Agenda item

Cais amlinellol i godi hyd at 366 o unedau byw, gyda datblygiadau cysylltiol gan gynnwys ffordd fynedfa, llecynnau parcio ag adnoddau cysylltiol

AELOD LLEOL: CYNGHORYDD Gareth Anthony Roberts

 

Dolen i'r Dogfennau Perthnasol

 

 

 

Cais amlinellol i godi hyd at 366 o unedau byw, gyda datblygiadau cysylltiol gan gynnwys ffordd fynedfa, llecynnau parcio ac adnoddau cysylltiol. Nodwyd – byddai modd gosod amod i ddatblygu yn raddol dros gyfnod maith a cyfeirwyd at y sywladau hwyr oedd wedi’u derbyn ac oedd yn cyfeirio at hyn.

 

Roedd yr Aelodau wedi ymweld â’r safle 5.11.2015

 

(a)       Ymhelaethodd y Rheolwr Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais, gan bwysleisio bod y datblygiad yn gais amlinellol gyda manylion y fynedfa yn unig yn ffurfio rhan o’r cais. Ategwyd bod materion megis edrychiadau, tirlunio, gosodiad a maint a’r union niferoedd (hyd at uchafswm o 366) i gyd yn faterion a gedwir yn ôl ac felly yn destun cais pellach i

gynnwys y manylion hyn.

Amlygwyd bod  y  safle wedi ei leoli oddi mewn i ffiniau datblygu dinas Bangor, ac sydd  wedi ei ddynodi fel canolfan isranbarthol yng Nghynllun Datblygu Unedol Gwynedd (Gorffennaf 2009). Mae wedi ei ddynodi yn benodol ar gyfer datblygiad preswyl; yn safle sydd yn rhannol wedi ei ddatblygu yn y gorffennol gan Brifysgol Bangor fel safle ymchwil amaethyddol ac sydd bellach yn wag (yr adeiladau bellach wedi eu dymchwel a’u gwaredu). Nodwyd bod y lleoliad yn gymharol guddiedig o edrychiadau cyhoeddus cyfagos gan fod presenoldeb tai preswyl, Ysbyty Gwynedd a’i leoliad ar dir dyrchafedig uwchben Ffordd Caernarfon yn ei guddio i raddau.

 

Derbyniwyd nifer o wrthwynebiadau ynghyd a deiseb yn bryderus am yr effaith y byddai’r datblygiad arfaethedig yn ei gael. Nodwyd mai  materion priffyrdd gan gynnwys mynedfa, y ffordd fynediad a’r cynnydd mewn symudiadau trafnidiaeth oedd un o’r elfennau mwyaf cynhennus a welwyd mewn perthynas â’r cais yma. Yn nhermau hygyrchedd, teimlwyd bod y safle yn briodol o ran ei leoliad a’i osodiad mynegol, a bod yr egwyddor yn dderbyniol o safbwynt gofynion polisi.

 

Amlygwyd cryn bryder yn wreiddiol gan Uned Trafnidiaeth y Cyngor ynglŷn â’r datblygiad a’i effaith ar y rhwydwaith ffyrdd lleol a’r diffyg darpariaeth o ffordd gyswllt gyfan o gyfeiriad Ffordd Caernarfon i Ffordd Penrhos, fel sydd wedi ei nodi yn y Briff Datblygu. Nodwyd mai  cysylltiadau troed a beic yn unig fydd i Ffordd Penrhos. Cynhaliwyd trafodaethau helaeth rhwng y datblygwr a chynrychiolwyr yr Uned Drafnidiaeth ac ar sail y trafodaethau hyn fe gyflwynwyd gwybodaeth ychwanegol mewn ymateb. Ar sail y wybodaeth ychwanegol, yn ogystal ag archwiliadau pellach eu hunain, roedd yr Uned Drafnidiaeth yn hapus gyda’r bwriad.

 

          Nodwyd bod materion archeolegol, coed, bioamrywiaeth isadeiledd a materion llifogydd yn gallu bod yn dderbyniol drwy osod amodau cynllunio perthnasol ac yng nghyd destun materion addysgol bod y cyfraniad addysgol yn bodloni gofynion addysgol y bwriad. O dderbyn y cyfraniad ariannol tuag at wella cyfleusterau addysgol yr ardal (gyda’r union fanylion i’w cytuno gyda’r Adran Addysg), gellid bodloni gofynion y polisi perthnasol gydag amseriad y cyfraniad i’w drefnu o fewn y cytundeb 106 fydd yn cael ei lunio er mwyn sicrhau hyn.

 

          Yng nghyd destun materion iaith a chymunedol, amlygwyd bod datganiad ieithyddol a chymdeithasol wedi ei gyflwyno er nad oedd yn ofynnol derbyn asesiad ar gyfer safle oedd wedi ei ddynodi yn y Cynllun Unedol ar gyfer codi tai gan y gwnaed asesiad wrth ystyried dynodi'r safle yn wreiddiol. Cyflwynwyd datganiad yn yr achos yma oherwydd maint y datblygiad a chyhoeddiad canlyniadau’r cyfrifiad diweddar ac ystyriwyd y byddai’n briodol i’r datblygwr gyflwyno datganiad er mwyn ei asesu yn ffurfiol gan yr Uned Polisi Cynllunio ar y Cyd.

         

          Ar y cyfan, ystyriwyd fod natur dinas Bangor o ran maint y boblogaeth, patrwm ieithyddol, amrywiaeth o wasanaethau a chyfleusterau sydd ar gael, symudiadau myfyrwyr ayyb yn golygu na fyddai’r  datblygiad yn cael effaith andwyol gormodol ar yr iaith Gymraeg. Er mwyn sicrhau effeithiau positif ar yr iaith Gymraeg, awgrymwyd fod mesurau lliniaru penodol yn cael eu gweithredu megis datblygiad cam wrth gam, marchnata tai yn lleol am gyfnod penodol, arwyddion Cymraeg, cefnogaeth i fentrau hyfforddi sgiliau lleol ayyb.

 

          Nodwyd bod y cais yn dderbyniol a’i fod yn cydymffurfio gyda gofynion y polisïau a chanllawiau lleol a chenedlaethol fel y nodwyd yn yr adroddiad yn ddarostyngedig i amodau perthnasol. Argymhellwyd y Pwyllgor i ddirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i arwyddo cytundeb 106 i gynnwys 30% o gyfran tai’r safle fel tai fforddiadwy a derbyn cyfraniadau ariannol tuag at wella cyfleusterau addysg leol.

 

          Tynnwyd sylw at y sylwadau ychwanegol a gyflwynwyd

         

(b)       Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd gwrthwynebydd i’r cais y prif bwyntiau canlynol:-

·         Bod y datblygiad yn rhy fawr ac yn ddiangen

·         Yn bentref / gorddatblygiad artiffisial i gymudwyr wedi ei leoli ger yr A55

·         Penrhosgarnedd yn ardal Gymraeg ac felly'r datblygiad yn creu effaith niweidiol ar yr Iaith Gymraeg – unig ran bellach lle siaredir Cymraeg yn gyson

·         Yr asesiad iaith yn rhy gyffredinol ac arwynebol wedi ei selio ar gyfrifiad 2001. Nid yw’r cwmni yn ymddangos yn poeni dim ar yr iaith. Ofer yn unig yw son am ddiogelu Cymreictod wrth gynnig arwyddion Cymraeg a chyfraniadau ac ati.

·         Ni all isadeiledd lleol presennol ymdopi gyda maint y datblygiad – ffyrdd yr ardal eisoes yn dagfeydd

·         Y datblygiad arfaethedig yn amlwg yn groes i Bolisi Strategol 1 Cynllun Datblygol Unedol Gwynedd 2009  - cael  effaith annerbyniol ac amhendant ar yr iaith Gymraeg neu ar gymeriad diwylliannol cymunedau

·         Yn groes i bolisi A2 - diogelu cydlyniad cymdeithasol ieithyddol neu ddiwylliannol cymunedol rhag newid - arwyddocaol oherwydd maint, graddfa neu leoliad cynigion.

·         Rhesymau dilys dros wrthod

 

(c)       Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr ymgeisydd y prif bwyntiau canlynol:-

·         Bod y datblygiad yn cyfarch gofynion y Cynllun Datblygu Unedol

·         Bod y datblygiad yn cyfarch anghenion tai ym Mangor

·         Bod y safle yn addas ac yn gynaliadwy ar gyfer cynllunio

·         Trafodaethau helaeth wedi eu cynnal yng nghyd destun trafnidiaeth, ond bellach wedi  cael cytundeb

·         Y datblygiad yn un tymor hir gyda bwriad o godi 30 tŷ bob blwyddyn (cwblhau 2030) Ni fydd hyn yn creu effaith ar y farchnad leol gan y bydd y tai yn cael eu hadeiladu gam wrth gam

·         Bydd 110 o unedau fforddiadwy

·         Cyfraniad sylweddol i’r adran addysg

 

(ch)   Gwnaed y prif bwyntiau canlynol gan yr aelod lleol (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn):-

·         Y cynllun yn un dadleuol iawn

·         Y datblygiad yn creu ardrawiad negyddol ar yr ardal a’r gymuned leol

·         Y datblygiad yn enfawr - y mwyaf i ddod gerbron Pwyllgor Cynllunio Gwynedd

·         Pentref newydd sydd yma nid clwstwr o dai sydd o fewn 1km i ddatblygiad mawr arall o 245 o dai yn Goetre Uchaf. Os caniatáu, golygai hyn y bydd 611 o gartrefi newydd mewn un ardal fechan.

·         Nid oes angen am dai newydd. Bangor eisoes yn llawn o dai ar werth / i’w rhentu.

Adeiladau pwrpasol ar gyfer myfyrwyr yn cael adeiladau sydd yn rhyddhau tai, ar strydoedd traddodiadol Bangor, ar gyfer teuluoedd.

·         Nifer uchel o Gymry Cymraeg yn byw yn yr ardal yma ac felly tebygol y bydd y datblygiad yn cael effaith andwyol ar y gymuned Gymraeg ym Mhenrhosgarnedd.

·         Atgoffwyd yr Aelodau bod gan bawb gyfrifoldeb dros warchod yr iaith a hunaniaeth.

·         Ni fydd ysgolion a meddygfeydd lleol yn gallu ymdopi oherwydd eisoes yn agos i’w capasiti.

·         Sefyllfa trafnidiaeth bresennol yn hunllefus ar Ffordd Caernarfon, felly yn amlwg o waethygu

·         Angen sicrhau  datblygiad sydd  yn gynaliadwy a  chefnogol i gymunedau presennol - nid yw’r datblygiad yn cyfarch hyn

·         Nid oes angen adeiladu ar y tir yma

·         Galw ar y Pwyllgor i wrthod y cais

 

Amlygodd yr Uwch Reolwr ei fod yn gwerthfawrogi'r pryderon a’r gwrthwynebiadau a nodwyd, er hynny, fod y safle wedi ei ddynodi ar gyfer tai, ac felly'r datblygiad mewn egwyddor yn dderbyniol. Yn ychwanegol, petai y cais yn cael ei wrthod buasai rhaid cyfeirio at gyfnod o gnoi cil gan fod tystiolaeth ddigonol a pherthnasol wedi ei gyflwyno ar sail mynediad , isadeiledd, materion ieithyddol ac angen.

 

          Cynigwyd ac eiliwyd i ganiatáu’r cais.

 

(d)          Yn ystod y drafodaeth nodwyd y sylwadau canlynol (o blaid y cais)

·      Cydymdeimlad gyda chymdogion o ran maint y datblygiad

·      Anodd gweld nad oes tystiolaeth ddigonol i wrthod

·      Y safle wedi ei ddynodi ar gyfer datblygiad tai

·      Pwysig mai datblygiad gam wrth gam ydyw - hyn yn greiddiol i’r datblygiad

·      Y pryderon sydd wedi eu hamlygu, wedi eu cyfarch gan y swyddogion

·      Angen sicrhau amodau caeth bod 10 allan o’r 30 sy’n cael eu cynnig yn flynyddol yn dai fforddiadwy

 

(dd)    Yn ystod y drafodaeth nodwyd y sylwadau canlynol (yn erbyn y cais)

·       Y datblygiad yn rhy fawr - gormod o dai yn cael eu gwasgu i ardal  fechan

·       Effaith sylweddol ar yr iaith Gymraeg

·       Dim cymunedau newydd sydd eu hangen

·       Yr adroddiad  yn rhy gyffredinol – dim digon o fanylion

·      Sut bydd modd sicrhau 30% o dai fforddiadwy? Sut fydd rhain yn cael eu hysbysebu?

·       Pryder ynglŷn â chynnydd mewn trafnidiaeth a diogelwch ffyrdd

·       Nid all yr  isadeiledd ymdopi a datblygiad o’r maint yma

·       Sut all ysgolion lleol ymdopi â chynnydd yn y niferoedd plant

·      Pwy sydd wedi cwblhau'r asesiad iaith - nid yw’n ddigon manwl ac yn debygol o fod wedi ei selio ar gyfrifiad 2001

·      Rhaid ystyried datblygiadau eraill sydd yn cael eu datblygu ym Mangor

·      Gwrthod oherwydd ei fod yn orddatblygiad

 

(e)       Mewn ymateb i’r sylwadau uchod, nododd y swyddogion:-

·      Bod nifer y tai yn cael ei gytuno ar sail cymhwyso dwysedd adeiladu safonol o 30 uned yr hectar. Dwysedd y datblygiad arfaethedig yw 33 uned yr hectar - y safle yn ei gyfanrwydd yn mesur 14.31 hectar (mae’r 14.31 ha yn cynnwys tiroedd heblaw'r tir sydd i’w ddatblygu ar gyfer tai h.y. mae hefyd yn cynnwys y ffyrdd mynediad a’r cylchfannau cysylltiedig)

·      Yng nghyd destun 30% o dai fforddiadwy, amlygwyd bod y Cyngor wedi apwyntio Prisiwr Dosbarth i  gynnal archwiliad manwl ar ffurf asesiad hyfywdra o’r datblygiad a bod y Prisiwr Dosbarth wedi dod i’r canlyniad y byddai’r cynllun, gan ystyried y cyfraniad addysgol, yn gallu darparu 30% o dai fforddiadwy cymysg i gynnwys daliadaeth wedi ei rannu oddeutu 70:30 (cyfeiriwyd at nodyn 5.1.6 - 5.1.8 o’r adroddiad).

·      O ran gorfodi bod 10 allan o bob 30 yn dŷ fforddiadwy, amlygwyd bod posib cynnwys amod i gyfarch hyn

·      O ran marchnata tai yn lleol, bydd y cynllun yn cael ei reoli gam wrth gam fydd yn ei dro yn rheoli'r niferoedd fydd yn cael eu rhyddhau ar y farchnad. Bydd yr unedau fforddiadwy  yn gaeth i gytundeb 106.

·      Cydnabod bod cynnydd i drafnidiaeth ar Ffordd Caernarfon ond nodwyd fod arolygon wedi dod i’r casgliad na fyddai’r datblygiad yn debygol o gael effaith niweidiol ar y rhwydwaith ffyrdd lleol.

·      Cyfrifoldeb yr ymgeisydd yw darparu asesiad iaith.

Mewn ymateb  i sylw a wnaed ynglŷn â chreu mynedfa / ffordd argyfwng i Ysbyty Gwynedd o Ffordd Caernarfon, nodwyd bod trafodaethau wedi eu cynnal rhwng yr ymgeisydd a BIPBC.

 

(f)       Yn unol â’r Rheolau Gweithdrefn, cofnodwyd y bleidlais ganlynol i ganiatáu y cais:

           

O blaid y cynnig i ganiatáu y cais, (5) Y Cynghorwyr: Gwen Griffith, Anne T. Lloyd Jones, June Marshall, Michael Sol Owen a Hefin Williams

        

Yn erbyn y cynnig i wrthod y cais, (6) Y Cynghorwyr: Elwyn Edwards, Simon Glyn, W. Tudor Owen, John Pughe Roberts, Gruffydd Williams ac  Owain Williams

        

         Atal,(0)

         Disgynnodd y cynnig i ganiatáu y cais

 

(ff)     Gwnaed, ac eiliwyd cynnig i wrthod y cais yn groes i argymhelliad y swyddogion oherwydd,

·         Andwyol i’r iaith Gymraeg

·         Dim tystiolaeth fod is-adeiladwaith yn gallu ymdopi

·         Dim tystiolaeth fod addysg yn gallu ymdopi

·         Dim tystiolaeth fod rhwydwaith ffyrdd yn ddigonol

 

          PENDERFYNWYD yn groes i argymhelliad y swyddogion i wrthod y cais.

 

Nododd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio ei fwriad, yn unol â Rheolau Gweithdrefn y Pwyllgor hwn, i gyfeirio’r cais i gyfnod cnoi cil gan ddod ag adroddiad pellach gerbron y Pwyllgor yn amlygu’r risgiau ynghlwm â gwrthod y cais.