Agenda item

Diddymu Cytundeb 106 Tai Fforddiadwy.  

 

Aelod Lleol:  Cynghorydd Gweno Glyn

Cais i ddiddymu Cytundeb 106 Tai Fforddiadwy.

 

(a)       Ymhelaethodd y Rheolwr Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais, gan nodi bod y bwriad yn ymwneud â thynnu Cytundeb 106 er mwyn i Grŵp Cynefin fedru benthyca arian ar gyfer cyllido datblygiadau tai cymdeithasol / fforddiadwy newydd.  Tynnwyd i sylw nad oedd yn fwriad gwerthu’r tai arstad Congl Meinciau a phwysleisir y byddai polisiau gosod lleol Grŵp Cynefin yn parhau i fod mewn grym i reoli’r denantiaeth y stad i’r dyfodol i rai mewn angen cymunedol am dai fforddiadwy.

 

Noda’r ddeddfwriaeth berthnasol bod angen i awdurdod sy’n derbyn cais i newid neu ddiddymu ymrwymiad cynllunio ystyried os yw’r ymrwymiad yn cyflawni pwrpas defnyddiol yn nhermau cynllunio. Nid yw’r ddeddfwriaeth yn dweud bod y rhaid i’r pwrpas defnyddiol fod yr un peth â’r gwreiddiol. Bydd yn bwysig felly ystyried os yw’r amgylchiadau cynllunio wedi newid ers y caniatâd gwreiddiol.      

 

Nodwyd ymhellach nad yw cefndir polisi cynllunio lleol wedi newid ers i’r cais gael ei ganiatáu yn 2009 ac mae Cynllun Datblygu Unedol Gwynedd yn parhau i fod yn weithredol. Mae maint y tai yn disgyn o dan ganllawiau maint a nodir yng Nghanllaw Cynllunio Atodol: Tai Fforddiadwy (Tachwedd, 2009) ac i bob pwrpas mae eu maint yn rheoli eu fforddiadwyedd i’r dyfodol. Cyfyngir ar eu maint i’r dyfodol trwy amod cynllunio, sydd  wedi ei osod i dynnu rhai nodweddion o hawliau datblygu cyffredinol a ganiateir yn ôl. 

 

Caniatawyd sawl cais gan y Pwyllgor Cynllunio yn ddiweddar ar gyfer tai newydd i gymdeithasau tai mewn sawl man yng Ngwynedd megis dau gais ym Maesgeirchen, Bangor, Lon Abererch, Pwllheli, Pendre Gardens, Tywyn a'r Wern yn y Felinheli. Mae’n bwysig nodi na ofynnwyd am Gytundebau 106 Fforddiadwy ar y rhain oherwydd ystyriwyd bod rheoliadau statudol y cymdeithasau tai a’u  polisïau gosod yn ddigonol i reoli tenantiaeth/ preswyliaeth i rai mewn angen lleol/ cymunedol fforddiadwy (fel y buasai’r Cytundebau 106 hefyd wedi ei wneud).

 

Yn yr achos hwn nodwyd bod Grŵp Cynefin yn paratoi tai cymdeithasol ar rent i drigolion lleol dan ei gyfrifoldeb statudol ac fe adlewyrchir hyn yn eu Polisi Gosod. Ni fydd y polisi gosod yng Nghongl Meinciau yn newid yn sgil tynnu’r cytundeb, a bydd y gymdeithas dai yn parhau i asesu tenantiaid ar sail eu hanghenion, sef eu bod gyda chysylltiad â’r gymuned leol ers deng mlynedd ac yn erbyn eu system bwyntiau. O ystyried bod polisi gosod mewn grym, gellir dadlau felly bod y cytundeb 106 fforddiadwy yn ddianghenraid gan fod trefniadau priodol a boddhaol ar gael i gyfyngu meddiannaeth, yn unol â maen prawf 4 polisi CH7 CDUG.

 

Ar sail yr wybodaeth sydd wedi dod i law, gan gynnwys Polisi Gosod Lleol Grŵp Cynefin a’r eglurhad a gyflwynwyd ganddynt, ynghyd a hanes cynllunio a’r ffaith na roddir cytundebau 106 ar geisiadau tai cymdeithasol newydd, ni ystyrir bod gan yr ymrwymiad sy’n destun i’r cais hwn unrhyw ddiben cynllunio defnyddiol yn ymwneud a pholisïau cyfredol mwyach ac mae modd cyflawni hyn drwy bolisi Grŵp Cynefin ei hun. 

 

Argymhelliad y swyddogion cynllunio ydoedd caniatáu’r cais yn ddiamodol.

 

(b)       Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr ymgeisydd y prif bwyntiau canlynol:

 

·         Sicrhawyd nad oedd unrhyw risg i golli tai Congl Meinciau i bobl leol

·         Rheswm dros wneud y cais ydoedd i alluogi’r Gymdeithas Tai i godi arian ar gyfer darpariaeth o gartrefi ychwanegol i bobl leol

·         Bod Cymdeithasau Tai yn ariannu cartefi ychwanegol drwy gyfuniad o grant gan Lywodraeth Cymru a benthyciadau preifat yn erbyn y stoc dai bresennol

·         Ni ymgynghorwyd gyda’r tenantiaid oherwydd nad oedd newid yn y berthynas rhwng y tenantiaid a’r Gymdeithas Tai nac ychwaith dim newid i’w hawliau

·         Pe byddai newid sicrhawyd y byddir wedi ymgynghori fel yw’r gofyn yn gyfreithiol

·         Pan godwyd y tai, cytunwyd ar bolisi lleol a sicrhawyd bod hyn yn parhau ynghyd â’r trefniadau enwebu'r Cyngor Sir ac amodau grant a gofynion rheoleiddio sy’n cyfeirio at fodloni'r angen lleol

·         Bod amcanion fel rhan o gyfansoddiad Grwp Cynefin yn amlinellu cefnogi cymunedau a’r iaith Gymraeg a sicrhawyd na fydd diddymu’r amod yn newid y sefyllfa hon

·         Bod sefyllfa ariannol Cymdeithasau Tai yn cael ei orchwylio’n ofalus gan Lywodraeth Cymru

·         Sicrhawyd na fyddai gan y benthycwyr unrhyw ddylanwad ar ddyfodol y tai, pris, rhent na pherchnogaeth nac ychwaith bydd modd iddynt alw arian yn ôl i ariannu busnes ei hunain na neb arall      

 

(c)     Gwrthwynebwyd y cais gan yr Aelod lleol (nad oedd yn Aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn) ac fe nododd y prif bwyntiau canlynol:

 

·         Deallir bod Grwp Cynefin mewn dyled ac nad oedd hyn yn fodel busnes iach i roi stad Congl Meinciau mewn benthyciad ar gyfer benthyca mwy o arian

·         Pryder gwirioneddol i’r benthyciad fynd o’i le ac ni ellir rhoi sicrwydd y byddai’r tai yn cael eu hadfeddiannu

·         Roedd yn wybyddus bod materion o’r fath wedi mynd o’i le mewn pentrefi / trefi cyfan yn Iwerddon gyda’r arian wedi sychu

·         Poendod pe byddai tai Congl Meinciau yn cael eu hadfeddiannu fe fyddai’r benthycwyr yn sicr o fynnu pris uwch pe byddir yn tynnu’r amod Cytundeb 106 ac o ganlyniad yn effeithio ar bris y farchnad

·         Tra’n derbyn bod y polisi gosod yn ei le pryderwyd y gellir yn hawdd ail-addasu’r polisi gosod

·         Bod y tai dan sylw  i’w gosod ar gyfer wardiau Botwnnog, Tudweiliog ac Aberdaron ac os nad oedd neb yn dangos diddordeb y gellid eu hymestyn ar gyfer Pen Llŷn - ni phrofwyd unrhyw drafferth i’w gosod

·         Pwysleisiwyd bod y tai yn gartrefi i unigolion

·         Bod yr ysgol wedi elwa ac yn llawn

·         O ystyried yr hinsawdd economaidd sydd ohoni fe all achosion newid ac apeliwyd ar y Pwyllgor i ystyried yn ddwys beth yw goblygiadau i ildio’r hawl o Gytundeb 106 er mwyn i Grwp Cynefin fynd i fwy o ddyled ariannol

 

(ch)   Mewn ymateb, esboniodd yr Uwch Gyfreithiwr yn nhermau cyfreithiol bod Cymdeithasau Tai yn wahanol i ddatblygwyr cyffredinol gyda rheoliadau llym i’w dilyn. Yn ogystal, bod cymalau hynod graff o fewn y Ddeddf Tai a phe byddai ansicrwydd yn digwydd  gall y Llywodraeth gamu fewn a gall yn y pen draw olygu y gall asedau drosglwyddo i’r Llywodraeth.

 

(d)     Cynigwyd ac eiliwyd i ganiatau’r cais.

 

(dd)      Nodwyd y pryderon canlynol gan Aelodau unigol:

 

·         Pryderwyd i beidio cynnwys amod 106 ac oni ellir caniatau’r cais ond sicrhau bod yr amod yn cael ei adfer ar y tai pe byddir yn gorfod gwerthu

·         Bod hwn yn benderfyniad pwysig a phe byddir yn gwneud camgymeriad bod goblygiadau aruthrol

·         Byddai ymatebion gan yr ymgynghoriadau cyhoeddus i gyd wedi bod yn fuddiol

·         Deallir bod yn rhaid buddsoddi’r arian a bod rhaid mentro i gronni ac ni welir yr adenillion yn syth

·         Bod yr angen am dai yn fwy nag sydd ar y rhestrau aros

·         Tra’n derbyn bod risg, bod rheoliadau yn bodoli ac yn sicr angen am dai rhent fforddiadwy sydd mor bwysig i bobl leol a’r unig ffordd i’w darparu yw trwy’r cymdeithasau tai

 

(a)       Mewn ymateb i’r sylwadau uchod, nododd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio

 

·         Bod dau opsiwn yn unig i’r Pwyllgor sef i’w ganiatau yn unol â’r argymhelliad neu wrthod ond ni ellir ei ganiatau a rhoi’r amod yn ôl pe byddir yn gorfod gwerthu.  Nodwyd ymhellach bod risgiau i newid polisi hefo unrhyw ddatblygiad ond rhaid gwneud penderfyniad ar sail y wybodaeth sydd gerbron ac nad ellir gwneud penderfyyniad ar sail beth all ddigwydd yn dyfodol.  Roedd y  Pwyllgor wedi sefydlu egwyddor yn y gorffennol o fod yn peidio rhoi cytundeb 106 ar geisiadau gan Gymdeithasau Tai.  Nododd yr Uwch Gyfreithiwr ymhellach bod modd i unigolion gyflwyno cais i ddiddymu’r amod Cytundeb 106 ond bo’r cais i bwrpas penodol.

·         Nad oedd caniatau cais i’w ddiddymu yn gwanhau’r egwyddor o Gytundeb 106 ac ni fyddir yn sefydlu cynsail mewn perthynas a datblygiadau gan ddatblygwyr nad ydynt yn gymdeithasau tai. 

 

(b)       Pleidleisiwyd ar y cynnig i ganiatau’r cais yn unol ag argymhelliad y swyddogion cynllunio.

 

Penderfynwyd:                        Caniatau’r cais yn ddiamodol.