Agenda item

Cais diwygiedig – Diwygio amod 1. o ganiatâd C11/1077/16/LL er mwyn caniatáu 5 mlynedd ychwanegol i weithredu’r caniatâd ynghyd a diwygio amod 2. (yn unol a’r cynlluniau a ganiatawyd) er mwyn addasu’r gosodiad a ganiatawyd i leoli 39 o dai yn lle 17.

 

 

AELOD LLEOL:        Y Cynghorydd Dafydd Meurig

 

Dolen i’r dogfennau cefndir perthnasol

 

Cymerwyd y Gadair gyda caniatad y Pwyllgor gan y Cynghorydd Gwen Griffiths ar yr eitem hon gan bod y Cadeirydd wedi datgan buddiant personol ac wedi gadael y Siambr ac nad oedd yr Is Gadeirydd yn bresennol

 

Cais diwygiedig – Diwygio amod 1. o ganiatâd C11/1077/16/LL er mwyn caniatáu 5 mlynedd ychwanegol i weithredu’r caniatâd ynghyd a diwygio amod 2. (yn unol a’r cynlluniau a ganiatawyd) er mwyn addasu’r gosodiad a ganiatawyd i leoli 39 o dai yn lle 17

 

         Roedd Aelodau’r Pwyllgor Cynllunio wedi ymweld a’r safle.

 

(a)  Ymhelaethodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais gan nodi mai cais i ddiwygio amod oedd gerbron er mwyn caniatau 5 mlynedd ychwanegol i weithredu’r caniatad ynghyd a diwygio amod 2.  Nodwyd bod y cais blaenorol a ganiatwyd yn ymwneud a throsi adeilad rhestredig Plas y Coed ei hun i gynnwys 12 uned byw yn ogystal a chodi 17 uned byw ar wahan o fewn y cae cyfagos.  Golyga’r bwriad greu mynedfa gerbydol newydd. Prif bwrpas y cais ydoedd addasu’r cynllun er mwyn adeiladu 39 o dai yn lle’r 17 ac yn golygu codi 23 tŷ 3 llofft, 8 tŷ 2 llofft ac 8 tŷ 1 llofft.  Tynnwyd sylw bod y bwriad yn cynnwys cynlluniau i drosi’r Plas i 12 uned byw.  Nodwyd bod gosodiad y tai yn eithaf tebyg i’r caniatad roddwyd yn flaenorol ac fe fydd y tai ychwanegol yn cael eu darparu trwy godi tai par a dau floc o fflatiau un llofft yn lle’r unedau mwy ar wahan oedd yn rhan o’r cais blaenorol. Cyfeiriwyd at y polisiau perthnasol ynghyd a’r ymgynghoriadau cyhoeddus.  Nodwyd bod y safle wedi ei leoli o fewn ffiniau datblygu dinas Bangor ac egwyddor i’w ddatblygu eisoes wedi ei dderbyn trwy’r caniatad blaenorol ac nid oedd newid yn y polisiau ers hynny. Prif ystyriaeth y cais ydoedd effaith sy’n deillio o 22 o dai ychwanegol ar y safle. Nodwyd wrth gynyddu’r nifer bod y bwriad yn gwneud gwell defnydd o’r safle gyda dwysedd y datblygiad yn fwy cymesur a’r ffigwr o 30 uned yr hectar. Oherwydd cynnydd yn y datblygiad, nodwyd bod posibilrwydd o ail-asesu’r tai fforddiadwy gyda’r caniatad cyfredol wedi sicrhau 4 uned fforddiadwy o fewn y Plas a chyfraniad ariannol a oedd gyfystyr a 3 uned fforddiadwy. Nodwyd bod y cynllun wedi newid o’r caniatad blaenorol drwy gynnig cymysgedd o dai gwahanol sy’n golygu cynnig 10 uned fforddiadwy ar safle’r cae ac fe geir rhesymau o fewn yr adroddiad paham nad yw’n hyfyw i ddarparu unedau fforddiadwy yn y Plas.  Tynnwyd sylw bod y cais yn parhau i fod yn dderbyniol o safbwynt llecynnau adloniadol, darpariaeth addysgol, materion trafnidiaeth a mynediad gyda digon o lefydd parcio.  O safbwynt effaith ar fwynderau preswyl, nodwyd mai’r Lodge wrth y fynedfa fyddai’n gweld effaith mwyaf o’r datblygiad oherwydd ei leoliad ac agosrwydd i’r safle.  Er gwybodaeth, derbyniwyd cais cynllunio i ymestyn cwrtil y Lodge sy’n golygu y gellir gosod rhwystr rhwng y fynedfa a lon y stad.  O ran dyluniad nodwyd ei fod yn eithaf safonol  ac ddim yn wahanol i’r caniatad blaenorol fodd bynnag byddai angen gosod amodau o ran gorffeniadau.  Nodwyd bod rhywfaint o welliant o ran effaith yr adeilad rhestredig gan y byddai wal y Plas yn weladwy ac yn ei wneud yn hawdd darllen hanes y safle ac yn creu nodwedd deniadol o fewn y stad. Ar ol rhoddi ystyriaeth i’r holl faterion pertrhnasol, argymheiad y swyddogion cynllunio ydoedd dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatau’r cais yn ddarostyngeidg i amodau cynllunio perthnasol.                    

 

(b)  Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr ymgeisydd y prif bwyntiau isod:

 

·         Gofynnnir i Aelodau gadarnhau'r newidiadau arfaethedig i'r cynllun safle i hwyluso newid i'r math o unedau preswyl arfaethedig

·         Bod pob elfen arall o'r cynllun yn parhau i fod heb eu newid i’r cais blaenorol a ganiatawyd
• Yn lle darpariaeth o 17 uned ar wahân, bod y cais gerbron  yn gofyn am gymeradwyaeth am 39 uned o  1, 2, 3 ystafell wely unedau pâr sy'n mabwysiadu cynllun tebyg i'r cynllun a gymeradwywyd

·         Bod yr angen i gymeradwyo cymysgedd gwahanol o unedau wedi codi o ganlyniad i ymchwil helaeth i'r farchnad ymhellach gan Gwmni Watkin Jones sydd wedi dangos bod y galw am dai mawr ar wahân ym Mangor yn cael ei ddiwallu ar hyn o bryd gan y datblygiad Redrow Goetra Uchaf
• Bod pob adroddiad technegol blaenorol wedi eu diweddaru i adlewyrchu cyflwr presennol y safle

·         Bod agwedd gadarnhaol arall ar y safle sef  ymestyn nifer o dai fforddiadwy gan fod y cais yn cynnig unedau llawer mwy fforddiadwy i deuluoedd

·         Bod Cwmni  Watkin Jones yn ymroddedig iawn i'r cynllun sydd yn gyflawnadwy yn economaidd ac yn dderbyniol o ran darparu tai fforddiadwy o ran sicrhau datblygiad preswyl o safon uchel a gwir angen gwaith adfer ac adnewyddu'r Plas - adeilad pwysig sydd wedi bod mewn cyflwr gwael llawer rhy hir

 

(c)  Nododd yr Aelod LLeol (nad oedd yn Aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn) y prif bwyntiau canlynol:

 

·         Ei fod wedi gwrthwynebu’r cais pan oedd gerbron y Pwyllgor Cynllunio yn flaenorol i ganiatau 17 o dai yn seiliedig ar effaith i fwynderau preswyl Plas y Coed Lodge

·         Tra’n derbyn yr egwyddor, bod cynnydd o 17 i 34 uned yn peri pryder a mwy o sðn i Plas y Coed

·         Croesawyd bod cytundeb ar faterion trafnidiaeth a bod y Pwyllgor Cynllunio wedi ymweld a’r safle

·         Pwysigrwydd bod sylw yn cael ei roi i Plas y Coed ar unwaith oherwydd ei gyflwr a hyderir y bydd yn cael ei atgyweirio cyn i’r tai gael eu hadeiladu

        

(ch)  Cynigwyd ac eilwyd i ganiatau’r cais.

 

(d)      Mewn ymateb i bryderon amlygwyd yn deillio o’r sylwadau uchod, esboniodd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio:

 

·         Gellir trafod gyda’r datblygwr ynglyn ag amod I sicrhau datblygiad cam wrth gam  parthed yr angen cychwyn ar ddatblygiad Plas y Coed yn ffurfiol

·         O safbwynt tai fforddiadwy a’r cyfraniad ariannol, bod y cais gerbron yn gymysgedd llawer mwy eang o dai na’r cais blaenorol sy’n cyfarch angen y farchnad dai yng Ngwynedd  a phwysleiswyd bod 10 o’r tai yn rhai fforddiadwy ac yn cael eu hadeiladu i safonau Cymdeithasau Tai.

·         Bod materion ieithyddol wedi derbyn ystyriaeth ac wedi ei gyflwyno fel rhan o’r cais

 

         Penderfynwyd:             Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Rheolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r amodau isod ac i arwyddo cytundeb 106 i sicrhau darpariaeth o dai fforddiadwy.

 

1. Amser

2. Cydymffurfio gyda chynlluniau.

3. Deunyddiau a gorffeniadau i’r tai a Plas.

4. Llechi.

5. Tynnu hawliau datblygiadau a ganiateir.

6. Manylion tirlunio a ffensys.

7. Amodau trafnidiaeth.

8. Cynllun draenio tir.

9. Tirweddu a phlannu coed.

10. Amod gwaith archeolegol

11. Amodau gwarchod coed.

12. Amodau i warchod ystlumod yn cynnwys amod i gwblhau’r clwydfan cyn cychwyn ar safle’r tai newydd.

13. Darparu llecyn agored mwynderol.

14. Darparu ardal lliniaru bioamrywiaeth, yn cynnwys cynllun rheoli diwygiedig.

15. Dim torri coed yn y cyfnod nythu adar.

16. Cynllun goleuo.

17. Darparu ffens i atal mamaliaid.

18. Cytuno datblygiad cam wrth gam.