Agenda item

Codi 4 tŷ fforddiadwy, creu ffordd stad newydd a mynedfa cerbydol newydd

 

AELOD LLEOL:        Cynghorydd Sion Wyn Jones

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

         Codi 4 tŷ fforddiadwy, creu ffordd stad newydd a mynedfa gerbydol newydd

              

a)         Ymhelaethodd y Swyddog Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais gan nodi y gohiriwyd y penderfyniad ym Mhwyllgor 13 Mawrth. 2017 er mwyn i’r aelodau ymweld â’r safle a derbyn manylion o’r cynllun draenio tir a barn yr ymgynghorwyr statudol. Amlygwyd mai cais llawn ydoedd i godi pedwar tŷ fforddiadwy deulawr ar safle ger ardal anheddol o’r pentref ger y ffin ddatblygu fel y'i diffinnir gan Fap Cynhigion Cynllun Datblygu Unedol Gwynedd - o ganlyniad fe ddiffinniwyd fel safle  wedi ei leoli yng nghefn gwlad agored.

 

Tynnwyd sylw at y polisïau perthnasol oedd wedi eu cynnwys yn yr adroddiad ynghyd a’r ymatebion i’r ymgynghoriad. Eglurwyd bod y safle yn ymylu gyda’r ffin datblygu ac yn gydnaws a pholisi CH7 sy’n caniatáu cynigion am dai fforddiadwy ar safleoedd eithrio gwledig addas sy’n union ar ffin pentrefi neu ganolfannau. Ategwyd bod ochor ddeheuol y safle yn ymylu’r ffin datblygu ger stad Bron Gwynedd ac felly gall y safle fod yn safle eithrio gwledig. Caniatáu datblygiadau am dai fforddiadwy yn unig mae polisi CH7 pan fydd yr angen wedi ei brofi - derbyniwyd datganiad Cynllunio a Chartrefi Fforddiadwy gyda'r cais yn profi’r angen am y tai hyn. Derbyniwyd sylwadau hefyd gan Uned Strategol Tai y Cyngor yn cydnabod yr angen am y math yma o dai fforddiadwy yn yr ardal.

 

Amlygwyd bod gwrthwynebiadau ar sail bod safleoedd, tu fewn i’r ffin datblygu, heb gael eu datblygu eto a bod y Cynllun Datblygu Lleol yn darparu safleoedd newydd ar gyfer mwy o dai yn y pentref. Fel ymateb, nodwyd nad oedd polisi CH7 yn ei gwneud yn ofynnol i safleoedd eraill o fewn y ffin ddatblygu fodloni’r angen yn y lle cyntaf a’r cyfan sydd ei angen o dan y polisi yw angen lleol profedig am dai fforddiadwy.

 

Amlygwyd bod gwrthwynebiadau eraill yn cyfeirio at wrthodiadau blaenorol ar gyfer datblygiad preswyl ar y safle a’i fod wedi ei wrthod ar apêl. Eglurwyd bod y cais dan sylw (3/18/384E) yn gais am ganiatâd amlinellol ar gyfer datblygu’r cae i gyd ar gyfer datblygiad preswyl. Ar y pryd, roedd yr ystyriaethau polisi yn wahanol i’r rhai presennol ac nid oedd y polisïau yn rhyddhau tir tu allan i’r ffiniau datblygu i ddarparu tai fforddiadwy fel safleoedd eithrio gwledig.

 

Yng nghyd-destun materion isadeiledd amlygwyd bod polisïau B32, B29  a CH18 yn berthnasol i’r agwedd llifogydd, rheoli dŵr wyneb a sicrhau fod  darpariaeth ddigonol o seilwaith i’r datblygiad. Derbyniwyd gwrthwynebiadau yn amlygu pryder am lifogydd, problemau dŵr wyneb a phroblemau gyda’r brif garthffos. Cyflwynwyd cynllun diwygiedig yn dangos cynllun draenio tir manwl ac asesiad cae glas o’r sefyllfa dŵr wyneb presennol a’r sefyllfa ar ôl datblygu’r safle. Adroddwyd y byddai’r dŵr wyneb yn cael ei waredu trwy sustemau Dŵr Cymru i beipen sy’n arllwyso i’r Afon Cadnant. I sicrhau na fydd y datblygiad yn cael effaith niweidiol pellach lawr yr afon mae’r bwriad yn cynnwys 2 sustem gwanhad (attenuation) (fe fydd un yn cael ei mabwysiadau gan Dŵr Cymru) a hydro-brêc sy’n cyfyngu llif y dŵr wyneb i 5l/e. Mae’r asesiad cae glas yn dangos byddai’r datblygiad yn lleihau'r rhediad dŵr wyneb oddi ar y safle a bydd y dŵr wyneb sy’n deillio o’r datblygiad yn cael ei reoli drwy sustem bwrpasol.

 

Nid oedd gan Dŵr Cymru wrthwynebiad i’r cynllun draenio diwygiedig. Ystyriwyd fod y bwriad yn dderbyniol yn ddarostyngedig i amodau perthnasol a chwblhau cytundeb 106 i sicrhau fod y tai yn cael eu trosglwyddo i gymdeithas tai ac i amodau perthnasol.

 

(b)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd gwrthwynebydd i’r cais y prif bwyntiau canlynol:-

·         Gwrthodwyd amryw o geisiadau cynllunio ar y safle dros y 35 mlynedd diwethaf

·         Nid yw’r rhesymau dros wrthod wedi newid - os rhywbeth maent yn waeth

·         Pryder  llifogydd yn debygol o gynyddu - yr ardal wedi dioddef risg cynyddol o lifogydd dros y blynyddoedd

·         Nid yw’r gwelliannau sydd wedi eu cynnig yn ddigonol

·         Gyda llethr i’r tir, bydd dŵr wyneb yn llifo oddiar y tir i lawr i Tan y Buarth a Phen y Buarth

·         Mae dŵr yn sefyll yn y cae wedi cawod o law

·         Yr Afon Cadnant yn gorlifo yn bryder parhaus

 

c)         Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y prif bwyntiau canlynol:-

·         Bod yr adroddiad yn rhoi arweiniad clir o’r meini prawf

·         Bod y bwriad yn estyniad rhesymegol i’r pentref

·         Bod cynllun y fynedfa wedi ei diwygio

·         Datrysiadau i’r pryderon dŵr wyneb a gorlifo wedi eu cyflwyno

·         Llywodraeth Cymru angen cyrraedd targedau tai fforddiadwy

·         Dim tai cymdeithasol wedi eu hadeiladu ym Methel ers 35 mlynedd

·         Y bwriad yw trosglwyddo'r tai i gymdeithas tai Cynefin

 

ch)    Gwrthwynebwyd y cais gan yr aelod lleol (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn) a gwnaed y prif bwyntiau canlynol ganddo:-

·           Gwrthodwyd ceisiadau blaenorol drwy Cyngor Gwynedd, ar apêl a Chyngor Cymuned

·           Bod y safle tu allan i’r ffin datblygu ac nad oedd y tir wedi ei gynnwys yn y CDLL oherwydd sylwadau’r Gwasanaeth Cynllunio – bod safleoedd eraill o fewn y ffin heb eu datblygu

·           Pryderon yn lleol o ran mynediad i’r safle, carthffosiaeth a draenio tir

·           Dim sicrwydd bod cynllun dŵr wyneb Dŵr Cymru yn mynd i weithio

·           Ei fod wedi derbyn ail farn am y datrysiad carthffosiaeth yn amlygu nad oedd y cynllun yn un ymarferol a’i fod yn rhoi straen ychwanegol ar y system bresennol

·           Angen am dai fforddiadwy ond yn y lleoliad cywir

·           Bod yr asesiad parcio wedi ei wneud yn ystod oriau dydd yn hytrach na gyda’r nos pan mae’r sefyllfa ar ei waethaf

·           Bod angen cadw at y cynllun datblygu lleol - buasai caniatáu yn anghyfrifol

 

d)         Mewn ymateb i’r sylwadau nododd Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio ei fod yn derbyn y pryderon, ond na ellid cymharu'r ceisiadau blaenorol gyda’r un presennol oherwydd y gwahaniaeth o ran graddfa. Nodwyd hefyd, er bod y bwriad tu allan i’r ffin datblygu, bod polisi CH7 yn ymdrin ag eithriadau i’r polisi petai'r bwriad yn estyniad rhesymegol. O ran pryderon am lifogydd, nodwyd bod gwybodaeth ychwanegol wedi ei gyflwyno gan Dŵr Cymru, Cyfoeth Naturiol Cymru a’r Uned Draenio yn ymateb i’r pryderon hynny.

 

dd)    Mewn ymateb i’r sylwadau ynglŷn â pharcio, amlygodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu Trafnidiaeth bod yr asesiad wedi ei wneud yn ystod oriau gwaith, ond bod yr asesiad hwnnw yn un oedd yn rhoi ystyriaeth i’r sefyllfa ar ei waethaf. Gydag estyniad i’r fynedfa, nodwyd nad oedd lle i amau y buasai'r sefyllfa yn gwaethygu.

 

e)         Cynigiwyd ac eiliwyd i ganiatáu y cais

 

f)          Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y prif sylwadau canlynol gan aelodau:

·           Mai tai fforddiadwy oedd y tai ac felly dim amheuaeth bod eu hangen – yn codi posibiliadau i’r pentref

·           Bod yr estyniad yn un rhesymegol – petai yn un ymylol ni fuasai gorfodaeth am dai fforddiadwy

·           Bod ymateb wedi ei gyflwyno dros y pryderon

·           Bod bwriad trosglwyddo'r tai i ofalaeth cymdeithas tai Cynefin

·           Angen ystyried cynllun rheoli traffig a chyfyngu oriau adeiladu

·           Bod y tir yn wlyb

·           Rhaid ystyried bod y Cyngor Cymuned yn gwrthod y cais

·           Bod angen ystyried rhesymau gwrthod y ceisiadau blaenorol

 

Mewn ymateb i sylw ynglŷn â Chyngor Gwynedd yn mabwysiadu'r lôn a gosod llinellau melyn dwbl, nodwyd nad oedd yn arferol rhoi llinellau melyn dwbl gan nad oedd problemau yn cael eu rhagweld.

 

PENDERFYNWYD dirprwyo’r hawl i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i arwyddo cytundeb 106 i sicrhau fod y tai yn cael eu trosglwyddo i gymdeithas tai ac i amodau cynllunio perthnasol yn ymwneud gyda:

 

1.      Amser

2.      Yn unol â chynlluniau

3.      Deunyddiau

4.      Tirweddu yn cynnwys triniaethau ffin

5.      Cynllun rheoli bioamrywiaeth

6.      Trafnidiaeth (cwblhau'r lon stad, llefydd parcio ayyb)

7.      Dwr Cymru

8.      Cwblhau'r cynllun draenio tir cyn meddiannu’r tai.

9.      Cyfyngu’r dŵr arwyneb i 5l/s.

10.   Tynnu hawliau a ganiateir.

11.   Cynllun goleuo.

12.   Oriau gwaith adeiladu (8yb tan 6yh Llun i Wener, 8yb i 1yh ar Ddydd Sadwrn, dim gwaith adeiladu ar Ddydd Sul neu Ŵyl Banc)

13.   Cyflwyno lefelau tir fel y mae ac arfaethedig.