Agenda item

Addasiad rhannol i 174 o dai preswyl fel a ganiatawyd o dan gyfeirnod C12/1347/25/LL trwy gynyddu cyfanswm y tai o 245 i 266 gan gynnwys tai ar wahan, tai par a fflatiau gydag unedau fforddiadwy (35%) a llecynnau parcio a gerddi cysylltiedig.

 

AELOD LLEOL:  Cynghorydd John Wyn Williams

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

 

Addasiad rhannol i 174 o dai preswyl fel y caniatawyd o dan gyfeirnod C12/1347/25/LL trwy gynyddu cyfanswm y tai o 245 i 266 gan gynnwys tai ar wahân, tai pâr a fflatiau gydag unedau fforddiadwy (35%) a llecynnau parcio a gerddi cysylltiedig.

 

(a)          Ymhelaethodd yr Uwch SwyddogRheolaeth Datblygu ar gefndir y cais, gan nodi mai diwygiad o’r caniatâd presennol i gynyddu cyfanswm y tai ar y safle o 245 i 266 oedd gerbron, sef 21 tŷ ychwanegol trwy ddarparu mwy o unedau un a dwy lofft.  Pwysleisiwyd nad oedd y cynllun yn golygu ehangu maint y safle na newid gosodiad ffyrdd mewnol o fewn y safle.  Tynnwyd sylw bod y caniatâd gwreiddiol wedi ei weithredu gyda’r gwaith yn parhau ar y safle gyda 50 o’r tai eisoes wedi eu meddiannu. Cyflwynwyd y cais mewn ymateb i newid yn y farchnad dai ers i’r cais gwreiddiol ei ganiatáu gyda’r bwriad o ddarparu tai deulawr a fflatiau.

 

Tynnwyd sylw’r Pwyllgor at bwynt 1.6 o’r adroddiad a oedd yn cyfeirio at apêl sy’n mynd rhagddo ar y safle.  Er yr apêl, nodwyd bod y cais hwn wedi ei gyflwyno er mwyn cyflwyno gwybodaeth ychwanegol angenrheidiol ar y cais blaenorol gyda’r gobaith i osgoi’r apêl os rhoddir caniatâd cynllunio cyn dyddiad yr apêl.  Er hynny, rhaid rhoi ystyriaeth lawn i’r cais gerbron a’i ystyried ar ei haeddiant.

 

Lleolir y safle o fewn ffin datblygu dinas Bangor sydd wedi ei ddynodi yn benodol ar gyfer datblygiad preswyl.  Cyfeiriwyd at y polisïau perthnasol ynghyd â’r ymatebion i’r ymgynghoriadau a dderbyniwyd.  Derbyniwyd dau lythyr o wrthwynebiad ychwanegol ers darparu’r adroddiad ac wedi eu nodi.

 

Nodwyd bod egwyddor o sefydlu’r tai eisoes wedi ei dderbyn yn y caniatâd gwreiddiol a’r safle wedi ei ddynodi ar gyfer tai yng Nghynllun Datblygu Unedol Gwynedd ac fe noda’r briff datblygu y gall y safle ymdopi gyda 270 o unedau preswyl yn seiliedig ar ddwysedd datblygu o 30 uned yr hectar.  Tynnwyd sylw bod y cais gerbron yn cyfrannu’n well tuag at dargedau tai'r Cyngor na’r caniatâd presennol ac oherwydd hyn roedd y swyddogion cynllunio o’r farn bod y nifer o unedau a gynigir fel rhan o’r cais yn dderbyniol. 

 

Caniatawyd y cais blaenorol gydag  amod i sicrhau datblygiad cam wrth gam ac y byddai’n rhaid ail-osod yr amod pe caniateir y cais er mwyn ymateb i’r nifer uwch o dai. Nodwyd bod y cais yn cynnig 7 tŷ fforddiadwy ar ben yr 86 sydd wedi’u caniatáu yn barod ac yn cadw’r ddarpariaeth o 35% o dai fforddiadwy.

 

Fel rhan o’r cais blaenorol derbyniwyd cyfraniadau ariannol sylweddol i drafnidiaeth ac  addysg ond nid oes cyfiawnhad i ofyn am gyfraniadau pellach.

 

Derbyniwyd asesiad diwygiedig trafnidiaeth ac ni ragwelir y bydd unrhyw wrthwynebiad i’r datblygiad. Yn ogystal, derbyniwyd asesiad ieithyddol diwygiedig a oedd yn nodi y byddai’r datblygiad yn bositif i sefyllfa’r iaith drwy ddarparu tai yn unol â gofynion y CDUG ac anghenion a adnabuwyd yn yr Arolwg o Anghenion Tai Lleol.    

 

Tynnwyd sylw bod angen mwy o wybodaeth gan Dŵr Cymru gan ei bod yn y broses o ail-asesu i sicrhau nad oes unrhyw effaith negyddol ar eu hasedau a’r amgylchedd.  Pe byddai Dŵr Cymru angen mwy o wybodaeth nodwyd bod yr ymgeisydd yn fodlon darparu’r wybodaeth angenrheidiol.

 

O safbwynt pryderon ynglŷn ag effaith y datblygiad ar osodiad yr Heneb Rhestredig ni ragwelir y byddai’r effaith yn sylweddol gan na fyddai lleoliad y tai yn mynd yn agosach i’r Heneb.

 

Ystyrir bod y bwriad arfaethedig yn dderbyniol yn unol â pholisïau priodol ac argymhellwyd i ddirprwyo’r hawl i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i amodau perthnasol, cwblhau cytundeb 106 ar gyfer y 7 tŷ fforddiadwy  a derbyn gwybodaeth ffafriol gan Dwr Cymru.

     

 

(b)          Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd y gwrthwynebydd y prif bwyntiau canlynol:

 

·         Cyfeiriwyd at ddatganiad yr Uned Polisi Cynllunio ar y Cyd a oedd yn nodi bod canran gymharol isel o siaradwyr Cymraeg yn yr ardal hon o Fangor yn enwedig wardiau Glyder a Dewi - nodwyd nad oedd y safle yn wardiau Glyder a Dewi a’i fod yn un o wardiau Cymreicaf Bangor sef ward Pentir

·         Bod yr iaith Gymraeg hyd yn oed yn y fantol yn ward Pentir gyda’r ganran wedi disgyn o 62% yn 2001 i 58% yn 2011

·         Byddai ychydig newid yn y nifer o dai yn cael effaith ar yr iaith

·         Nodwyd bod 50 o dai wedi eu gwerthu i bobl leol h.y. os yw lleol yn golygu Môn/Gwynedd a Chonwy ond ni ymhelaethir ynglyn â phwy fydd yn prynu’r gweddill ynghyd a’r eiddo fydd yn wag yn yr ardal wrth i bobl symud i’r datblygiad arfaethedig

·         Bod oddeutu 1,000 o dai ar werth eisoes ym Mangor ac oddeutu 200 ar osod

·         Nad oedd y datblygiad yn seiliedig ar yr angen lleol ond yn hytrach ar elw

·         Bod yr ysgolion lleol yn llawn

·         Ffyrdd lleol yn brysur yn y boreau a nosweithiau

·         Bod Dŵr Cymru yn gofyn am beidio penderfynu hyd nes derbynnir asesiad ychwanegol ar y garthffosiaeth   

·         Bod polisiau strategol A1 ac A2 o’r CDUG yn berthnasol i’r cais hwn

·         Apeliwyd i’r Pwyllgor wrthod y cais yn seiliedig ar effaith andwyol ar yr iaith Gymraeg o ystyried maint a graddfa’r datblygiad hwn   

 

(c)          Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y prif bwyntiau canlynol:-

 

·         Bod yr angen am dai o fewn Bangor yn cael ei gyfarch yng Nghynllun Datblygu Unedol Gwynedd

·         Bod y safle yn destun allweddol o strategaeth cyflawn am yr angen am ddatblygiadau tai a bod y cynllun yn dynodi lle i 270 o dai gyda’r cais gerbron yn llai na hynny

·         Anodd fyddai derbyn sut y gellir cyfiawnhau yn rhesymegol unrhyw wrthwynebiad i raddfa'r bwriad boed hyn yn seiliedig ar yr iaith Gymraeg neu unrhyw agwedd arall

·         Bod y bwriad arfaethedig yn golygu newid yr unedau mwy gyda nifer o unedau llai sydd yn cyfarch y galw yn y farchnad dai a bod unedau llai yn fwy poblogaidd

·         Bod darparu tai yn unol á’r farchnad yn ffordd ymlaen yn enwedig bo’r datlygiad yn cynnig 7 ty fforddiadwy ychwanegol ar y safle  

·         Bod y bwriad eisoes wedi ei ganiatau ac nad oedd y cynnydd yn y nifer o dai yn codi elfennau technegol arwyddocaol

·         Sicrhawyd y byddai Dŵr Cymru yn gallu gosod amod i liniaru unrhyw bryderon ynglyn a’r garthffosiaeth 

 

(d)          Nododd yr Aelod Lleol (a oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn):

 

·         Bod yn rhaid ystyried y cais gerbron fel datblygiad ychwanegol yn hytrach nag ychwanegiad i’r cais gwreiddiol

·         Bod rhaid ystyried yr angen ym Mhenrhos ac eglurwyd bod Penrhosgarnedd ar wahân i Fangor ac yn bentref ynddo’i hun gydag anghenion ei hun

·         Pryder o ddirywiad yn yr iaith Gymraeg yn ardal Penrhos o ystyried bod oddeutu   70% o’r boblogaeth yn siarad Cymraeg yn y blynyddoedd a fu

·         Na ddylid cymryd llwyddiannau polisi iaith Cyngor Gwynedd yn rheswm i nodi y bydd yr iaith Gymraeg yn cynyddu 

·         Pryder y byddai unrhyw gynnydd mewn trafnidiaeth yn gynnydd ychwanegol i’r hyn sy’n bodoli’n barod yn enwedig gan fod Penrhos yn ardal brysur iawn prun bynnag

·         Tra’n croesawu tai fforddiadwy, pryderwyd y bwriad o gynnwys fflatiau fel rhan o’r datblygiad ac a oedd tystiolaeth o’r angen am fwy o fflatiau o ystyried bod llawer o fflatiau eisoes yn rhan o’r datblygiad 

·         Tra’n derbyn bod y datblygiad wedi gwella problemau dŵr mewn rhannau o’r ardal ond bellach roedd eiddo eraill wedi cael dŵr yn eu gerddi cefn a hyderir y byddai Dŵr Cymru yn cymryd hyn i ystyriaeth wrth ymdrin â’r asesiad ychwanegol 

·         Bod llawer o gwestiynau i’w hateb ac angen trin y cais gerbron fel cais newydd a ddim fel ychwanegiad i’r datblygiad presennol

 

(ch) Mewn ymateb i’r sylwadau uchod, nododd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio:-

 

·         Bod y safle wedi ei ddynodi ar gyfer tai gyda’r Pwyllgor Cynllunio wedi caniatáu cais blaenorol i ddatblygu 245 ar y safle gyda’r gwaith o ddatblygu yn unol â’r caniatâd hwnnw yn mynd rhagddo

·         Bod y raddfa o ddatblygu’r safle yn ogystal â’r ystadegau yn dystiolaeth gadarn bod angen tai o fewn y dalgylch dibyniaeth

·         Cyfeiria CDUG at 270 o dai ar gyfer y safle hwn sydd gyfystyr a 30 uned yr hectar

·         Bod yn rhaid ysytyried mai cais ar gyfer 21 o dai sydd gerbron sydd o fewn datblygiad sydd eisoes wedi ei ganiatáu ac ar dir sydd wedi ei ddynodi ar gyfer tai

·         Bod y farchnad dai yn newid yn gyson gyda’r cynllun wedi ei addasu i gwrdd â’r farchnad leol mewn darpariaeth o fwy o unedau bychan gyda 7 tŷ fforddiadwy sy’n gwneud cyfanswm o 93 o dai fforddiadwy allan o’r 21 sydd yn y cais a’r 245 o dai sydd eisoes wedi derbyn caniatâd cynllunio a’u bod yn cynnwys amrywiaeth o dai fforddiadwy o ran maint o fewn y safle

·         Ni dderbyniwyd gwrthwynebiad gan Gyfoeth Naturiol Cymru

·         Bod datganiad ieithyddol wedi ei wneud ar gyfer 21 o dai a bod y cais gerbron ar gyfer 21 o dai mewn dinas ar safle sydd wedi ei ddynodi ar gyfer tai a bod yna dystiolaeth gadarn fod  angen ar gyfer tai yn y dalgylch

 

          Cynigwyd ac eiliwyd i wrthod y cais yn groes i argymhelliad y swyddogion cynllunio oherwydd y byddai’n or-ddatblygiad o’r angen am dai yn y ddinas, ardrawiad ieithyddol negyddol a phryderon am isadeiledd trafnidiaeth.

 

(e)          Nodwyd y prif bwyntiau canlynol gan Aelodau unigol o blaid yr argymhelliad i wrthod: 

 

·         Ei fod yn gynamserol i’w ganiatáu ac y dylid pwyllo a disgwyl am oddeutu 6 mlynedd neu pan fydd 150 o dai wedi eu datblygu, pryn bynnag fydd y cyntaf, o ystyried bod y farchnad dai yn newid yn sydyn iawn. 

·         Ers rhoddi caniatâd i 245 o dai roedd nifer o geisiadau eraill wedi dod i law ers hynny a phryderwyd am yr is-adeiladedd o safbwynt cynnydd yn y drafnidiaeth sydd eisoes wedi gorfod ymdopi gyda chynnydd yn y traffig o ganlyniad i’r datblygiadau eraill a ganiatawyd

·         Nad oedd tystiolaeth am yr angen am y tai

·         Pryder y gall 10% ychwanegol o dai gael effaith andwyol o safbwynt ardrawiad Ieithyddol yr ardal  

·         Cwestiynwyd os oes angen lleol am y tai arfaethedig a beth fyddai’n digwydd i’r tai rheiny fydd ar werth o ganlyniad i brynu’r tai ar y safle hwn

·         Anghytunwyd y dylid cyfiawnhau caniatáu’r cais yn rhesymegol

·         Pryder ynglyn a’r garthffosiaeth

 

 

(f)           Mewn ymateb, pwysleisiodd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio pe byddai’r Pwyllgor yn penderfynu gwrthod y cais, y byddai’n cyfeirio’r cais i gyfnod cnoi cil yn unol â’r drefn safonol gan fod risgiau i’r Cyngor.  Pwysleisiodd y buasai gwrthod y cais am y rhesymau a nodwyd gyda phosibilrwydd cryf o greu risgiau ariannol sylweddol i’r Cyngor mewn sefylla apêl, gan nad oedd yna unrhyw dystiolaeth gadarn i gefnogi’r rhesymau gwrthod. Atgoffodd yr Uwch Gyfreithiwr bod y Cynllun Datblygu Unedol Gwynedd yn gynllun statudol ac yn fecanwaith i’w ddilyn.  Tra’n derbyn y gellir herio’r cynllun pwysleisiodd fod yn rhaid gwneud hyn gyda chefnogaeth tystiolaeth gadarn. 

 

 

(ff)       Nodwyd y prif bwyntiau isod gan Aelodau unigol yn erbyn gwrthod y cais:

 

·         Bod angen tai lleol i gyplau ifanc yn yr ardal a bod y datblygiad yn fodd o gynnig iddynt gael cartrefi eu hunain yn y dalgylch

·         Y byddai’n anodd ei wrthod gan fod y datblygiad presennol wedi cychwyn ac wedi ei leoli oddi fewn i ffiniau datblygu dinas Bangor

 

(g)          Yn unol â Rheolau Gweithdrefn cofnodwyd y bleidlais i wrthod y cais:

 

O blaid y cynnig i wrthod y cais (8):  Y Cynghorwyr Elwyn Edwards, Simon Glyn, Eric Merfyn Jones, W. Tudor Owen, John Pughe Roberts, Eirwyn Williams, Gruffydd Williams ac Owain Williams.

 

Yn erbyn y cynnig i wrthod y cais (5):  Y Cynghorwyr Gwen Griffith, Anne Lloyd Jones, Michael Sol Owen, Hefin Williams ac Eurig Wyn.

 

Atal (1): Y Cynghorydd June Marshall

           

Penderfynwyd:       Gwrthod y cais yn groes i argymhelliad y swyddogion oherwydd:

 

·         Gor-ddarpariaeth o dai lle nad oedd angen

·         Ardrawiad ieithyddol

·         Is-adeiladedd trafnidiaeth

 

Nododd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio ei fwriad, yn unol â Rheolau Gweithdrefn y pwyllgor hwn, i gyfeirio’r cais i gyfnod cnoi cil gan ddod ag adroddiad pellach gerbron y pwyllgor yn amlygu’r risgiau ynghlwm â gwrthod y cais.