Agenda item

Newid defnydd adeilad presennol i greu caffi a bwyty a chreu 29 unedau byw hunan gynhaliol myfyrwyr, ynghyd a dymchwel rhan o'r adeiladau cefn a chodi adeilad newydd i greu 116 unedau byw hunan gynhaliol myfyrwyr gyda chyfleusterau cysylltiol.

 

AELOD LLEOL:        Y Cynghorydd David Gwynfor Edwards

 

Dolen i’r dogfennau cefndir perthnasol   

 

Newid defnydd adeilad presennol i greu caffi a bwyty a chreu 29 unedau byw hunan gynhaliol myfyrwyr, ynghyd a dymchwel rhan o'r adeiladau cefn a chodi adeilad newydd i greu 116 unedau byw hunan gynhaliol myfyrwyr gyda chyfleusterau cysylltiol

 

         Roedd 6 Aelod o’r Pwyllgor Cynllunio wedi ymweld a’r safle.

 

(a)   Ymhelaethodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais gan nodi y gohirwyd y cais o Bwyllgor Cynllunio ym mis Gorffennaf 2016 er cynnal ymweliad safle a chywiro ffigyrau yn yr adroddiad.  Golyga’r bwriad newid defnydd ac addasu adeilad presennol i greu caffi a bwyty a chreu 29 uned hunan cynhaliol ar gyfer myfyrwyr o fewn yr adeilad presennol, ynghyd a dymchwel rhan o’r adeiladau cefn presennol a chodi adeilad newydd I greu 116 o unedau hunan cynhaliol newydd, sef cyfanswm o 145 o unedau byw hunan cynhaliol ar gyfer myfyrwyr. Nodwyd bod y datblygiad yn cynnwys ardal biniau ac ailgylchu wrth ochr yr adeilad a fydd yn guddiedig tu ol i wal ynghyd a chreu 2 ardal storio beics ond nid oedd unrhyw ddarpariaeth parcio yn rhan o’r bwriad.  Nodwyd bod sawl adeilad wedi eu codi dros y blynyddoedd ar gefn yr adeilad a bwriedir eu dymchwel er mwyn bodi adeilad newydd pum llawr.  Byddai’r adeilad newydd yn un ar wahan i’r prif adeilad ond yn gysylltiedig drwy linc gwydr ar yr ochr, a llecyn agored rhwng yr adeilad gwreiddiol a’r adeilad hwn. 

 

Cyflwynir cais adeilad rhestredig ond byddai’n rhaid ymdrin a’r cais hwn ar wahan sef yr eitem nesaf ar y rhaglen.

 

Tynnwyd sylw at y sylwadau hwyr a dderbyniwyd gan asiant yr ymgeisydd a hefyd derbyniwyd sylwadau gan yr Aelod Lleol yn datgan ei gefnogaeth i’r bwriad arfaethedig.

 

Nodwyd bod yr adeilad yn rhestredig ac wedi ei leoli o fewn Ardal Cadwraeth Bangor.  Ychwanegwyd bod yr adeilad yn wag yn dilyn defnydd fel clwb nos a deintyddfa.  Ceir adeilad sylweddol mewn maint o amgylch yr adeilad ond nodwyd bod nifer o adeiladau rhestredig sy’n cynnwys y Llyfrgell sydd wedi ei leoli tu ôl i’r safle.  Cyfeirwyd at y polisiau perthnasol ynghyd a’r ymatebion i’r ymgynghoriadau cyhoeddus o fewn yr adroddiad.

 

O safbwynt egwyddor yng nghyswllt llety myfyrwyr ym Mangor, esboniwyd nad oedd un polisi penodol yn ymwneud a math yma o lety ond pwysleiswyd nad oedd y Cynllun Dablygu Unedol yn rhwystro y math yma o lety.

 

Nodwyd bod y safle o fewn ffin datblygu gan nodi bod y math yma o ddatblygiadau yn dderbyniol a bod y safbwynt wedi ei gadarnhau gan Arolygwyr mewn penderfyniad apel yn Lon Bopty.  Cydnabyddir bod y safle mewn ardal hygyrch, yn agos i siopau, cludiant cyhoeddus ac adeiladau y Brifysgol.  Felly o ran safle, roedd y swyddogion cynllunio o’r farn bod y bwriad yn dderbyniol mewn egwyddor.

 

Nodwyd bod y bwriad o ddarparu caffi a bwyty yn dderbyniol yn ddarostyngedig i ychwanegu amod ychwanegol sef A3 yn cyfyngu’r bwriad i’w hatal i’w newid i ddefnydd A1 sef siopau heb ganiatad cynllunio oherwydd bod y safle tu allan i ffin diffiniedig Bangor.   

 

Ystyrir bod y bwriad o ail-ddefnyddio ac addasu adeilad rhestredig i’w groesawu ac yn fodd o sicrhau defnydd i’r dyfodol ond bod gwarchod edrychiad adeiladau rhestredig yn ddyletswydd statudol ac felly byddai’n rhaid pwyso a mesur yn ofalus rhwng yr anghenion hyn.

 

Nodwyd bod yr adeilad cefn yn sylweddol o ran maint ac yn fodern ond ni chredir ei fod yn amharu’n niwedidiol ar edrychiad, cymeriad na gosodiad yr adeilad rhestredig na’r ardal gadwraeth oherwydd ei leoliad yn y cefn fel estyniad is-wasanaethol. Bydd yr adeilad gwreiddiol a’r Llyfrgell yn aros fel prif ffocws o’r strwythur gyda’r estyniad yn y cefn yn gweddu i’r cefndir. Ni ystyrir felly y byddai’r datblygiad yn niweidiol i osodiad yr adeiladau rhestredig.  Tynnwyd sylw at y rhestr amodau sy’n gofyn am gytundeb ar y gorffeniadau ac nad oedd y swyddogion cynllunio yn hollol gyfforddus gyda’r lliwiau a deunyddiau sydd wedi eu cynnig ond byddai modd cytuno arnynt drwy amodau priodol.

 

Nodwyd bod yr Uned Trafnidiaeth wedi codi pryder ynglyn a diffyg llecynnau parcio ac yn crybwyll y dylid rhwystro tenantiaid llety rhag defnyddio ceir yn ystod eu hamser ym Mangor ac y byddai modd sicrhau hyn drwy amod cynllunio. 

 

Derbyniwyd asesiad ieithyddol a chymunedol gyda’r cais ac fe nodwyd bod Uned Bolisi Cynllunio ar y Cyd o’r farn na fyddai’r datblygiad yn debygol o achosi tyfiant sylweddol yn y boblogaeth a all effeithio’n andwyol ar yr iaith Gymraeg.

 

Derbyniwyd gwrthwynebiadau cychwynnol gan Cyfoeth Naturiol Cymru a Dwr Cymru ond bellach maent wedi eu tynnu’n ôl yn seiliedig ar amodau perthnasol I lefel llawr gorffenedig a chytuno cynllun delio gyda draenio’r safle.  

 

Argymhelliad y swyddogion Cynllunio ydoedd caniatau yn ddarostyngedig i amodau perthnasol ynghyd ag amod ychwanegol A3 i gyfyngu defnydd y bwyty.

 

(b)   Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd y gwrthwynebydd y prif bwyntiau isod:

 

·  Pryderon am y cynnig ar ran Cyngor Dinas Bangor sydd yn gwrthwynebu'n ddieithriad ar y sail ei fod yn or-ddatblygiad o'r safle
• Bod y safle yn anaddas oherwydd ei fod yn adeilad canolog o fewn y ddinas
• Bod gan yr hen swyddfa bost ansawdd ei hun ac wedi ei restru ac ni fyddai'r datblygiad arfaethedig yn ddefnydd gorau o adeilad rhestredig
• Mae'r adeilad o ddyluniad pensaernïol arbennig ac mae ei harddwch yn weladwy iawn wrth fynd i mewn i'r ddinas

·  Nad oedd angen llety arall i fyfyrwyr oherwydd diffyg galw amdano
• Bod y LLyfrgell wedi ei leoli yng nghefn y safle  sydd yn adeilad arall deniadol rhestredig yn ogystal â chyn Amgueddfa y Cyngor Sir a'r hen neuadd y dref
• Pe byddir yn caniatau’r datblygiad hwn, byddai yn cael effaith andwyol ar yr ardal oherwydd ei gymeriad, maint a sŵn posibl
• Bod y datblygiad arfaethedig yn ormesol ac allan o gymeriad o fewn yr ardal

·  Nad oedd darpariaeth parcio yn y cyffiniau - ei bod yn ardal brysur iawn, yn agos at y safle tacsi a'r orsaf bysiau ac yn sicr yn achosi cynnydd mewn traffig a fydd yn broblem sylweddol yn enwedig o ystyried datblygiad o 145 o unedau a chaffi
• Ymddengys nad oedd polisi cynllunio cydlynol ar ddyrannu llety myfyrwyr ac yn arwain at fanylebau achlysurol fel y cais hwn ac nad ydynt yn cydweddu â'r amgylchedd

 

(c)   Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant yr ymgeisydd y prif bwyntiau isod:

 

·            Tra’n cydnabod ei fod yn safle arbennig ac yn rhestredig, sicrhawyd bod trafodaeth helaeth wedi digwydd gyda’r swyddogion Cynllunio a’r trafodaethau yn parhau 

·            Bod swyddog CADW wedi bod yn rhan o’r drafodaeth a chadarnhawyd eu bod yn  gefnogol i’r datblygiad

·            Tra’n ymwybodol bod pryder am y nifer o safleoedd ar gyfer llety myfyrwyr, sicrhawyd bod ymchwiliad trylwyr wedi ei wneud i’r angen a chydnabyddwyd hyn drwy ystadegau gan y swyddogion cynllunio

·            Yn sicr fe fydd amser pan fydd gormodedd o lety myfyrwyr ond ar hyn o bryd roedd angen y math yma o ddatblygiad

·            Ers i’r swyddfa bost symud nodwyd bod amryw o ddefnydd i’r adeilad sef clwb nos a lle bwyta, meddygfa deintyddol, tŷ bwyta a swyddfeydd ac nid oedd run wedi llwyddo ac felly angen cael adeilad cynaliadwy a dichonadwy

·            Bod y datblyiad arfaethedig yn gyfle i groesawu’r angen ac  i greu a chodi  safonau byw sydd yn diogelu dyfodol y safle hwn. 

 

(ch)  Cynigwyd ac eilwyd i ganiatau’r cais.

 

(d)  Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y pwyntiau canlynol o blaid caniatau’r cais:

 

·         Yn dilyn ymweld a’r safle ymddengys bod y datblygiad tu cefn yn addasu i fewn i’r cynllun rhestredig

·         Bod adroddiad cynhwysfawr gerbron gyda llawer o amser wedi ei dreulio gan  y swyddogion cynllunio I sicrhau bod y datblygiad yn cydymffurfio a gofynion ond yn cwestiynu pam nad oedd sylwadau Cadw yn ffurfio rhan o’r adroddiad.

·         Yn aml ceir honiadau bod darpariaeth digonol ar gyfer llety myfyrwyr ym Mangor ond yn anffodus nid oedd tystiolaeth a bron yn ddi-eithriad bod Cyngor Dinas Bangor yn gwrthod datblygiadau o’r fath

·         Pwysleiswyd bod Bangor yn ddibynnol ar fuddsoddiad myfyrwyr o ran yr economi a bod yn rhaid darparu llety iddynt

·         Pwysigrwydd i ddiogelu beth sydd yna’n barod

·         Pe byddir yn gosod amodau perthnasol, ni welir y gellir gwrthod y datblygiad

 

         (dd)   Nodwyd y pwyntiau canlynol yn erbyn yr argymhelliad i’w ganiatau :

        

· Tra’n gefnogol i’r bwriad o drosi’r cyn Swyddfa Bost, byddai caniatau’r adeilad

newydd a’r estyniad  yn weithred o fandaleiddio adeilad hanesyddol rhestredig ym Mangor

·  Pryder ynglyn a’r deunyddiau sef y paneli sinc a’r defnydd o brics

·  Pryder ynglyn a diffyg llefydd parcio a chwestiynwyd a fyddai rhwystro tenantiaid

llety rhag defnyddio ceir yn ystod eu hamser ym Mangor yn ddadl wan ac y byddent yn parcio ceir ar strydoedd eraill

·  Dyfynnwyd polisiau  y polisiau canlynol: B2 sydd yn nodi y dylid sicrhau nad yw

cynigion yn achosi niwed arwyddocaol i gymeriad pensaerniol neu hanesyddol arbennig Adeiladau Rhestredig; B3 sy’n nodi y dylid sicrhau nad yw cynigion yn cael effaith ar osodiad Adeiladau Rhestredig oni bai eu bod yn cydymffurfio a chyfres o feini prawf sydd yn anelu i warchod cymeriad arbennig yr Adeilad Rhestredig a’r amgylchedd lleol; B4 sy’n nodi y dylid sicrhau nad yw cynigion o fewn neu sy’n effeithio ar osodiad ardaloedd cadwraeth yn cael eu caniatau oni bai eu bod yn anelu i gynnal neu gyfoethogi cymeriad neu olwg yr ardal gadwraeth a’i gosodiad

·         Pryder nad oedd ystyriaeth wedi ei roi i’r Ardal Gadwraeth ac y byddai’r datblygiad

arfaethedig nid yn unig yn effeithio ar y Llyfrgell ond hefyd yr adeiladau rhestredig eraill sydd wedi eu lleoli’n agos i’r datblygiad arfaethedig sef y Brifysgol, Y Gadeirlan, Canolfan yr Esgobaeth, a’r Neuadd Goffa

·         Ni ellir cefnogi’r cais oherwydd nad yw yn cydymffurfio a pholisiau B2, B3, a B4 o

   bolisiau’r Cyngor I ddiogelu adeiladau hynafol

 

(e)  Mewn ymateb, cydnabuwyd y sylwadau gan yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio gan nodi mai dyluniad sydd wastad yn hollti barn a bod llawer o bryderon wedi eu codi gan Aelodau yng nghyd-destun polisiau. Cadarnhawyd ni dderbyniwyd sylwadau ffurifol gan CADW.  Nodwyd bod rhwydd hynt i’r Pwyllgor fynegi  barn ond bod argymhelliad y swyddogion cynllunio yn gadarn. Derbyniwyd bod y pryderon yn ymwneud a’r dyluniad ac ddim yn cyfeirio at y defnydd nac ychwaith yr angen. Atgoffwyd y Pwyllgor y caniatwyd tri penderfyniad apêl yn ddiweddar gyda chostau yn erbyn y Cyngor ar ddau ohonynt, sef yn Lon Bopty, Three Crowns a’r Railway Institute, gyda’r tri cais yn ymwneud a’r math yma o ddatblygiadau llety ar gyfer myfyrwyr.   Pwysleiswyd felly i’r Pwyllgor y dylid sicrhau rhesymau dilys dros wrthod fel y  gellir eu hamddifffyn mewn apêl.  Nodwyd ymhellach bod risg o ran costau hefo’r math yma o reswm yn isel oherwydd profiadau blaenorol.

 

(f)   Pleidleiswyd ar y cynnig i’w ganiatau ond fe syrthiodd y cynnig hwn.

 

         (ff) Cynigwyd, eilwyd a pleidleiswyd i’w wrthod oherwydd y byddai’r elfennau o’r adeilad newydd a’r estyniad yn cael effaith ar raddfa, maint, deunyddiau, gosodiad yr adeilad rhestredig presennol ac effaith niweidiol ar ardal gadwraeth sydd yn  groes i bolisiau B2, B3 A B4 o Gynllun Datblygu Unedol Gwynedd.

 

Penderfynwyd:       Gwrthod y cais oherwydd byddai’r elfennau o’r adeilad newydd a’r estyniad yn cael effaith ar raddfa, maint, deunyddiau, gosodiad yr adeilad rhestredig presennol ac effaith niweidiol ar ardal gadwraeth sydd yn  groes i bolisiau B2, B3 A B4 o Gynllun Datblygu Unedol Gwynedd.