Agenda item

Newid defnydd ac estynnu tafarn A3 presennol i 15 llety myfyrwyr hunan gynhaliol.

 

Aelod Lleol:  Cynghorydd D. Gwynfor Edwards

Newid defnydd ac estynnu tafarn A3 presennol i 15 llety myfyrwyr hunan gynhaliol.

 

(a)       Ymhelaethodd y Rheolwr Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais, gan nodi bod yr adeilad wedi ei ddefnyddio yn y gorffennol fel tafarn, ond yn wag ar hyn o bryd yn dilyn difrod tan yn y blynyddoedd diwethaf. Nodwyd bod y bwriad yn golygu codi estyniad uwchben rhan o lawr gwaelod presennol ar gyfer darparu lloriau ychwanegol gyda’r dyluniad yn cydweddu gyda gweddill yr adeilad.

 

Tynnwyd sylw at y sylwadau ychwanegol a dderbyniwyd.

 

Nodwyd bod ardal y cais yn benodol yn ffurfio rhan o Stryd Fawr Bangor, gydag amryw o fflatiau uwchben siopau ac adeiladau masnachol, gydag ardal breswyl union gerllaw'r safle hefyd, sy’n boblogaidd gyda myfyrwyr, gyda nifer o’r unedau tai confensiynol yn cael eu defnyddio gan fyfyrwyr yn hytrach na theuluoedd lleol.

 

Adroddwyd bod yr Uned Polisi Cynllunio ar y Cyd wedi bod yn casglu tystiolaeth er mwyn hwyluso’r gwaith o lunio polisi yn y Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd arfaethedig. Nodwyd bod y manylion diweddaraf o ran y nifer o unedau tai a ddefnyddir gan fyfyrwyr, tai amlfeddiannaeth a llety pwrpasol i fyfyrwyr sy’n bodoli yn ward Deiniol wedi ei nodi mewn fersiwn diwygiedig o Atodiad 1 o’r daflen sylwadau ychwanegol.

 

Nodwyd bod tystiolaeth glir ar gyfer profi’r angen ar gyfer llety myfyrwyr pwrpasol, ac ystyrir ei fod yn rhesymol ystyried y buasai darparu llety pwrpasol, yn golygu y byddai myfyrwyr yn dewis byw yn y llety pwrpasol yn lle tai confensiynol. Ni ystyrir byddai caniatáu’r bwriad yn achosi anghydbwysedd yn y boblogaeth leol, yn enwedig o ystyried ei leoliad canol Dinas a thu ôl i’r Stryd Fawr. Ni ystyrir byddai’r datblygiad yn achosi niwed arwyddocaol i gymeriad a mwynderau’r ardal leol.

 

Ystyrir fod y bwriad yn gynllun sy’n sicrhau dyfodol adeilad eithaf sylweddol ym Mangor a’i fod yn cydymffurfio gyda holl bolisïau perthnasol y CDUG ac na fyddai’r bwriad yn debygol o gael effaith andwyol sylweddol ar fwynderau’r ardal leol nac ar unrhyw eiddo cyfagos. 

 

(b)     Gwnaed y prif bwyntiau canlynol gan y Cynghorydd Lesley Day a oedd yn gweithredu fel aelod lleol (nid oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn):-

·         Bod 3 elfen i’w gwrthwynebiad i’r datblygiad sef – diffyg angen am lety myfyrwyr, yr effaith ar fwynderau lleol a’r gymuned a gor-ddatblygiad o’r safle a’r effaith ar drigolion lleol;

·         Bod niferoedd myfyrwyr wedi gostwng yn flynyddol ers 2011-12;

·         Ei bod wedi derbyn gwybodaeth gan Is-ganghellor y Brifysgol bod tua 8,500 o fyfyrwyr llawn amser a bod niferoedd myfyrwyr rhan amser yn amherthnasol gan ei fod yn annhebygol eu bod angen llety;

·         Bod Llywydd Undeb Myfyrwyr Bangor wedi ei hysbysu bod ganddynt bolisi newydd yn nodi nad oedd angen na dymuniad ar gyfer mwy o lety myfyrwyr;

·         Bod digonedd o lety ar gyfer myfyrwyr ym Mangor gyda darpariaeth ar gyfer 8,878 o fyfyrwyr o leiaf mewn gwahanol ffurf ac nad oedd hyn yn cynnwys llety ym Methesda, Porthaethwy ac ardaloedd cyfagos;

·         Bod y Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd yn argymell na ddylai mwy na 25% o lety myfyrwyr fod yn Ward Deiniol ond mae mwy o lety myfyrwyr pwrpasol a thai amlfeddiannaeth yn barod gyda 1540 o wlâu. Er nad yw’r cynllun yn ei le dylid ei ystyried a gweithio tuag ato;

·         Bod llety myfyrwyr pwrpasol yn ddrytach na thai amlfeddiannaeth breifat;

·         Bod croeso i’r Brifysgol a myfyrwyr ym Mangor;

·         Nad oedd treth cyngor yn cael ei dalu ar lety myfyrwyr a’u bod yn defnyddio mwy o wasanaethau na thrigolion cyffredinol ac mewn adeg o dorri gwasanaethau roedd hyn yn berthnasol;

·         Bod angen cyfarch Polisi CH33 o’r CDUG a rhagwelir y byddai mynediad cerddwyr yn anodd pan fyddai’r gwaith adeiladu yn mynd yn ei flaen o ystyried bod lorïau yn danfon nwyddau i’r ganolfan siopa;

·         Polisi C4 o’r CDUG - Bod ganddi bryderon o ran diogelwch ac na fyddai’r adeilad efo’r estyniad bwriadedig yn ddigon mawr ar gyfer 15 o unedau;

·         Polisi B24 o’r CDUG – Nad oedd maint a dyluniad yr adeilad yn addas gyda rhai ystafelloedd yn fach iawn ac nid oedd dihangfa dân;

·         Polisi CH30 o’r CDUG – Nad oedd mynediad i bawb;

·         Polisi A3 o’r CDUG – Bod gymaint o dai amlfeddiannaeth yn yr ardal a fyddai’r bwriad hwn yn ychwanegu at chwalu cymdeithas Ffordd y Ffynnon a oedd yn medru rhannu eu diwylliant Cymreig a’u hanes yn y dafarn;

·         Gofyn i’r Pwyllgor beidio caniatáu’r cais.

 

Cynigwyd ac eiliwyd i wrthod y cais yn groes i argymhelliad y swyddogion oherwydd byddai’r bwriad yn or-ddatblygiad o’r safle a byddai’n cael effaith niweidiol ar fwynderau trigolion lleol a’r ardal.

 

(c)     Yn ystod y drafodaeth nodwyd y sylwadau canlynol:

 

·         Bod dwysedd uchel o ran niferoedd o lety yn y datblygiad yn golygu bod rhai o’r ystafelloedd yn fychan;

·         Bod diffyg llefydd parcio;

·         Croesawu’r wybodaeth a gyflwynwyd gan yr Aelod Lleol ac yn cydweld bod diffyg angen am lety myfyrwyr;

·         Pryder o ran diogelwch gan mai ond un set o risiau y bwriedir ei roi yn y datblygiad;

·         O ystyried y tân a fu yn yr adeilad, pryder o ran diogelwch tân gan ni fwriedir gynnwys dihangfa dân;

·         Nad oedd yr adeilad wedi bod ar werth digon hir i rywun ei brynu ar gyfer ei gadw fel tafarn neu at ddefnydd arall;

·         Bod llawer o lety ar gyfer myfyrwyr yn yr ardal a bod ystadegau'r Aelod Lleol yn dangos nad oes angen am fwy;

·         Ddim wedi cael eu darbwyllo o ran yr angen am lety myfyrwyr;

·         Bod angen cydnabod bod myfyrwyr yn Ysbyty Gwynedd yn ogystal â Phrifysgol Bangor angen llety;

·         Cyfeiriwyd at gais yng nghyswllt tŷ tafarn yn Felinheli a ystyriwyd gan y Pwyllgor mwy nac unwaith gan nad oedd yr adeilad wedi bod ar werth am ddigon o amser.

 

(ch)   Mewn ymateb i’r sylwadau uchod, nododd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio:-

·         Bod yr adeilad yn wag yn bresennol ac nad oedd polisi cynllunio penodol yn ymwneud a gwarchod y defnydd presennol;

·         Y byddai’r datblygiad angen caniatâd rheolau adeiladu a thrwyddedau yng nghyswllt materion tân ac iechyd a diogelwch; 

·         Bod y defnydd bwriadedig yn dderbyniol;

·         Bod ystadegau gan yr Uned Polisi Cynllunio ar y Cyd yn tystiolaethu’r angen;

·         Yng nghyswllt y tŷ tafarn yn Felinheli, bod polisi gwarchod gwasanaethau ar gyfer pentrefi ond nad oedd polisi cyffelyb ar gyfer Dinas Bangor.

          

(d)     Mewn ymateb i gwestiwn gan aelod parthed Datganiad Ieithyddol a Chymunedol, nododd yr Uwch Gyfreithiwr bod Canllaw Cynllunio Atodol: Cynllunio a’r Iaith Gymraeg yn gofyn i ddatblygwyr ddarparu datganiad ar gyfer rhai ceisiadau sydd yn ychwanegol i’r hyn a nodir o dan Nodyn Cyngor Technegol 20 – Yr Iaith Gymraeg o Bolisi Cynllunio Cymru.

         

          PENDERFYNWYD gwrthod y cais yn groes i argymhelliad y swyddogion.

 

          Rhesymau:

Byddai’r bwriad yn or-ddatblygiad o’r safle

Polisi CH39 o’r CDUG – byddai’r bwriad yn cael effaith niweidiol ar fwynderau trigolion lleol a’r ardal.