Agenda item

Datblygiad preswyl o 17 o dai (yn cynnwys 2 uned fforddiadwy) ynghyd á mynedfa newydd.

 

Aelod Lleol:  Cynghorydd Elfed Wyn Williams

Cais amlinellol ar gyfer datblygiad preswyl o 17 o dai (yn cynnwys 2 uned fforddiadwy) ynghyd â mynedfa newydd.

 

(a)       Atgoffwyd y Pwyllgor gan yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio y bu i’r cais gael ei gyflwyno i’r Pwyllgor Cynllunio ar 02.03.15 a bwriad y Pwyllgor oedd gwrthod y cais yn groes i argymhelliad y swyddogion ar sail dau reswm sef gor-ddatblygu a diffyg darpariaeth llecyn chwarae. Oherwydd, ym marn yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio,  bod risg sylweddol i’r Cyngor o ran y penderfyniad i wrthod y cais a oedd yn groes i argymhelliad swyddogion, cyfeiriwyd y mater i gyfnod cnoi cil yn unol â rheoliadau sefydlog y Pwyllgor. Pwrpas adrodd yn ôl i’r Pwyllgor yw er mwyn amlygu’r materion polisi cynllunio, risgiau posib a’r opsiynau posib i’r Pwyllgor cyn iddynt ddod i benderfyniad terfynol ar y cais.

 

Ymhelaethwyd ar genfdir y cais gan nodi mai cais amlinellol yw hwn ar gyfer codi 17 o dai deulawr gan gynnwys 2 dŷ fforddiadwy ar safle sydd i’r de-orllewin o Ddeiniolen/Clwt y Bont ar lecyn o dir llwyd sydd wedi ei gynnwys oddi fewn i ffin datblygu’r pentref.  Mae’r bwriad hefyd yn cynnwys creu agoriad cerbydol i’r ffordd sirol dosbarth III gyfochrog.Yn flaenorol roedd ffatri International Safety Components wedi ei leoli ar y safle ond erbyn hyn mae’r safle wedi ei glirio o adeiladwaith y cyn-ffatri cynhyrchu nwyddau dringo. Yn bresennol, defnyddir rhan blaen o’r safle ar gyfer man parcio anffurfiol.

 

Caniatawyd cais blaenorol am 17 o dai (gan gynnwys 2 dŷ fforddiadwy) yng Ngorffennaf, 2010 gyda chytundeb o dan Adran 106 er mwyn sicrhau fod 2 dŷ allan o’r 17 yn dai fforddiadwy. Fodd bynnag, ni chyflwynwyd cais materion a gadwyd yn ôl o fewn y cyfnod statudol ac mae’r caniatâd bellach wedi rhedeg allan.

 

Tynnwyd sylw at ymateb i’r pyderon amlygwyd gan y Pwyllgor ynglyn â gwrthod y cais yn seiliedig ar or-ddatblygu, darpariaeth o lecyn chwarae a thai fforddiadwy. Esboniwyd ymhellach o safbwynt gor-ddatblygu nad oes cynnydd yn y nifer o dai a fwriedir yn y cais diweddaraf hwn o’i gymharu â’r cais a ganiatawyd yn 2010. Esboniwyd bod y polisi perthnasol yn datgan y gellir caniatau datblygiadau o 30 tŷ i bob hectar o dir a bod y cais  gerbron yn gofyn am 17 o dai gyda’r dwysedd yn 24 tŷ i’r hectar.  Felly nodwyd bod y dwysedd yn llai na’r hyn a nodir yn y polisi cynllunio.  Er mwyn ymateb i’r pryder ynglyn â pherygl i blant gerdded i gaeau chwarae cyfagos oherwydd diffyg palmant ar hyd y ffordd, bu i’r ymgeisydd ddiwygio’r cynllun safle i gynnwys darpariaeth o lecyn chwarae yng nghornel gogledd-dwyreiniol safle’r cais i greu man diogel i’r plant.  Cyflwynwyd amcan gwerth marchnad / gwerthiant y tai ac ystyrir bod y prisiau yn fforddiadwy o’u cymharu â ffigyrau prisiau tai ar gyfartaledd yn Neiniolen / Clwt y Bont.

  

Cyfeiriwyd at y polisiau cynllunio perthnasol.

 

Ymhelaethwyd ar y risgiau i’r Cyngor wrthod y cais ac amlinellwyd opisynau i’r Pwyllgor pe byddir yn gwrthod y cais gan bwysleisio eu bod yn risgiau sylweddol sy’n cynnwys risgiau ariannol i’r Cyngor.  Er mwyn sicrhau bod y Cyngor yn osgoi’r risgiau hyn,  argymhelliad y swyddogion cynllunio yw caniatau’r cais yn ddarostyngedig i gwblhau cytundeb o dan Adran 106 ar gyfer sicrhau bod 2 o’r tai yn rhai fforddiadwy ac yn unol ag amodau cynllunio perthnasol i gynnwys amod yn ymwneud â chytuno gwaith cynnal a chadw’r llecyn chwarae i’r dyfodol a darpariaeth offer chwarae.     

 

 

(b)       Nododd yr Aelod lleol ei wrthwynebiad i’r datblygiad oherwydd:

 

·         Nad oedd y llecyn arfaethedig a neilltuwyd ar gyfer cae chwarae yn addas gan fod gwahaniaeth mewn lefel tir a bod angen sicrhau mwy na darn o dir megis cyfraniad ariannol ar gyfer offer chwarae drwy gytundeb 106 fel sydd wedi digwydd mewn sawl man arall

·         Cyfeiria’r adroddiad at safle gwag ond ym marn yr Aelod roedd hyn yn anghywir gan ei fod yn cael ei ddefnyddio fel compownd diogel ar gyfer offer ac adeiladu

·         O safbwynt prisiau tai ar gyfartaledd yn Neiniolen, canfuwyd ar y We bod 6 allan o 8 tŷ  yn Deiniolen / Clwt y Bont ar werth am lai na £100,000

·         Ym mhwynt 3.4 o’r adroddiad cyfeirir at bolisi cynllunio Cymru sy’n nodi’r angen i dai fforddiadwy integreiddio i batrwm bresennol ond nodwyd bod y safle hwn ar ben ei hun gyda thai unigol eraill wrth ymyl ond nid stad fel yr un a fwriedir ac fe fyddai yn ymwthio allan yn fwy nag unrhyw dŷ wrth ymyl

·         Ni chytunir bod tystiolaeth glir wedi ei gyflwyno i gefnogi’r cais ac felly ni ellir cydymffurfio gyda’r polisiau

·         Bod ymateb yr Uned Polisi Cynllunio yn arwynebol o safbwynt polisi A2 o GDUG oherwydd heb dystiolaeth sut y gellir asesu’r datganiad ieithyddol

·         Ym mhwynt 3.25 nodir bod yn rhaid cyflwyno tystiolaeth gadarn i wrthdroi argymhelliad swyddogion ond roedd yr Aelod o’r farn nad oedd tystiolaeth gadarn gerbron yn cyfiawnhau bod angen y tai

·         Cyfeirir ym mhwynt 4.1 bod ail-ddefnyddio safle yn cael ei gefnogi a chodi tai tu fewn i ffin ond roedd yr Aelod o’r farn nad yw pob safle yn addas ymhob achos a bod angen ystyried pob cais yn ôl ei haeddiant

·         Rhestrwyd enghreifftiau  o dai gwag ar werth ar draws y ward - rhai sy’n cael ei hadeiladu, caniatadau wedi eu caniatau  a cheisiadau i’w cyflwyno i’r dyfodol 

·         Pryderwyd am gyflwr y ffordd o flaen y datblygiad  a phe byddir yn caniatau’r cais golygai hyn fwy o gynnydd traffig ar y ffordd

 

(c)       Mewn ymateb i’r sylwadau uchod, pwysleisiodd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio:

 

• Mai dau reswm a roddwyd gan y Pwyllgor Cynllunio ar 2 Mawrth 2015 i wrthod y cais sef gor-ddatblygu a diffyg darpariaeth llecyn chwarae
• Bod y materion yn ymwneud â’r angen, asesiad ieithyddol, eisoes wedi derbyn trafodaeth lawn mewn manylder
• Mai cais amlinellol sydd gerbron ac y byddai amod rhif 8 yn yr adroddiad yn cyfarch yr angen i gytuno ar y manylion o safbwynt yr hyn a fwriedir fel rhan o’r llecyn agored

 

 (ch)   Ychwanegodd yr Uwch Beiriannydd Rheolaeth Datblygu o safbwynt rhwydwaith ffyrdd nad oedd cyflwr y ffordd yn berthnasol o safbwynt penderfyniad i ganiatau’r cais.  ‘Roedd o’r farn bod lleoliad y datblygiad arfaethedig yn fanteisiol o safbwynt trafnidiaeth cyhoeddus.  

 

 

(d)       Cynigiwyd ac eilwyd i ganiatau’r cais yn unol ag argymhelliad y swyddogion.

 

(dd)  Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan Aelodau unigol:

 

·         Pryder ynglyn â diffyg gwybodaeth am faterion ieithyddol a chymunedol ac y dylai fod yn rhan ganolog o geisiadau

·         Pryder ynglyn â diogelwch y cyhoedd yn cerdded ar y ffordd gan na fyddai modd rhoi palmant ar hyd y ffordd

·         Nad oedd y caniatad a roddwyd yn 2010 yn berthnasol                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              

·         Tra’n cydymdeimlo gyda’r Aelod lleol, y byddai’n anodd gwrthod y cais oherwydd  bod y tir o fewn ffin datblygu’r pentref ac yn cydymffurfio â holl bolisiau cynllunio ac mai’r unig bryder a ragwelir ydoedd addasrwydd y llecyn chwarae ac y dylid rhoi pwyslais am yr angen i gael offer chwarae ac nid ei adael fel llecyn agored

 

(e)        Mewn ymateb i’r sylwadau uchod, nododd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio:

 

·         Bod datganiad ieithyddol wedi ei gyflwyno gyda’r cais, fod ei gynnwys wedi derbyn  ystyriaeth lawn gan yr Uned Polisi Cynllunio ar y Cyd ac fod ymateb yr Uned Polisi Cynllunio ar y Cyd wedi ei gynnwys yn yr adroddiad i’r Pwyllgor Cynllunio. Mae’r wybodaeth yma ar gael ar Wefan y Cyngor. Yn ogystal ceir wybodaeth cyflawn yn ymwneud â’r cais ar y ffeil sydd ar gael i Aelodau i’w gweld cyn a / neu yn ystod y Pwyllgor Cynllunio. Os nad oes modd i Aelodau fedru cael mynediad hwylus i’r Wefan byddai’r swyddogion priodol yn yr Uned Cynllunio yn fwy na pharod i gynorthwyo a / neu i anfon linc i’r Aelodau i’r cyfeiriad cywir

·         Byddai manylion ynglyn â diogelwch yn cael eu cynnwys fel rhan o’r cais llawn

·         Bod y caniatad a roddwyd yn 2010 gan Bwyllgor Cynllunio Arfon yn berthnasol oherwydd ei fod yn rhan o hanes cynllunio i’r cais ac y dylid rhoi ystyriaeth i hyn  

·         Bod yr ymgeisydd wedi cynnig darparu llecyn chwarae ac fe sicrheir drwy amod ychwanegol y byddir yn derbyn mwy o wybodaeth mewn manylder pan gyflwynir y cais llawn am ystyriaeth.  Pwysleislwyd na ellir gwneud cais am fwy o fanylion gyda’r cais hwn oherwydd mai cais amlinellol oedd gerbron i gytuno mewn egwyddor ar ddarpariaeth o lecyn chwarae

 

(f)        Cynigwyd ac eilwyd gwelliant i ohirio cymryd penderfyniad ar y cais er mwyn i Aelodau dderbyn gwybodaeth ynglyn â’r asesiad ieithyddol.

 

(ff)      Atgoffodd y Pennaeth Gwasanaethau Cyfreithiol yr Aelodau bod y Pwyllgor Cynllunio wedi gwrthod y cais yn ei gyfarfod ar 2 Mawrth 2015 yn seiliedig ar ddau reswm yn unig sef gorddatblygiad a darpariaeth o lecyn chwarae ac ni wrthodwyd y cais ar sail diffyg asesiad ieithyddol.  Ychwanegwyd pe byddir yn gohirio’r cais fe gyflwynir yn union yr un adroddiad i gyfarfod nesaf y Pwyllgor Cynllunio.

 

Pleidleiswyd ar y gwelliant i ohirio cymryd penderfyniad ar y cais ac fe gariodd y bleidlais.

 

Penderfynwyd:             Gohirio cymryd penderfyniad ar y cais er mwyn i Aelodau dderbyn gwybodaeth ynglyn â’r asesiad ieithyddol.