ar y safle ydoedd caniatau tŷ fforddiadwy angen lleol cymunedol
gyda’r mater i’w drafod ymhellach rhwng y swyddogion a’r ymgeisydd, ynghyd â
derbyn asesiad gan Tai Teg. Pe na
fyddai hyn yn dderbyniol gan yr ymgeisydd, byddai modd ail-ystyried y cais a
hynny yn unol â’r polisïau cynllunio newydd yn y Cynllun Datblygu Lleol ar y
Cyd
(ff) Nododd aelod
nad oedd yn gyfforddus o fynnu i’r teulu gael tŷ fforddiadwy o ystyried yr
anawsterau amlinellwyd gan yr ymgeisydd o safbwynt sefyllfa ariannol. Dylid cydnabod bod mab yr ymgeisydd yn dad ei
hun gyda chenedlaethau o’r un teulu wedi bod yn byw ar y safle dan sylw. Nodwyd bod perchennog y ddau dŷ arall
yn un o hoelion wyth y gymuned ac wedi bod yn gweithredu gyda’r Bad Achub,
ynghyd â’i wraig, ers blynyddoedd lawer.
Roedd wedi gweithio o’r lleoliad yma ar hyd ei oes ac ni ragwelir y
byddai’n adeiladu’r tŷ arfaethedig ac yn ei werthu. Byddai modd cael
trydydd tŷ ar y safle trwy ddehongli sefyllfa eithriadol yn yr ystŷr
bod rhieni’r ymgeisydd a’i fab angen gofal.
(g) Mewn ymateb, eglurodd yr Uwch Reolwr
Gwasanaeth Cynllunio y byddai’n anodd ymdrin â’r cais fel un amgylchiadau
eithriadol oherwydd nad oedd tŷstiolaeth ddigonol a phe byddai’r pwyllgor
yn ei ganiatáu ni fyddai dewis ond cyfeirio’r cais i gyfnod cnoi cil.
(ng)
Ychwanegodd yr Uwch Gyfreithiwr, tra’n deall sefyllfa’r teulu ynglŷn
â’r mateiron eithaf dwys, roedd y pwyllgor mewn sefyllfa anodd. Byddai’n gynsail peryg iawn i ganiatau’r cais
a defnyddio’r rheswm nad oedd banciau yn
fodlon ariannu / cynnig morgeisi fel sail i’w ganiatáu. Yn y cyswllt hwn nid
oedd tystiolaeth uniongyrchol o’r sefyllfa ariannol o ystyried y byddai’r cais
yn groes i bolisïau cyfredol.
(h)
Cynigwyd ac eilwyd gwelliant i ganiatáu’r cais gydag amodau oherwydd ei
fod yn fater eithriadol o ystyried cymlethdod ariannol ond bod y swyddogion yn
trafod maint y tŷ hefo’r ymgeisydd.
(i) Pleidleiswyd ar y gwelliant ond fe syrthiodd.
(j) Pleidleiswyd ar y cynnig gwreiddiol i
ddirprwyo’r hawl i’r swyddogion drafod ymhellach gyda’r ymgeisydd er mwyn
cytuno ar dy gyfystŷr a maint tŷ fforddiadwy ar gyfer angen lleol
cymunedol. Byddai hefyd angen i’r ymgeisydd/preswylydd gael ei asesu gan Tai
Teg er mwyn sefydlu’r angen.
Penderfynwyd: (a) Dirprwyo’r hawl i swyddogion
drafod a chytuno gyda’r ymgeisydd ar dŷ sydd yn gyfystŷr â maint tŷ
fforddiadwy ar gyfer angen lleol cymunedol ac i ganiatau’r tŷ hwnnw yn
ddarostŷngedig i’r ymgeisydd arwyddo Cytundeb 106 sydd yn adlewyrchu hyn
ac i amodau safonol.
(b) Gofyn am asesiad gan Tai Teg ar gyfer asesu
angen yr ymgeisydd / preswylydd.
Dogfennau ategol: