Agenda item

Dymchwel adeilad ac adeialdu ty.

 

AELOD LLEOL:         Y Cynghorydd  John Brynmor Hughes

 

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Dymchwel adeilad ac adeiladu tŷ

 

 

(a)  Ymhelaethodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais, gan nodi mai cais amlinellol oedd gerbron i ddymchwel adeilad ac adeiladu tŷ annedd newydd a’r unig faterion i’w hystyried ydoedd egwyddor o ddatblygu’r safle ynghyd â mynediad. Lleolir y safle ym mhentref gwledig Bwlch Tocyn o sabwynt Cynllun Datblygu Unedol Gwynedd ond yn y Cynllun Datblygu LLeol arfaethedig nodir y safle yng nghefn gwlad.  Lleolir hefyd o fewn Ardal o Harddwch Naturiol Eithriadol a hefyd y Tirwedd o Ddiddordeb Hanesyddol Eithriadol. Dangosir ôl troed y tŷ ar y cynllun gydag arwynebedd llawr daear o ryw 104 medr sgwâr ac felly gan ei fod yn dŷ deulawr byddai’r arwynebedd llawr yn dyblu i 208 medr sgwâr.  Ni fyddai’r arwynebedd llawr mewnol felly yn cyfateb i faint tai fforddiadwy fel argymhellir yn y Canllaw Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy ac felly bod y bwriad yn groes i ofynion maen prawf 4 o bolisi CH5 o Gynllun Datblygu Unedol Gwynedd.  Ystyrir y byddai’r bwriad yn dderbyniol o safbwynt maen prawf 5 gan nad yw’r bwriad yn amharu ar ffiniau naturiol presennol.

 

Derbyniwyd sylwadau ychwanegol yn cefnogi’r cais a chyflwynwyd rhain ar wahân i aelodau’r Pwyllgor.

 

O safbwynt maenprawf 6, ni ofynnwyd i’r ymgeisydd i gael asesiad gan Tai Teg neu a fyddai’n fodlon arwyddo cytundeb 106 a fyddai’n clymu’r eiddo fel tŷ fforddiadwy oherwydd ni ystyrir fod yna angen fforddiadwy gan fod yr ymgeisydd yn berchen ar ddau dŷ arall gyferbyn â safle’r cais.  Ystyrir bod y bwriad yn groes i bolisïau perthnasol ar y sail nad oedd angen lleol cymunedol am dŷ fforddiadwy wedi ei brofi a bod maint dangosol yr eiddo yn sylweddol fwy na maint tŷ fforddiadwy.

 

Tynnwyd sylw ei bod yn bwysig nodi bod gwahaniaeth yn y polisïau tai rhwng Cynllun Datblygu Unedol Gwynedd a’r Cynllun Datblygu Lleol arfaethedig.  Ni fyddai Bwlch Tocyn wedi ei gynnwys fel clwstwr yn y Cynllun Datblygu Lleol ac felly fe fyddai’r safle yn un cefn gwlad agored a dim ond tai ar gyfer gweithiwr amaethyddol, coedwigaeth neu fenter wledig fyddai’n bosib eu datblygu ar y safle.  Byddai’r bwriad yn groes i’r gofynion hyn gan nad oes angen amaethyddol, coedwigaeth neu fenter wledig ar gyfer y tŷ arfaethedig.

 

O safbwynt mwynderau cyffredinol a phreswyl, ystyrir o ddylunio’r tŷ yn addas fod modd lleoli tŷ ar y llain mewn modd na fyddai’n achosi niwed arwyddocaol i fwynderau’r gymdogaeth leol.

 

Tra’n cydnabod amgylchiadau personol yr ymgeisydd o ran anabledd y mab, yn dilyn pwyso a mesur y bwriad yn erbyn y polisïau perthnasol, nodwyd nad oedd egwyddor y datblygiad yn cwrdd â gofynion polisïau tai’r Cyngor, sy’n nodi bod safleoedd mewn pentref gwledig yn cael eu defnyddio i ddiwallu anghenion fforddiadwy yn unig.  Ni chyflwynwyd tŷstiolaeth i’r perwyl hwn.  Nodwyd ymhellach nad oedd y Cyngor wedi eu hargyhoeddi, yn seiliedig ar y wybodaeth a gyflwynwyd, bod rhesymau teilwng wedi eu cyflwyno i wyro oddi wrth polisïau y Cyngor na pholisiau cenedlaethol yn ymwneud â thai fforddiadwy.

 

Argymhellwyd gan y swyddogion cynllunio i wrthod y cais am y rhesymau a nodwyd yn yr adroddiad.

 

 

(b)   Yn manteisio ar yr hawl i siarad, annogodd yr ymgeisydd y Pwyllgor i ganiatau’r cais cynllunio amlinellol i adeiladu cartref yn rhydd o amodau cynllunio gan nodi’r prif bwyntiau canlynol:

 

·         Yn dilyn damwain ei llysfab yn 2011 fe fydd amser yn dod pryd y bydd yn gaeth i gadair olwyn a bod eu tŷ presennol Bwthyn y Ffrwd wedi ei addasu ar gyfer ei anghenion tymor hir

·         Bod rhieni ei gŵr yn byw yn yr eiddo cyfagos sef Glan Ffrwd a’i fam bellach angen gofal a chymorth cynyddol

·         Bod yr ymgeisydd a’i gŵr yn awyddus i adeiladu tŷ i’w hunain fel y gall ei mab aros yn Bwthyn y Ffrwd heb orfod poeni am dŷ addas pan fydd ei iechyd yn dirywio

·         Drwy fod yn byw gyferbyn gallent gynnig gofal i’w mab a’r rhieni ac o ganlyniad yn galluogi pedair cenhedlaeth o’r teulu i fyw ym Mwlch Tocyn

·         Gofynnwyd  i’r pwyllgor wneud eithriad i’r polisi tai fforddiadwy oherwydd ni allent fforddio’r datblygiad, ni fyddai’n hyfyw i’w adeiladu a’r costau adeiladu yn fwy na gwerth y tŷ ac ni ellir cael morgais ar gyfer cyllido’r adeiladu

·         Bod y teulu wedi ystyried gwahanol opsiynau   

·         Bod y mab wedi cael plentyn ac yn awyddus i ehangu’r teulu.  Pe byddai ychwanegiad i’r teulu byddai’n cyfyngu annibyniaeth a phreifatrwydd ac yn arwain at orlenwi yn y cartref

·         Bod y teulu yn awyddus i aros ym Mwlch Tocyn gyda busnes yr ymgeisydd yn seiliedig ar amaethyddiaeth gwledig, ac roeddynt fel teulu yn cyfrannu i’r ardal leol a’r economi  

·         Apeliwyd i’r pwyllgor ystyried y cais yn ffafriol oherwydd byddai tŷ heb amod tŷ fforddiadwy yn galluogi’r teulu i ddarparu tŷ ar gyfer anghenion unigolyn lleol ac y byddai’r dyluniad yn parchu y tirlun lleol, amwynder a phreifatrwydd y cymdogion

·         Bod yr amgylchiadau yn eithriadol ar gyfer angen lleol a gweithiwr allweddol 

 

 

(c)   Nid oedd yr  Aelod lleol yn bresennol

 

(ch)      Gofynnwyd a fyddai modd ystyried y cais fel amgylchiadau unigryw fel a wnaethpwyd mewn pwyllgor cynllunio blaenorol ar gais penodol yn Rhiw.  

 

(dd)  Mewn ymateb, esboniodd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio bod rhaid trin pob cais ar ei haeddiant ac roedd y cais a grybwyllwyd uchod yn  eithriad llwyr .  Tra yn derbyn bod dymuniad i’r teulu fod yn byw yn agos i’r mab a’r rhieni sydd angen gofal, ni fyddai’r tŷ arfaethedig yn gallu cael ei gyfiawnhau ac y byddai’n anodd iawn trin y cais hwn fel eithriad i’r polisi.  Yr unig opsiwn fyddai i’r Pwyllgor gefnogi tŷ fforddiadwy angen lleol cymunedol ar y safle yn seiliedig ar gytundeb 106 a’i fod o faint fforddiadwy.  Tynnwyd sylw’r Pwyllgor na fyddai’n bosibl caniatáu tŷ fforddiadwy ym Mwlch Tocyn heb sôn am dŷ marchnad agored yn dilyn mabwysiadu polisïau’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd newydd.  

 

(e)Cynigwyd ac eilwyd i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i drafodaeth bellach gyda’r ymgeisydd am dŷ fforddiadwy angen lleol cymunedol gyda’i faint gyfystyr â tŷ fforddiadwy ac yn seiliedig ar arwyddo cytundeb 106.

 

(f)Mewn ymateb i sawl ymholiad ynglŷn ag anghenion yr unigolyn, pwysleisiodd yr Uwch Gyfreithiwr na fyddai  tŷ marchnad agored yn dderbyniol ar y safle o dan y polisïau cyfredol sef Cynllun Datblygu Unedol Gwynedd.  Yr unig ffordd y gellir caniatau ar y safle ydoedd caniatau tŷ fforddiadwy angen lleol cymunedol gyda’r mater i’w drafod ymhellach rhwng y swyddogion a’r ymgeisydd, ynghyd â derbyn asesiad gan Tai Teg.    Pe na fyddai hyn yn dderbyniol gan yr ymgeisydd, byddai modd ail-ystyried y cais a hynny yn unol â’r polisïau cynllunio newydd yn y Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd

 

(ff) Nododd aelod nad oedd yn gyfforddus o fynnu i’r teulu gael tŷ fforddiadwy o ystyried yr anawsterau amlinellwyd gan yr ymgeisydd o safbwynt sefyllfa ariannol.  Dylid cydnabod bod mab yr ymgeisydd yn dad ei hun gyda chenedlaethau o’r un teulu wedi bod yn byw ar y safle dan sylw.   Nodwyd bod perchennog y ddau dŷ arall yn un o hoelion wyth y gymuned ac wedi bod yn gweithredu gyda’r Bad Achub, ynghyd â’i wraig, ers blynyddoedd lawer.  Roedd wedi gweithio o’r lleoliad yma ar hyd ei oes ac ni ragwelir y byddai’n adeiladu’r tŷ arfaethedig ac yn ei werthu. Byddai modd cael trydydd tŷ ar y safle trwy ddehongli sefyllfa eithriadol yn yr ystŷr bod rhieni’r ymgeisydd a’i fab angen gofal. 

 

 

(g) Mewn ymateb, eglurodd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio y byddai’n anodd ymdrin â’r cais fel un amgylchiadau eithriadol oherwydd nad oedd tŷstiolaeth ddigonol a phe byddai’r pwyllgor yn ei ganiatáu ni fyddai dewis ond cyfeirio’r cais i gyfnod cnoi cil. 

 

(ng)    Ychwanegodd yr Uwch Gyfreithiwr, tra’n deall sefyllfa’r teulu ynglŷn â’r mateiron eithaf dwys, roedd y pwyllgor mewn sefyllfa anodd.  Byddai’n gynsail peryg iawn i ganiatau’r cais a defnyddio’r rheswm  nad oedd banciau yn fodlon ariannu / cynnig morgeisi fel sail i’w ganiatáu. Yn y cyswllt hwn nid oedd tystiolaeth uniongyrchol o’r sefyllfa ariannol o ystyried y byddai’r cais yn groes i bolisïau cyfredol.  

 

(h)       Cynigwyd ac eilwyd gwelliant i ganiatáu’r cais gydag amodau oherwydd ei fod yn fater eithriadol o ystyried cymlethdod ariannol ond bod y swyddogion yn trafod maint y tŷ hefo’r ymgeisydd.

 

(i) Pleidleiswyd ar y gwelliant ond fe syrthiodd.

 

(j) Pleidleiswyd ar y cynnig gwreiddiol i ddirprwyo’r hawl i’r swyddogion drafod ymhellach gyda’r ymgeisydd er mwyn cytuno ar dy gyfystŷr a maint tŷ fforddiadwy ar gyfer angen lleol cymunedol. Byddai hefyd angen i’r ymgeisydd/preswylydd gael ei asesu gan Tai Teg er mwyn sefydlu’r angen.

 

 

Penderfynwyd:          (a) Dirprwyo’r hawl i swyddogion drafod a chytuno gyda’r ymgeisydd ar dŷ sydd yn gyfystŷr â maint tŷ fforddiadwy ar gyfer angen lleol cymunedol ac i ganiatau’r tŷ hwnnw yn ddarostŷngedig i’r ymgeisydd arwyddo Cytundeb 106 sydd yn adlewyrchu hyn ac i amodau safonol.

 

(b) Gofyn am asesiad gan Tai Teg ar gyfer asesu angen yr ymgeisydd / preswylydd.