Agenda item

Dyluniad diwygiedig i'r hyn a wrthodwyd o dan C16/0705/41/LL i drosi adeilad allanol i dy fforddiadwy 4 llofft

 

AELOD LLEOL:        Cynghorydd Aled Lloyd Evans

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

 

Dyluniad diwygiedig i'r hyn a wrthodwyd o dan C16/0705/41/LL i drosi adeilad allanol i dy fforddiadwy 4 llofft

 

Roedd rhai aelodau o'r Pwyllgor wedi ymweld â’r saflecyn y Pwyllgor.

 

Tynnwyd sylw at y sylwadau ychwanegol a dderbyniwyd

 

(a)       Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio ar gefndir y cais, gan nodi mai ail gyflwyniad ydoedd o gais blaenorol a wrthodwyd o dan hawliau dirprwyedig.  Amlygwyd mai cais llawn ydoedd i drosi adeiladau allanol presennol o ddefnydd amaethyddol/storio i ddefnydd preswyl. Yn ogystal nodwyd bod y cais wedi ei ohirio Tachwedd 2016 oherwydd bod yr ymgeisydd eisiau pwyso a mesur y sefyllfa yn dilyn cyflwyno'r adroddiad yn gyhoeddus.

 

          Diwygiwyd y cais o’i gyflwyniad gwreiddiol gyda’r cynlluniau bellach yn dangos bwriad i drosi rhan o’r adeiladau yn dy a fyddai’n cynnwys 3 ystafell wely, cegin/ystafell fwyta, lolfa ag ystafell ymolchi. Roedd y bwriad yn wreiddiol yn dangos y byddai rhan o’r adeilad presennol yn cael ei ddymchwel a’i ail godi gan adael gofod rhwng yr annedd a’r adeilad allanol. Roedd hyn bellach wedi ei newid trwy gynnwys modurdy a storfa newydd ynghlwm i’r ty.

 

          Cyflwynwyd y cais i’r Pwyllgor Cynllunio ar gais yr Aelod Lleol gan ei fod o’r farn fod yr adeilad yn addas i’w drosi yn dŷ fforddiadwy ar gyfer teulu ifanc lleol a bod prinder tai o’r fath yn yr ardal.

 

          Cyfeiriwyd at y polisïau perthnasol (yn benodol C4 a CH12) a hefyd at yr ymatebion a gafwyd o fewn y  cyfnod ymgynghori. Eglurwyd bod polisi C4 o Gynllun Datblygu Unedol Gwynedd yn caniatáu ceisiadau i addasu adeiladau i’w hail-ddefnyddio yn ddarostyngedig i gydymffurfio gyda meini prawf sy’n cynnwys sicrhau fod yr adeilad fel y mae yn barhaol ac yn strwythurol gadarn a'i fod yn bosib i’w addasu heb waith ailadeiladu sylweddol. Nodwyd bod waliau ar y safle wedi eu hadeiladu mewn cyfnodau gwahanol; bod arolwg strwythurol wedi ei gyflwyno gyda’r cais. Amlygwyd bod yr adroddiad  yn cadarnhau bod angen dymchwel rhai adeiladau yn gyfan gwbl oherwydd cyflwr gwael ac fod angen gwaith dymchwel ac ail-adeiladu lleol a twtio i’r adeiladu eraill.

 

          O ganlyniad ni ystyriwyd fod y bwriad yn cydymffurfio gyda gofynion polisi C4  yn y ffurf yr oedd  wedi ei gyflwyno ac nac ychwaith gyda gofynion y CCA ‘Trosi adeiladau yng nghefn gwlad agored ac mewn pentrefi gwledig’ gan nad yw cyflwr yr holl adeiladau sydd yn ffurfio’r cais yn addas i’w trosi.

 

          O safbwynt sefydlu’r egwyddor, roedd gofyn hefyd ystyried y bwriad yn unol â pholisi CH12 o Gynllun Datblygu Unedol Gwynedd. Mae rhan allweddol y polisi yn datgan:

 

‘mewn pentrefi gwledig ac yng nghefn gwlad ni chaniateir trosi adeiladau ar gyfer defnydd preswyl heb allu profi yn gyntaf na ellir sicrhau defnydd economaidd addas ar gyfer yr adeilad...’

 

Dim ond os cydymffurfir gyda rhan gyntaf y polisi y gellir mynd ati i ystyried y 4 maen prawf cysylltiedig.  Tynnwyd sylw at y frawddeg gychwynnol, sydd wedi ei gadarnhau mewn apêl lled ddiweddar gyda chais yng Nglasinfryn, o ‘sicrhau defnydd economaidd’. Ni chyflwynwyd tystiolaeth ddigonol gan yr asiant na’r ymgeisydd i gadarnhau na ellir sicrhau defnydd economaidd addas ar gyfer yr adeilad er y cyngor cyn cyflwyno cais a roddwyd am yr angen i wneud hyn. Mae’r wybodaeth a gyflwynwyd gyda’r cais gan gynnwys gwybodaeth ychwanegol a gyflwynwyd gan yr ymgeisydd yn gyffredinol iawn heb dystiolaeth o unrhyw ymgais wirioneddol a wnaed i farchnata’r adeiladau ar gyfer defnydd economaidd addas. Nodwyd fod yr ymgeisydd/asiant wedi datgan nad oedd yr adeiladau yn addas nac yn ddiogel ar gyfer rhentu nac ar gyfer gofynion modern amaethyddol.

 

Wrth gyfeirio at ystyriaeth y safle fel defnydd gwyliau amlygodd yr ymgeisydd bod nifer sylweddol o lefydd gwyliau gerllaw, a gyrrwyd llythyr yn ogystal gan berchennog safle cyfagos yn cyfeirio at ddiffyg buddiant gosod tai gwyliau yn yr ardal benodol yma. Roedd yr  ymgeisydd felly o’r farn fod hyn yn ymchwil a thystiolaeth ddigonol. Amlygwyd nad oedd yr adeiladu  wedi eu hysbysebu ar werth nac ar gyfer rent  ac na wnaed unrhyw gyfeiriad at brisiau a chyfnod marchnata. O ganlyniad ystyriwyd nad oedd tystiolaeth gadarn i dystiolaethu nad oedd modd sicrhau defnydd economaidd addas o’r adeiladau.

 

Nodwyd fod cyngor cyn cyflwyno’r cais blaenorol wedi ei roi i’r asiant ac ymhellach, drwy lythyr ac ar lafar yn datgan yn glir yr angen i brofi na ellid sicrhau defnydd economaidd addas ar gyfer yr adeiladau cyn ystyried ei ddefnydd fel uned breswyl. Rhoddwyd cyfarwyddyd ac arweiniad clir i’r asiant am yr angen i gydymffurfio gyda gofynion y polisi perthnasol yma. Nid yw hyn i ddweud nad yw'r bwriad yn amhosib, dim ond bod angen y dystiolaeth briodol i ddangos bod gwir ymgais wedi ei wneud i farchnata’r adeilad ar gyfer defnydd economaidd.

 

Amlygwyd mai cais am dŷ fforddiadwy oedd y cais a bod Tai Teg wedi cadarnhau fod yr ymgeisydd wedi profi’r angen am dŷ fforddiadwy. Cadarnhawyd nad oedd Tai Teg yn asesu unrhyw elfen arall o’r bwriad.  Pe byddai’r bwriad yn dderbyniol ymhob agwedd arall byddai gofyn rhwymo’r datblygiad i Gytundeb 106 ‘angen lleol cymunedol am dy fforddiadwy’. Gan fod y bwriad yn groes i nifer o bolisïau ni ofynnwyd i’r asiant/ymgeisydd gadarnhau’r agwedd yma.

 

Gyda’r pryderon wedi eu hamlygu i’r asiant a’r cyngor hynny wedi bod yn gyson, gwrthod y cais oedd yr argymhelliad ar sail y rhesymau a nodwyd yn yr adroddiad.

 

b)      Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y prif bwyntiau canlynol:-

 

·         Bod yr adeilad yn dod allan 2.4m yn unig , yn fwy na’r hyn sydd yn dderbyniol

·         10% yn unig o’r safle sydd angen ei ailadeiladu – hyn wedi ei nodi yn yr adroddiad

·         Nid yw'r storfa yn rhan o’r cynlluniau

·         Nid yw’r bwriad yn wasanaeth / adnodd cymunedol ac felly nid oes angen marchnata gan nad yw adeilad fferm  yn arwain at golli Gwasanaeth / adnodd

·         Wedi  edrych i mewn ar syniadau economaidd, ond bod hyn yn arwain at wario - rhy ddrud i wneud hyn.

·         Defnydd preswyl yn unig sydd yn bosib

·         Cyfeiriwyd at gais cyffelyb a ganiatawyd heb farchnata ac felly pam nad oes cysondeb?

 

c)         Cefnogwyd  y cais gan yr aelod lleol (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn) a gwnaed y prif bwyntiau canlynol ganddo:-

·         Atgoffwyd yr Aelodau eu bod yn ddiweddar wedi mabwysiadu Cynllun Datblygu Gwynedd Wledig  o dan Gynllun y Cyngor (2017-2018) ac felly angen edrych tu hwnt i bolisïau cynllunio

·         Amlygwyd bod y Cyngor Cymuned yn gefnogol ac yn datgan eu siom bod pobl leol yn cael eu gwrthod rhag defnyddio adeiladau sydd ar eu tir eu hunain

·         Bod yr ymgeisydd yn gymwys ar gyfer t? fforddiadwy

·         Bod trigolion cyfagos yn gefnogol i’r cais

·         Nad yw ail adeiladu 10% o’r safle yn sylweddol nac yn llwyr

·         Ei fod yn anghytuno gyda’r ystyriaethau cynllunio perthnasol

·         Yng nghyd-destun marchnata, bod llythyr wedi ei gyflwyno yn mynegi nad oedd gwerth economaidd / amaethyddol i’r adeiladau

·         Bod y ddadl marchnata yn un afresymol - nid son am siop / tafarn / syrjeri sydd yma ac felly nid yw ‘colli adnodd cymunedol’ yn berthnasol

·         Bod y safle yn segur

·         Eu bwriad yw rhedeg busnes amaethyddol

·         Cais i’r Aelodau ystyried egwyddor y bwriad yn rhesymegol

 

(ch)   Mewn ymateb i’r sylwadau uchod nododd y Rheolwr Cynllunio mai cais am dy fforddiadwy oedd wedi ei gyflwyno ac nid cais am dy amaeth  / menter wledig ac felly fod y bwriad wedi cae ystyried o dan y polisïau perthnasol hynny. Fel arfer mewn amgylchiadau o’r fath byddai  gofyn marchnata'r safle am gyfnod oddeutu 12 mis. Mewn ymateb i sylw am ailadeiladu 10% o’r safle, nodwyd bod hyn wedi ei gynnwys yn sylwadau hwyr yr asiant ac eglurwyd bod swyddogion yn edrych ar faint y datblygiad yn ei gyfanrwydd oedd hefyd yn cynnwys storfa a modurdy ac nid ar y llety byw yn unig. Roedd hyn felly yn gyfystyr a thua traean o’r datblygiad i fod yn adeilad o’r newydd.

 

(d)       Cynigwyd ac eiliwyd i wrthod y cais

 

(dd)   Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y prif sylwadau canlynol gan aelodau:

·         Bod aelodau wedi ymweld ar safle ac felly wedi cael cyfle i weld cyflwr y strwythurau

·         Y byddai rheolaeth adeiladu yn debygol o annog dymchwel yr adeiladau

·         Bod angen cynllun gwell fyddai yn cydymffurfio a’r polisïau

·         Trist gweld adfeilion yn parhau yn adfeilion oherwydd polisïau - ond rhaid cadw at y polisïau hyn

·         Sut fuasai modd addasu'r adeilad er budd economaidd - mae’n safle anghysbell ac felly amau yn gryf os bydd yn gweddu fel uned gwyliau?

·         Bod mynediad i’r safle yn gul ac felly amhriodol ar gyfer loriau trwm petai angen ei redeg fel busnes amaethyddol - natur gul y lonydd yn dystiolaeth bosib nad yw’n addas ar gyfer busnes

·         Bod ei addasu fel uned breswyl gydag amod 106  bosib yn elfen economaidd - cadw teulu ifanc yn lleol

·         Beth fuasai’r defnydd economaidd dewisol arall - debygol mai ffermio buasai’r opsiwn amlycaf?

·         Y cais yn un da ac ni ddylid ei ddiystyru

·         Nid yw’r adeilad wedi ei ddefnyddio ers 40 mlynedd – prawf felly nad oes defnydd economaidd iddo

·         Bod yr eiddo wedi bod mewn perchnogaeth y teulu ac yn addas ar gyfer ei addasu yn dŷ - yn safle delfrydol ar gyfer teulu ifanc

·         Dolur llygad yw’r adfeilion

·         Rhaid rhoi pobl Gwynedd yn ganolog i benderfyniadau ac felly angen rhoi cyfle i’r teulu yma gael cartref a chael cyfle i redeg busnes eu hunain

·         Ffolineb fuasai cynnig cyfnod marchnata er mwyn rhoi cyfle i eraill

 

e)    Mewn ymateb i’r sylwadau uchod nododd yr Uwch Reolwr nad oedd tystiolaeth o brofi’r farchnad / defnydd economaidd posibl  wedi ei gyflwyno er y cyngor a roddwyd i asiant yr ymgeisydd ar sawl achlysur. Yn anffodus, gan nad oedd y cais wedi ymateb i’r cyngor yma roedd yr argymhelliad yn un i wrthod. Awgrymwyd y byddai modd ystyried gosod cyfnod 12 mis i farchnata yn briodol. Er bod llawer o son am syniadau a  bwriad rhedeg busnes, nid oedd gwybodaeth / tystiolaeth wedi ei gyflwyno i gefnogi hyn .

 

PENDERFYNWYD gohirio'r penderfyniad er mwyn i’r ymgeisydd gael cyfle i gyflwyno tystiolaeth o farchnata dros gyfnod priodol.