Agenda item

Datblygiad preswyl i fyny i 45 o dai (gan gynnwys tai fforddiadwy) ynghyd a chreu mynedfa newydd, uwchraddio’r fynedfa bresennol, darparu llecynnau mwynderau cyhoeddus, llecynnau parcio a tirlunio

 

AELODAU LLEOL:   Cynghorydd Endaf Cooke a Cynghorydd Roy Owen 

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Datblygiad preswyl i fyny i 45 o dai (gan gynnwys tai fforddiadwy) ynghyd a chreu mynedfa newydd, uwchraddio’r fynedfa bresennol, darparu llecynnau mwynderau cyhoeddus, llecynnau parcio a thirlunio

 

Cadeiriwyd y drafodaeth ar y cais hwn gan yr Is-gadeirydd.

 

(a)       Ymhelaethodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais, gan nodi y gohiriwyd y cais yng nghyfarfod y Pwyllgor a gynhaliwyd ar 26 Rhagfyr 2016 er mwyn diwygio cynnwys yr adroddiad i gynnwys sylwadau Dwr Cymru. Cais amlinellol ydoedd ar gyfer codi hyd at 45 o dai gan gynnwys tai fforddiadwy ar safle cyn Ysgol Gynradd yr Hendre, Caernarfon. Byddai  materion fel tirweddu, edrychiadau, cynllun a graddfa yn cael eu cadw’n ôl ar gyfer eu hystyried eto mewn cais materion a gadwyd yn ôl. Y bwriad yw:

 

-          adeiladu hyd at 45 o dai gyda bron i 50% yn dai fforddiadwy. Byddai'r tai hyn yn cynnwys tai rhent cymdeithasol a fydd yn cael eu darparu gan landlord cymdeithasol cofrestredig - CCG yn yr achos yma

-          Creu mynedfa newydd oddi ar ffordd sirol ddi-ddosbarth (Ffordd Eryri) oddeutu hanner ffordd lawr y safle,

-          Uwchraddio’r fynedfa bresennol,

-          Darparu llecynnau mwynderol cyhoeddus, llecynnau parcio yn rhannol o fewn cwrtil y tai a rhannol y tu allan gan ddarparu parcio cymunedol a thirlunio cyffredinol

 

Nodwyd bod y safle wedi ei leoli o fewn ardal breswyl sefydledig ac oddi fewn i ffin datblygu Caernarfon fel y’i cynhwysir yng Nghynllun Datblygu Unedol Gwynedd (CDUG)  yn mesur oddeutu 1.4 ha sydd, erbyn hyn yn cynnwys llystyfiant a sylfeini’r hen ysgol gynradd.

 

          Yng nghyd destun ystyriaethau cynllunio perthnasol, adroddwyd bod egwyddor o ddatblygu’r safle hwn ar gyfer anheddau preswyl wedi ei selio ym Mholisi C1, C3 a CH3 o GDUG. Amlygywd bod Polisi C1 yn datgan mai tir o fewn ffiniau datblygu trefi a phentrefi a ffurf ddatblygedig pentrefi gwledig fydd y prif ffocws ar gyfer datblygiadau newydd. Mae Polisi C3 yn caniatáu cynigion sy’n rhoi blaenoriaeth, lle bynnag y bo modd, i ail-ddefnyddio tir a ddatblygwyd o’r blaen a leolir o fewn ffiniau datblygu cyn belled fod y bwriad yn cyd-fynd a holl bolisïau perthnasol eraill y Cynllun.

 

Ystyriwyd bod y bwriad yn cydymffurfio gyda’r polisïau perthnasol a hefyd, yn cymryd i ystyriaeth sylwadau’r Uned Strategaeth Tai y Cyngor (Tîm Opsiynau Tai) sydd wedi cadarnhau bod y math o dai a gynigiwyd, fel rhan o’r cais hwn, yn cyfarch anghenion ymgeiswyr sydd ar gofrestr tai cyffredin y Cyngor.

 

Yng nghyd-destun mwynderau gweledol, nodwyd bod y safle wedi ei leoli ar gyrion stadau o dai sefydledig sydd o amrywiol ffurf, dyluniad, cynllun  a maint gyda deunyddiau allanol amrywiol iddynt. Eglurwyd bod y safle ar hyn o bryd yn  dirywio ar sail mwynderau gweledol a buasai caniatáu’r cais  yn debygol o fod yn gam tuag at wella mwynderau gweledol y rhan yma o’r dref.

 

Nodwyd bod anheddau preswyl wedi eu lleoli i’r gogledd, de a gorllewin o’r safle. Er mai cynlluniau dangosol o leoliad y tai arfaethedig a gyflwynwyd gyda’r cais cyfredol, mae’n bosib lleihau ar unrhyw or-edrych, colli preifatrwydd a chreu strwythurau gormesol (sef, prif wrthwynebiadau trigolion cyfagos i’r cais amlinellol) drwy ail-ddylunio gosodiad rhai o’r tai arfaethedig fel nad ydynt yn achosi niwed sylweddol ac arwyddocaol i fwynderau trigolion lleol. Er bod gwrthwynebiadau wedi eu derbyn parthed aflonyddwch yn tanseilio mwynderau trigolion lleol, atgoffwyd y Pwyllgor bod y safle wedi ei leoli o fewn ardal breswyl sefydledig sydd o ddwysedd uchel ble mae aflonyddwch domestig eisoes yn rhan annatod o gymeriad yr ardal ynghyd a’r ffaith mai ysgol oedd yn bodoli ar y safle. Ni ystyriwyd felly y byddai lleoli hyd at 45 tŷ yn tarfu’n sylweddol ar fwynderau preswyl na chyffredinol trigolion lleol

 

Ategwyd bod y cynlluniau  diweddaraf a gyflwynwyd yng nghyd-destun ffordd y stad a mannau parcio, wedi eu diwygio yn unol â gofynion yr Uned Drafnidiaeth ac, i’r perwyl hyn, bod y cynlluniau yn cydymffurfio a gofynion diogelwch priffyrdd.

 

  Wrth ystyried materion addysgol cyfeiriwyd at y ddogfen berthnasol CCA: Datblygiadau Tai a Darpariaeth Addysgol sydd yn cynnig cyfarwyddyd i ymgeiswyr, ar gyfer datblygiadau preswyl ynglŷn â’r achosion pryd bydd yr Awdurdod Cynllunio Lleol yn argeisio cyfraniad ariannol tuag at gyfleusterau addysg leol. I’r perwyl hyn, dengys ystadegau mai capasiti Ysgol yr Hendre oedd 420 ac ym Medi, 2015 (y flwyddyn addysgol pryd cyflwynwyd y cais)  nodwyd bod 345 yn mynychu’r ysgol (gyda’r ffigwr yn debygol o gynyddu i 382 ar gyfer Medi, 2016).

 

O ystyried yr holl faterion perthnasol gan gynnwys polisïau a chanllawiau lleol a chenedlaethol yn ogystal â’r holl sylwadau a dderbyniwyd amlygwyd bod y bwriad yn dderbyniol

 

Diwygiwyd yr argymhelliad i ganiatáu y cais gydag amod ar gyfer sicrhau darpariaeth o dai fforddiadwy,  gan nad oedd cytundeb 106 yn bosib gan mai’r Cyngor sydd berchen y safle ar hyn o bryd.

        

(b)       Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y prif bwyntiau canlynol:-

-       Mai cais amlinellol ydoedd ar gyfer 22 uned fforddiadwy a 23 uned ar gyfer y farchnad agored

-       Bod y datblygiad yn ymateb i’r angen lleol am dai fforddiadwy - rhestrau aros cyfredol uchel iawn ym mhedair ward Caernarfon

-       Byddai’r datblygiad newydd yn cynnwys amrywiaeth o dai / unedau i geisio diwallu yr angen am dai fforddiadwy yn y dref

-       Gyda’r tai marchnad agored, bydd CCG yn edrych i bartneru gyda datblygwyr lleol i  dargedu gwerthu tai dau a tri llofft  i bobl lleol am bris synhwyrol

-       Asiantaethau perthnasol bellach yn cefnogi’r cais - newyddion da bod Dwr Cymru wedi tynnu eu pryderon yn ôl am y cais

-       CCG mewn sefyllfa i brynu y safel erbyn diwedd y flwyddyn ariannol

 

(c)       Cefnogwyd y cais gan yr aelod lleol (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn) a gwnaed y prif bwyntiau canlynol ganddo:-

-       Bod y safle ar hyn o bryd yn edrych yn flêr

-       Ei fod yn falch bod byngalos yn cael eu darparu ar gyfer yr henoed

-       Y datblygiad yn ymateb i restrau aros uchel

Ei fod yn ddiolchgar i bawb oedd wedi gweithio ar y cais

 

Cefnogwyd y cais gan yr aelod lleol (oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn) a gwnaed y prif bwyntiau canlynol ganddo:-

-       Bod angen sicrhau bod y ffiniau rhwng y tai presennol a’r tai newydd yn ddigonol

-       Angen codi ymwybyddiaeth y bydd cynnydd yn y llif traffig

 

(ch)     Cynigiwyd ac eiliwyd i ganiatáu y cais

 

Mewn ymateb i sylw nad oedd y datblygiad wedi ei  gynnwys o fewn y Cynllun Datblygu Lleol ac o ganlyniad, bod nifer y tai yn ychwanegol i gyfanswm Gwynedd, eglurwyd bod y datblygiad o fewn y ffin datblygu, ac er nad oedd wedi ei ddynodi yn y cynllun datblygu Unedol , bydd y tai yn cyfrannu at niferoedd y tai sydd eu hangen yng Nwynedd.

 

Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â rheolaeth y 23 tri fyddai yn cael eu gwerthu ar y farchnad agored, nodwyd mai tai marchnad agored fydd y rhain a bod yr ymgeisydd wedi datgan y byddant yn cydweithio gyda datblygwr perthnasol ar gyfer eu darparu  am bris rhesymol.

 

Mewn ymateb i gwestiwn ynglyn a chysondeb gwybodaeth o ran maint y safle, cadarnhawyd bod y safle yn mesur oddeutu 1.4ha.

 

Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â rhoi amod cynllunio ar gyfer darparu tai fforddiadwy  yn hytrach na chael cytundeb 106, amlygwyd na fyddai'r Cyngor, sydd yn berchen y tir, yn gallu gwneud cytundeb gyda nhw eu hunain ac felly nid oedd cytundeb 106 yn opsiwn yn yr achos yma.

 

          PENDERFYNWYD caniatáu’r cais.

 

          Amodau:

 

1. Amodau amser.

2.   Deunyddiau allanol gan gynnwys llechi.

3.   Tirlunio

4.   Priffyrdd.

5.   Dwr Cymru.

6.   Bioamrywiaeth.

7.   Tynnu hawliau datblygiadau a ganiateir.

8.   Rhaglennu gwaith archeoleg.

9.   Darpariaeth o dai fforddiadwy