Agenda item

Darparu 38 uned breswyl (gan gynnwys cymysg o unedau farchnad agored ac unedau fforddiadwy), mannau parcio a mynedfa.

 

AELODAU LLEOL:               Y Cynghorwyr Mair Rowlands a Catrin Wager

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Darparu 38 uned breswyl (gan gynnwys cymysg o unedau farchnad agored ac unedau fforddiadwy), mannau parcio a mynedfa.

        

(a)       Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio ar gefndir y cais, gan nodi bod y safle yn llecyn o dir diffaith gyferbyn â Ffordd Farrar a Ffordd Deiniol yn Ninas Bangor. Tynnodd sylw bod caniatâd cynllunio gweithredol ar y safle ar gyfer 49 uned 1 a 2 llofft, a ganiatawyd ar apêl.

 

Amlygodd bod egwyddorion dylunio’r adeilad arfaethedig yn dilyn yr egwyddorion hynny a drafodwyd gan yr Arolygydd Cynllunio ar yr apêl. Arddangoswyd cynlluniau o ran y caniatâd cynllunio gweithredol a’r cais gerbron. Nododd bod cynlluniau’r cais gerbron yn welliant o ran dyluniad, gyda lleihad o 11 uned a bod ffurf ac uchder yr adeilad yn weddol debyg, felly ni fyddai’n golygu effaith gwahanol ar gymdogion. Cydnabodd bod rhai pryderon yn lleol am raddfa a deunyddiau'r datblygiad, ond ni ystyriwyd y byddai'r rhain yn amhriodol o fewn cyd-destun trefol y safle. Cyfeiriodd at benderfyniad diweddar i ganiatáu apêl cyn safle Jewson ym Mangor lle'r oedd cydnabyddiaeth oherwydd bod safle o fewn canol dinas bod ychydig o or-edrych cymunedol yn deillio o ddatblygiad o’r fath. Nododd y ystyriwyd bod y bwriad yn dderbyniol a ni fyddai’n cael effaith annerbyniol ar fwynderau preswyl na chyffredinol trigolion lleol o ystyried nid oedd newid yn y ffurf a’r dwysedd.

 

Tynnodd sylw nad oedd unrhyw bryderon o ran trafnidiaeth a mynediad. Ymhelaethodd bod 38 man parcio yn rhan o’r bwriad a bod y safle, oherwydd ei leoliad yng Nghanol Dinas Bangor, gyda chysylltiadau trafnidiaeth cyhoeddus ac yn agos at gyfleusterau.

 

Nododd bod Cartrefi Cymunedol Gwynedd (CCG), fel rhan o’r cais, wedi cyflwyno Datganiad Tai Fforddiadwy a Datganiad Cymysgedd Tai. Nododd bod y wybodaeth yn y dogfennau yma yn gyson gyda’r angen a oedd wedi ei adnabod gan yr Uned Strategol Tai. Eglurodd bod y datblygiad wedi ei gynnwys i dderbyn Grant Tai Cymdeithasol gan Lywodraeth Cymru. Ymhelaethodd y byddai’r bwriad yn darparu 23 uned 2 lofft a 15 uned 1 llofft gyda 9 ohonynt yn rai rhent cymdeithasol, 17 yn rhai rhent canolig a 12 yn rhai rhent marchnad agored. 

 

Ymhelaethodd y cyflwynwyd Datganiad Cymunedol ac Ieithyddol gyda’r cais, er nad oedd yn ofynnol. Eglurodd ers cofrestru’r cais y mabwysiadwyd y Canllaw Cynllunio Atodol: Cynnal a Chreu Cymunedau Nodedig a Chynaliadwy. Nododd y derbyniwyd datganiad pellach a oedd yn cyd-fynd gyda gofynion y Canllaw Cynllunio Atodol. Adroddwyd y derbyniwyd sylwadau'r Uned Iaith ar y datganiad a oedd yn cydnabod ei fod yn ddatganiad trylwyr, mai CCG a fyddai’n rheoli’r safle ac fe fyddai’r effaith ar yr iaith Gymraeg yn niwtral gyda’r bwriad yn cyfarch angen lleol.

         

Nododd nid oedd cyfraniad addysgol yn ofynnol, ond bod gofyn i’r ymgeisydd roi cyfraniad o £8525.39 ar gyfer darpariaeth llecynnau agored er mwyn gwella, cynnal neu greu mannau chwarae addas oddi ar y safle.

 

Roedd y datblygiad yn dderbyniol o safbwynt polisïau lleol a chenedlaethol perthnasol am y rhesymau a roddwyd yn yr adroddiad.

         

(b)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd cynrychiolydd yr ymgeisydd y prif bwyntiau canlynol:-

·         Bod caniatâd cynllunio actif yn bodoli ar gyfer y safle a byddai’r bwriad gerbron yn golygu lleihad o 11 uned;

·         Bod dyluniad yr unedau yn cyrraedd gofynion tai fforddiadwy;

·         Darperir 38 man parcio fel rhan o’r datblygiad;

·         Byddai’r bwriad yn cyfarch yr angen lleol am unedau fforddiadwy, gyda 68% o’r unedau yn rhai fforddiadwy;

·         Bod y safle yn segur ers 10 mlynedd yn dilyn dymchwel y cyn adeilad a byddai’r datblygiad yn gwella’r safle;

·         Bod yr ymgeisydd wedi cydweithio gyda’r Uned Strategol Tai a byddai’r bwriad yn cyfarch angen lleol;

·         Yn unol â’r polisi gosod rhoddir blaenoriaethau ychwanegol i rai gyda chysylltiad lleol;

·         Byddai’r bwriad yn darparu unedau modern yng nghanol y Ddinas.

 

(c)     Gwnaed y prif bwyntiau canlynol gan aelod lleol (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn):-

·         Ei bod yn siarad yn ogystal ar ran y Cynghorydd Catrin Wager a thrigolion lleol;

·         Yn falch bod y safle yn cael ei ddatblygu;

·         Fe fyddai’r unedau 1 a 2 ystafell wely yn gymysg o ran rhent gan obeithio diwallu angen lleol;

·         Pryder bod y dyluniad ddim yn gweddu i’r ardal o ran ei uchder ac ymddangosiad;

·         Darperir 38 man parcio fel rhan o’r datblygiad ond efallai nad oedd y ddarpariaeth yn ddigonol o ystyried ceir ymwelwyr;

·         Byddai’n rhaid colli mannau parcio ar Ffordd Farrar wrth osod llinellau melyn wrth ymyl y storfa biniau;

·         Byddai gor-edrych, cysgodi a cholli golau yn deillio o’r datblygiad;

·         Y prif bryder yn lleol oedd y cynnydd mewn traffig. Byddai’r mynediad i’r safle yn creu effaith gydag anhawster eisoes gyda 2 ffrwd traffig yn uno i Ffordd Deiniol. Gallai ychwanegu at lif traffig cylchfan ASDA a oedd yn brysur a pheryg ar rai adegau;

·         Nid oedd trigolion lleol wedi teithio i Bwllheli ar gyfer y cyfarfod oherwydd eu bod yn ddibynnol ar gludiant cyhoeddus;

·         Er nid yn faterion cynllunio roedd angen nodi materion o ran wal gynnal ac effaith datblygu’r safle ar dai cyfagos, gyda rhai perchnogion wedi talu am wneud gwaith yn dilyn difrod a oedd yn deillio o ddymchwel y cyn adeilad;

·         Bod y safle yn un strategol bwysig a fyddai’n darparu unedau fforddiadwy;

·         Ei bod yn gefnogol i’r cais ond bod angen rhoi ystyriaeth lawn i’r pryderon lleol;

·         Fe ddylai’r Pwyllgor ystyried cynnal ymweliad safle yn enwedig er mwyn gweld y sefyllfa traffig.

 

(ch)   Cynigwyd ac eiliwyd i ganiatáu’r cais.

 

          Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y prif sylwadau canlynol gan aelodau:

 

·         Nid oedd yr Uned Drafnidiaeth yn gwrthwynebu’r bwriad ac roedd y datblygiad yn welliant i’r cynllun a ganiatawyd ar apêl;

·         Ddim yn fodlon gyda dyluniad, dwysedd a graddfa’r datblygiad ond roedd yn welliant i’r hyn a ganiatawyd ar apêl o ran dwysedd, wedi ei osod yn ôl ac edrychiad mwy agored i’r blaen. Yn cydnabod sylwadau’r aelod lleol ac er ddim yn hollol fodlon gyda’r bwriad yn cefnogi’r cais;

·         Nid oedd y datblygiad yn unol â pholisi PCYFF5 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (CDLl), roedd y dyluniad yn lleihau’r defnydd o egni gan fodloni gofynion PCYFF6 ond nid oedd yn bodloni gofynion PCYFF5 o ran ynni cynaliadwy. Roedd mesurau cynaeafu dŵr yn rhan o’r bwriad ond dylid bod modd ymgorffori mwy o elfennau ynni cynaliadwy yn y datblygiad megis paneli solar;

·         Gellir hysbysu’r ymgeisydd o ran sylwadau’r aelod o ran ymgorffori mwy o elfennau ynni cynaliadwy;

·         Bod y cynllun gerbron yn welliant i’r caniatâd gweithredol ond roedd lleoliad y fynedfa i’r safle yn beryglus. Roedd y darn yma o’r ffordd yn eithriadol o brysur, gyda cheir yn croesi a man aros bws ar ochr arall y ffordd, a’i fod yn debygol y byddai ceir yn pasio’r bysiau wrth iddynt stopio. Yn rhagweld y byddai damweiniau yn digwydd yn rheolaidd ar y ffordd. Yn deall pe gwrthodir y cais y byddai’r cais yn cael ei ganiatáu ar apêl;

·         Yn fodlon gydag egwyddor y datblygiad ond pryder o ran maint a dwysedd y datblygiad ynghyd â materion trafnidiaeth. Roedd y fynedfa wedi ei leoli yn y man mwyaf perygl. O ystyried y difrod i adeiladau cyfagos o ganlyniad i ddymchwel y cyn-glwb cymdeithasol, a fyddai’n bosib gosod amod i sicrhau bod dim difrod i adeiladau cyfagos yn deillio o’r datblygiad? Annog yr ymgeisydd i gydweithio gyda Menter Iaith Bangor. A fyddai’n bosib cynnal cyfarfod y Pwyllgor ym Mangor pan yr oedd ceisiadau mawr yn ardal Bangor gerbron?

·         Bod angen sicrwydd o ran diogelwch y fynedfa;

·         Bod yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu Trafnidiaeth wedi nodi ei farn broffesiynol am y fynedfa ac roedd yn dderbyniol;

·         Bod gan Cartrefi Cymunedol Gwynedd bolisïau o ran cynaliadwyedd. O ran lefelau rhent y fflatiau cymdeithasol canolradd, yn unol â Pholisi Rhent Canolradd CCG, fyddai’n bosib derbyn cadarnhad o ran lefelau rhent?

 

(c)     Mewn ymateb i’r sylwadau uchod, nododd y swyddogion:

·         Bod caniatâd am ddatblygiad sylweddol mwy ar y safle yn weithredol ac o ran casgliadau gwastraff/ail-gylchu, byddai’r lorïau yn gweithredu yn yr un modd a wneir ar strydoedd eraill gan aros yng nghanol y ffordd am gyfnod. Nid oedd angen gosod ychwaneg o linellau melyn ond gellir adolygu’r sefyllfa pe fyddai materion yn codi;

·         Bod y fynedfa yn dderbyniol gan ei fod yn ffordd unffordd ac nid oedd rhaid croesi yn groes i’r llif heblaw bod y cerbyd yn mynd i gyfeiriad Ffordd Farrar. Amcangyfrifir y byddai rhwng 100 - 150 o symudiadau ychwanegol yn deillio o’r datblygiad o ystyried y miloedd o symudiadau dyddiol yn bresennol;

·         Bod caniatâd cynllunio gweithredol ar gyfer datblygiad 49 uned a fyddai’n darparu 8 uned fforddiadwy ar y safle eisoes. Roedd angen cydnabyddedig am unedau fforddiadwy yn yr ardal a byddai’r bwriad yn darparu unedau cymysg o ran eu math a daliadaeth;

·         Yn deall y pryderon o ran dyluniad, ond roedd rhaid cadw mewn cof bod maint, dyluniad a swmp wedi eu gwyntyllu fel rhan o’r apêl a daethpwyd i’r casgliad bod y dyluniad yn dderbyniol. Roedd dyluniad yr adeilad yn ddyluniad gwell i’r hyn a ganiatawyd ar apêl;

·         O ran cynaliadwyedd, gwnaed asesiad cytbwys gan ystyried polisïau PS5, PCYFF5 a PCYFF6 o’r CDLl. Nid oedd yn bosib i’r bwriad fodloni polisi PCYFF5 yn llawn oherwydd dwysedd y datblygiad. Mi fyddai’n bosib efallai i ymgorffori paneli solar i’r datblygiad ond byddai’n golygu newid dyluniad yr adeilad. Roedd y bwriad yn cyfarch polisi PCYFF6 o ran cadwraeth egni ac yn unol â gofynion Systemau Draenio Cynaliadwy (SUDS). Derbyn safbwynt yr aelod ond wrth gymryd i ystyriaeth y caniatâd cynllunio gweithredol ac ymrwymiad yr ymgeisydd i bolisïau eraill o ran cynaliadwyedd roedd y bwriad yn dderbyniol;

·         Bod y fynedfa wedi ei chaniatáu fel rhan o’r caniatâd cynllunio gweithredol ar gyfer 49 uned ynghyd â chaniatâd yn fwy diweddar i ddefnyddio’r safle fel maes parcio;

·         O ran Polisi Rhent Canolradd CCG, mai 80% o werth rhent marchnad agored y byddai lefel rhent y fflatiau cymdeithasol canolradd.

         

PENDERFYNWYD dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r ymgeisydd gwblhau cytundeb o dan Adran 106 er mwyn sicrhau cyfraniad ariannol ar gyfer darpariaeth llecynnau agored ac i’r amodau isod:-

 

1.     5 mlynedd.

2.     Yn unol â’r cynlluniau diwygiedig.

3.     Samplau o’r deunyddiau a’r lliwiau ar gyfer yr adeilad i’w cytuno gyda’r ACLL.

4.     Amodau Priffyrdd ar gyfer parcio a’r fynedfa.

5.     Dim uned i’w feddiannu hyd nes bod y system ddŵr cynaliadwy wedi ei gwblhau ac yn gwbl weithredol.

6.     Tirlunio meddal a chaled.

7.     Datblygiad i’w gario allan yn unol â mesurau lliniaru a gyfeiriwyd atynt o fewn yr Adroddiad Ecolegol Rhagarweiniol.

8.     Cyfyngu ar oriau gweithio i 08:00 - 18:00 yn yr wythnos, 08:00 - 13:00 ar ddydd Sadwrn a dim o gwbl yn ystod y Sul a Gwyliau Banc.

9.     Cytuno manylion parthed enwau Cymraeg ar gyfer y datblygiad ynghyd ac arwyddion sy’n hysbysu ac yn hyrwyddo’r datblygiad o fewn ac oddi allan y safle.

10.   Sicrhau fod ardal biniau yn cael ei ddarparu a’i gadw o fewn y safle cyn preswylio’r unedau.

11.   Sicrhau cynllun/trefniadau ar gyfer darparu’r unedau fforddiadwy.

12.  Amod gwydr afloyw