Agenda item

Tŷ newydd dwy lofft a gwaith cysylltiedig.

 

AELOD LLEOL:        Cynghorydd R. H. Wyn Williams

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

 

Tŷ newydd dwy lofft a gwaith cysylltiedig.

 

(a)     Ymhelaethodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais, gan nodi y gohiriwyd y cais yng nghyfarfod y Pwyllgor a gynhaliwyd ar 16 Ionawr 2017 er mwyn cynnal ymweliad safle. ‘Roedd rhai o’r aelodau wedi ymweld â’r safle cyn y cyfarfod. 

 

          Nodwyd bod y safle wedi ei leoli y tu fewn i ffin datblygu pentref Abersoch a hefyd tu mewn i’r Ardal o Harddwch Naturiol Eithriadol (AHNE).

 

          Adroddwyd bod cais blaenorol ar gyfer datblygu tŷ ar y safle hwn wedi ei wrthod, yn ogystal, fe wrthodwyd apêl yn erbyn y penderfyniad hwnnw ar y sail y byddai’r cynllun yn ormesol ar dŷ Carrog (drws nesaf) ac fe fyddai’n or-ddatblygiad o’r safle ac o ganlyniad ni fyddai’n diogelu cymeriad yr AHNE. Amlygwyd bod yr Arolygydd yn ei benderfyniad yn cydnabod bod yr egwyddor o ddatblygu’r safle at ddibenion preswyl yn dderbyniol o ran cymeriad trefol ehangach y dirwedd. Nodwyd bod y cynllun arfaethedig yn sylweddol llai na’r bwriad blaenorol.

 

          Ychwanegwyd er bod y safle o fewn yr AHNE, roedd hefyd yn safle mewn-lenwi o fewn ffin datblygu pentref Abersoch ac wedi’i amgylchynu gan ddatblygiadau preswyl eraill. Nodwyd bod llawer o wahanol ddyluniadau i dai’r ardal ac nid oedd un patrwm adeiladu nodweddiadol. Roedd y dyluniad, er yn fodern, o ran graddfa a deunyddiau a fyddai’n gweddu i’r safle. Bwriedir amddiffyn rhan sylweddol o’r llystyfiant presennol, ynghyd â sicrhau y bydd rhagor o goed a llwyni’n cael eu plannu. Tynnwyd sylw bod yr Uned AHNE o'r farn na fyddai'r datblygiad yn cael effaith annerbyniol ar yr AHNE.

 

          Cyfeiriwyd at y pryderon a godwyd o ran effaith ar fwynderau preswylwyr tŷ Carrog, ystyrir fod lleihad i swmp yr adeilad o gymharu â’r cynllun blaenorol ynghyd â’r ffaith bod yr adeilad ymhellach i ffwrdd o’r ffin yn golygu na fyddai’n ymwthiol.

 

          Nodwyd bod y cynllun gerbron yn ymateb i bryderon yr Arolygydd ar y cais blaenorol ac yn eu datrys ac felly roedd y bwriad yn dderbyniol.

         

(b)     Gwrthwynebwyd y cais gan yr aelod lleol (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn) a gwnaed y prif bwyntiau canlynol ganddo:-

·         Bod y cais blaenorol wedi colli mewn apêl ac nid oedd y sefyllfa wedi newid;

·         Pryder o ran diogelwch ffyrdd - na fyddai lle i geir droi rownd yn y cwrtil gan orfod bagio i’r lôn brysur. Gwrthododd y Cyngor gais tebyg yng Nghysgod y Graig, ac fe wrthodwyd ar apêl, ar sail priffyrdd o ran bagio i’r lôn;

·         Ei bryder bod y Gwasanaeth Cynllunio yn cael ei herio’n ddifrifol gan yr ymgeiswyr o ystyried bod y cais drws nesaf wedi ei wrthod oherwydd bod y clogwyn yn berthnasol;

·         Hwn fyddai’r unig dŷ i’w weld uwchben y wal felly collir yr olygfa yn rhan o Lwybr Arfordir Llŷn;

·         Bod cyfamod caeth, ar dir drws nesaf i’r safle a roddwyd i Abersoch gan y teulu, yn gwahardd adeiladu ar y tir;

·         Bod yr Arolygydd wedi nodi “Ar y sail hon, rwy’n poeni y byddai’r gofod cyfyng o gwmpas yr annedd yn arwain at ddatblygiad cyfyng, na fyddai’n adlewyrchu patrwm cyffredinol y datblygiad ar ochr ddwyreiniol Lôn Pont Morgan.”

·         Y byddai niwed arwyddocaol i’r dirwedd gan gynnwys golygfeydd i mewn ac allan;

·         Bod y Cyngor Cymuned yn barod i gyflwyno tystiolaeth pe byddai apêl i wrthodiad;

·         Cyfeiriwyd at Is-ddeddf yn St Ives, o ystyried bod 60% o dai yn Abersoch yn dai haf y dylid ystyried sefydlu'r un fath o drefn;

·         Bod 14 paragraff yn nyfarniad apêl yr Arolygydd yn nodi fod y cais yn annerbyniol.

 

          Mewn ymateb i sylwadau’r aelod lleol nododd yr Uwch Gyfreithiwr:

·         Bod y swyddogion cynllunio yn cyflwyno argymhelliad yn ddiduedd ac yn unol â’u barn broffesiynol. Mater i’r Pwyllgor oedd penderfynu os oeddent am gyd-fynd neu beidio;

·         Nad oedd cyfamod ar dir preifat yn fater cynllunio felly dylai’r aelodau ei ddiystyru.

 

Nododd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu bod yr Arolygydd wedi nodi yn ei benderfyniad “Er fy mod yn ystyried y byddai’r egwyddor o ddatblygu’r safle at ddibenion preswyl yn dderbyniol o ran cymeriad trefol ehangach y dirwedd hon, casglaf y byddai maint yr eiddo arfaethedig yn gyfystyr â gorddatblygu’r safle ac, o ganlyniad, byddai’n methu a diogelu, cynnal a gwella cymeriad yr AHNE…”. Roedd y cynllun gerbron yn leihad sylweddol a mater i’r Pwyllgor oedd bodloni eu hunain os oedd yn dderbyniol. Nodwyd y byddai’r tŷ yn unol â phatrwm tai presennol ac wedi ei osod yn ôl yn unol â’r tŷ cyfochrog felly ni fyddai’n ymwthio dim mwy i’r arfordir na thŷ Carrog drws nesaf.

 

Cyfeiriodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu Trafnidiaeth at gynllun ar dudalen 41 y rhaglen oedd yn dangos 2 gerbyd wedi parcio ynghyd â’r ffordd y gellir troi.

 

(c)     Cynigwyd i wrthod y cais yn groes i argymhelliad y swyddogion oherwydd gor-ddatblygu, dyluniad, diogelwch ffyrdd a’r effaith ar yr AHNE.

 

          Nododd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio nad oedd yr Arolygydd yn ei benderfyniad apêl yn cyfeirio at ddiogelwch ffyrdd ac fe fyddai gwrthod y cais ar y sail yma yn anodd ei amddiffyn mewn apêl. Tynnwyd sylw bod maint arwynebedd llawr y tŷ wedi lleihau i 94m², o gymharu â 166m², felly byddai’n anodd cyfiawnhau gwrthod ar sail gor-ddatblygiad. Nodwyd mai mater i’r Pwyllgor oedd dyluniad a’r effaith ar yr AHNE, ond pwysleisiwyd nad oedd gan yr Uned AHNE wrthwynebiad i’r bwriad.

 

          Eiliwyd y cynnig. Nododd yr eilydd bod y bwriad yn groes i bolisi B23 o’r CDUG o ran mwynderau gweledol gan y byddai’n bosib gweld brig y to o’r palmant. Mewn ymateb, nododd y Rheolwr Cynllunio na fyddai’r effaith yn waeth na’r sefyllfa bresennol gan fod  ffens eithaf uchel eisoes rhwng y ffin a’r palmant ac ni ellir gweld yr AHNE drosti yn barod. Roedd bwriad i osod y tŷ yn nôl yn bellach ac yn is na’r ffens bresennol felly fyddai mwy o siawns o weld yr olygfa nac yn bresennol.

 

Nododd yr eilydd nad oedd yn briodol i swyddogion anghytuno efo’r rhesymau gwrthod a gynigir gan aelodau, yn hytrach dylent nodi os ydy’r rhesymau yn ddilys neu beidio.

 

(ch)   Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y prif sylwadau canlynol:

 

·         Pryder o ran yr effaith gronnol ar yr AHNE wrth ganiatáu dyluniadau o’r fath a oedd yn ymwthio i mewn i’r rhai traddodiadol. Roedd dyletswydd i warchod yr AHNE yn ei gyfanrwydd ar gyfer ein dibenion presennol a chenedlaethau’r dyfodol;

·         Ei fod yn ddefnyddiol derbyn ymateb y swyddogion i’r rhesymau gwrthod oherwydd y risg o wastraffu arian cyhoeddus. Yn cydymdeimlo efo’r Aelod Lleol ond ddim pwrpas gwastraffu arian ac adnoddau ar apêl y collir;

·         Bod y bwriad yn cyd-fynd â chanllawiau cenedlaethol o ran lle troi mewn cwrtil tŷ;

·         Bod yr apêl wedi sefydlu bod lle i godi tŷ ar y safle ac o ystyried y tai wrth ymyl ddim yn ystyried fod problem efo’i faint;

·         A fyddai’n bosib gosod amod caeth na fyddai datblygiad pellach ar y safle?

·         Bod rhagdybiaeth i ganiatáu pe gosodir amodau penodol i wneud y bwriad yn dderbyniol;

·         Bod y penderfyniad apêl yn rhoi canllaw o ran datblygiad derbyniol;

·         Ei fod yn anodd nodi effaith annerbyniol ar yr AHNE o ystyried sylwadau’r Uned AHNE;

·         Bod y bwriad yn or-ddatblygiad a mater o farn oedd yr effaith ar yr AHNE.

 

Mewn ymateb i’r sylwadau, pwysleisiodd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio bod y penderfyniad apêl yn nodi bod yr egwyddor o adeiladu tŷ ar safle’r cais yn dderbyniol a ystyrir bod y cynllun gerbron yn goresgyn y rhesymau gwrthod a bod yr argymhelliad i ganiatáu efo amodau yn un cadarn. Awgrymodd yn gryf i gyfyngu rhesymau gwrthod i faterion yn ymwneud â’r AHNE a’r dyluniad, byddai’n debygol y ceir  costau yn erbyn y Cyngor ar apêl pe gwrthodir y cais oherwydd parcio gan nad oedd tystiolaeth i’w gefnogi. Nodwyd yn yr un modd o ran gor-ddatblygu.

 

(d)     Pleidleisiwyd ar y cynnig i wrthod y cais, fe ddisgynnodd y cynnig.

 

          Gwnaed, ac eiliwyd cynnig i ganiatáu’r cais. 

 

PENDERFYNWYD caniatáu’r cais.

 

          Amodau:

1.     5 mlynedd

2.    Gwaith yn unol â’r cynlluniau

3.    Cytuno ar ddeunyddiau

4.    Priffyrdd  /  parcio

5.    Ffenestri afloyw yn unig ar yr edrychiad gogledd-ddwyreiniol

7.    Tirlunio / coed

8.    Dŵr

9.    Tynnu hawliau cyffredinol a ganiateir