Agenda item

Adeiladu 2 dŷ fforddiadwy (cais diwygiedig).

 

AELOD LLEOL:         Cynghorydd John Brynmor Hughes

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Adeiladu 2 dŷ fforddiadwy (cais diwygiedig). 

 

(a)     Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio ar gefndir y cais, gan nodi bod y safle yng nghefn gwlad ar gyrion clwstwr tai Llanengan. Eglurwyd mai’r polisi tai perthnasol yng nghyswllt clystyrau oedd Polisi TAI 6 o’r CDLl, gyda’r polisi yn gallu caniatáu adeiladu tai mewn clystyrau pe gellid cydymffurfio gyda’r holl feini prawf yn y polisi.

 

          Manylwyd ar y meini prawf:

·         Maen prawf 1: ‘Mae’r angen am dŷ fforddiadwy ar gyfer angen lleol (yn unol â’r Rhestr Termau) wedi’i brofi’ - Bod yr angen am dŷ fforddiadwy ar gyfer meddianwyr cychwynnol tŷ rhif 1 wedi ei brofi ond nid oedd yr angen am dŷ fforddiadwy ar gyfer deilydd tŷ rhif 2 wedi ei brofi. Yn sgil hynny nid oedd y bwriad yn cwrdd yn llawn gyda maen prawf 1 o ran profi angen am dŷ fforddiadwy.

·         Maen prawf 2: ‘Mae’r safle yn safle mewnlenwi rhwng adeiladau sydd wedi’u lliwio ar y Map Mewnosod perthnasol, neu mae’n safle sydd union gyferbyn â chwrtil adeilad lliw’ - Nid oedd safle’r cais yn safle mewnlenwi oherwydd nid oedd wedi ei leoli union gerllaw cwrtil adeilad a oedd wedi ei liwio gyda’r ffordd sirol rhwng y tai a oedd wedi eu lliwio’n goch a’r safle. Roedd Canllaw Cynllunio Atodol Tai Newydd mewn Pentrefi Gwledig yn rhoddi syniad o’r math o safleoedd a oedd yn dderbyniol ac nid oedd safleoedd ble roedd ffordd rhwng yr adeilad a oedd wedi ei liwio yn goch a’r safle yn rhai addas.

·         Nid oedd pryder o ran meini prawf 3 a 4.

·         Maen prawf 5: ‘Mae maint yr eiddo yn adlewyrchu angen penodol am dŷ fforddiadwy yn nhermau maint y tŷ yn gyffredinol a nifer yr ystafelloedd gwely’ - Roedd y tai dan sylw yn rhai deulawr gydag arwynebedd llawr mewnol o oddeutu 116m². Ers i’r cais gael ei gyflwyno roedd Canllaw Cynllunio Atodol (CCA) Tai Fforddiadwy newydd wedi ei fabwysiadu. Roedd maint tai fforddiadwy wedi eu lleihau o gymharu gyda’r CCA Tai Fforddiadwy blaenorol a bellach y maint ar gyfer tŷ deulawr 5 person 3 ystafell wely oedd 94m². Ni ystyriwyd fod maint y tai yn adlewyrchu maint eiddo fforddiadwy.

·         Nid oedd pryder o ran maen prawf 6.

·         Maen prawf 7: ‘Mae mecanwaith i gyfyngu meddiannaeth y tŷ yn y lle cyntaf ac am byth wedi hynny i’r rheini a chanddynt angen am dŷ fforddiadwy’ - Derbyniwyd fel rhan o’r cais brisiad ar gyfer y tai arfaethedig wedi ei baratoi gan Beresford Adams a oedd yn nodi y byddai pris marchnad agored y tai yn £325,000. Ni fyddai disgownt o 45% ynghlwm â chytundeb 106 Tai Fforddiadwy yn gwneud y tai yn fforddiadwy i deuluoedd eraill yn yr ardal. Roedd achlysuron ym mhlwyf Llanengan yn y gorffennol, ble’r oedd pris tai yn uchel ac felly mewn gwirionedd nid oeddynt yn dai fforddiadwy. O ganlyniad tynnwyd cytundebau 106 ar y tai gan eu gwneud yn dai marchnad agored.

         

          Argymhellwyd i wrthod y cais oherwydd bod y bwriad yn groes i sawl maen prawf ym mholisi TAI 6. Nid oedd yr angen am dŷ fforddiadwy ar gyfer angen lleol wedi ei brofi ar gyfer y ddau dŷ, nid oedd y safle yn safle mewnlenwi rhwng adeiladau nag yn safle a oedd yn union gyferbyn a chwrtil adeilad wedi ei liwio, roedd maint y tai yn fwy na’r hyn a nodir yn y CCA Tai Fforddiadwy a ni fyddai pris y tai, hyd yn oed gyda gostyngiad, yn sicrhau tai fforddiadwy am byth. Roedd y bwriad yn ogystal yn groes i Bolisi AMG 5 o’r CDLl oherwydd ni chyflwynwyd arolwg ymlusgiaid.

         

(b)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr ymgeisydd y prif bwyntiau canlynol:-

·         Yn byw yn yr ardal ers blynyddoedd a’u bod gyda chariad angerddol at y pentref a’r lleoliad;

·         Byddai’r bwriad yn galluogi’r ddau gwpl i aros yn yr ardal i fagu teulu;

·         Bod yr ymgeiswyr yn gweithio yn yr ardal gan gyfrannu at y gymuned, 2 o’r ymgeiswyr yn adeiladwyr, un yn gweithio yn y maes meddygol yn lleol a hithau yn Bennaeth newydd mewn ysgol leol;

·         Yn ei gwaith fel Pennaeth, roedd yn gweithio yn unol â’r Siarter Iaith ac adroddiad Cymraeg 2050 y Llywodraeth gyda’r uchelgais i gael miliwn o siaradwyr Cymraeg erbyn 2050. Roedd dogfen y Llywodraeth yn nodi ‘Mewn cymunedau Cymraeg yr her yw sicrhau fod gan bobl swyddi o ansawdd da, gyrfaoedd deniadol a chartrefi er mwyn iddynt allu aros neu ddychwelyd i’r cymunedau hynny’;

·         Bod prisiau tai yn yr ardal yn uchel dros ben a’r unig opsiwn i ymgartrefu yno oedd adeiladu tŷ. Wedi derbyn tir gan deulu er mwyn hunan-adeiladu a oedd yn wir ystyr fforddiadwy;

·         Nid oedd darpar feddianwyr tŷ rhif 2 yn gymwys o dan Tai Teg, nid oedd prosesau Tai Teg yn darparu o ran hunan-adeiladu;

·         Byddai’r datblygiad yn mewnlenwi yn briodol;

·         Ymgais wedi ei wneud i leihau’r maint er mwyn agosáu at y meini prawf ond ceisir datblygu cartrefi am oes;

·         Llwyr dderbyn amodau'r Uned Bioamrywiaeth ac yn bwriadu dilyn y canllawiau er mwyn osgoi niwed i fioamrywiaeth yr ardal.

 

(c)     Gwnaed y prif bwyntiau canlynol gan yr aelod lleol (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn):-

·         Ei fod wedi derbyn llythyr cefnogaeth i gais yr ymgeiswyr gan Liz Saville Roberts, Aelod Seneddol Dwyfor Meirionnydd. Roedd yn cydweld â’r sylwadau yn y llythyr ac felly byddai’n darllen cynnwys y llythyr;

·         Bod safle’r cais yn safle mewnlenwi priodol;

·         Bod angen craffu addasrwydd polisïau tai fforddiadwy'r awdurdod mewn cymunedau fel Llanengan;

·         Ni ellir cymharu sefyllfa Llanengan gyda sefyllfa cymunedau eraill yng Ngwynedd oherwydd bod Llanengan yn estyniad o Abersoch ac nid oedd y tai marchnad agored yn yr ardal yn fforddiadwy;

·         Rhaid edrych ar sut dehonglir polisi tai fforddiadwy i sefyllfa marchnad dai Llanengan, os na wneir hyn ni fyddai polisi tai fforddiadwy yn gweithredu yn unol â dyheadau pobl Gwynedd;

·         Nid oedd amgylchiadau penodol yr ymgeiswyr wedi ei ystyried yng nghyd-destun hunan-adeiladu;

·         Bod maint y tai wedi ei lleihau rhywfaint ac roedd yr ymgeiswyr yn fodlon arwyddo cytundeb 106;

·         O ran gwerth y tai yn y dyfodol, er mwyn bodloni’r gofyn byddai’n rhaid bodloni ar ddyluniad israddol. Roedd manyleb tai fforddiadwy ar stad o dai yn Mynytho yn wahanol felly nid oedd cysondeb;

·         Bod y modd a’r sgiliau gan yr ymgeiswyr ac roedd rhywbeth o’i le ar ddehongliad o’r polisi os nad oeddynt yn deilwng o dai fforddiadwy;

·         Bod yr ymgeiswyr wedi derbyn cyngor gan swyddog y byddai cais am 2 dŷ yn fwy derbyniol o ran mewnlenwi;

·         Bod dau fwthyn bach ar werth gerllaw’r safle, un am bris dros £300,000 ac un arall am £250,000;

·         Mai dim ond un fynedfa a fyddai’n gwasanaethu’r tai gyda’r terfyn yn cael ei osod yn ôl gan ledu’r ffordd;

·         Pe byddai’r Pwyllgor o’r farn y dylid gwrthod y cais, yna dylid ystyried cynnal ymweliad safle oherwydd fe gyflwynir apêl pe gwrthodir y cais;

·         Wedi derbyn cefnogaeth i’r cais gan gynghorwyr a chyn-gynghorwyr;

·         Bod y Cyngor Cymuned yn synnu bod eu barn ddim wedi ei dderbyn.

 

(ch)   Cynigwyd ac eiliwyd i ganiatáu’r cais yn groes i argymhelliad y swyddogion.

 

Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y prif sylwadau canlynol gan aelodau:

 

·         Bod y cais gerbron yn arbennig ac fe fyddai’n darparu cartrefi am oes i bobl broffesiynol Cymraeg gan eu galluogi i aros yn Llanengan;

·         Nid oedd y polisi yn cymryd i ystyriaeth sefyllfa ardaloedd cyfagos i Abersoch o ran pris y farchnad;

·         Cydymdeimlad o ran sefyllfa’r ymgeiswyr ond roedd y bwriad yn groes i ormod o bolisïau, felly ddim yn gallu cefnogi’r cais;

·         Llawn cydymdeimlad gyda’r ymgeiswyr ond roedd cais tebyg wedi ei wrthod yn Llanbedrog. Roedd angen bod yn gyson;

·         Bod yr Iaith Gymraeg a diwylliant dan fygythiad ac economi’r ardal yn fregus. Ei fod yn benderfyniad anodd, byddai gwrthod y cais yn cau lawr gobaith teuluoedd ifanc i aros ym Mhen Llŷn. Ni fyddai uchelgais Llywodraeth Cymru i gael miliwn o siaradwyr Cymraeg yn cael ei wireddu pe gwrthodir y cais;

·         Cais anodd ei benderfynu, pe caniateir y cais fe rwygir polisïau ac fe fyddai’n rhaid ail-edrych ar y polisïau, o ganlyniad fe fyddai dylifiad o geisiadau o’r fath;

·         Cydymdeimlad gyda sefyllfa'r ymgeiswyr ond fe fyddai’r tai yno am byth. Fe ddylai Tai Teg edrych ar fforddiadwyedd hunan-adeiladu. Nid oedd y polisïau yn cefnogi caniatáu’r cais;

·         Mai hunan-adeiladu oedd yr unig fodd i gael tai fforddiadwy. Yng nghyd-destun mewnlenwi, bod tai ar wasgar yn Llanengan ac nid oedd y tir gyferbyn yn well. Bod prisiau tai yn ardal Abersoch allan o afael pobl ifanc a’u bod yn symud allan o’r ardal. Caniatáu’r cais oedd yr unig ffordd i gadw Cymry Cymraeg yn yr ardal. Yn unol â’r hyn a nodir yn y Canllaw Cynllunio Atodol, bod maint tŷ fforddiadwy yn 94m², a oedd yn rhy fach o ran magu teulu felly roedd angen ail ystyried y maint a anelir ato;

·         Dylid ymrwymo’r tai i gytundeb 106 Tai Fforddiadwy.

 

(d)        Mewn ymateb i’r sylwadau uchod, nododd y swyddogion:

·         Yn deall ei fod yn benderfyniad anodd i’r Pwyllgor, roedd y polisi yn gosod yr amgylchiadau yng nghyd-destun tai fforddiadwy. Bod y tai wedi eu prisio yn £325,000, nid oedd y tai yn fforddiadwy ac nid oedd diben creu cytundeb 106. Byddai caniatáu’r cais yn golygu caniatáu tai marchnad agored yng nghefn gwlad;

·         Bod rhesymau gwrthod cadarn ac fe fyddai caniatáu’r cais yn groes i’r argymhelliad yn groes i bolisi. Deall bod aelodau eisiau cefnogi pobl leol ond roedd sawl eiddo ar werth yn gyfagos. Er byddai’r tai yn fforddiadwy i’w adeiladu oherwydd sgiliau’r ymgeisydd a pherchnogaeth tir, ni fyddai’r tai yn fforddiadwy i’r dyfodol. Nodwyd bwriad i gyfeirio’r cais i gyfnod cnoi cil pe caniateir y cais yn groes i’r argymhelliad;

·         Ni fyddai’r tai yn fforddiadwy hyd yn oed gyda disgownt o 45% ynghlwm â chytundeb 106. Bu apêl lwyddiannus i godi cytundeb 106 Tai Fforddiadwy ar safle agos i safle’r cais oherwydd nid oedd y tŷ yn fforddiadwy. Dim yn amau cymhellion yr ymgeiswyr ond ni fyddai’r tai yn fforddiadwy. Gwrthodwyd ceisiadau tebyg yn y gorffennol agos, roedd y cais gerbron yn groes i bolisïau o ran datblygiadau yng nghefn gwlad. Bod rhaid bod yn ymwybodol o oblygiadau caniatáu’r cais;

·         Bod angen bod yn gyson o ran gweithrediad er yr ymdrinnir â cheisiadau ar eu haeddiant eu hunain. Ar sail fforddiadwyedd y gwrthodwyd y cais yn Llanbedrog. Roedd angen bod yn wyliadwrus o effaith penderfyniad i ganiatáu’r cais ar geisiadau eraill. Bod y rhesymau gwrthod yn rhai cadarn ac wrth gwrs roedd gan yr ymgeiswyr yr hawl i apelio;

·         Bod Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn yn cael ei fonitro ac fe fyddai adolygiad o’r cynllun yn 2021, a allai olygu diwygiadau ond roedd rhaid gwneud y penderfyniad ar sail polisïau cyfredol;

·         Pe caniateir y cais fe ddylid nodi ei fod yn ddarostyngedig i dderbyn adroddiad arolwg ymlusgiaid er mwyn cydymffurfio â gofynion deddfwriaethol;

·         Gellir ymrwymo’r tai i gytundeb 106 Tai Fforddiadwy ond fe fyddai’n golygu costau ychwanegol i’r ymgeiswyr. Byddai’r cytundeb yn cael ei godi ar apêl oherwydd ni fyddai’r tai yn fforddiadwy.

 

PENDERFYNWYD yn groes i argymhelliad y swyddogion i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i dderbyn adroddiad arolwg ymlusgiaid.

 

          Rheswm:

          Diwallu angen lleol am dai.

 

Nododd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio ei fwriad, yn unol â Rheolau Gweithdrefn y pwyllgor hwn, i gyfeirio’r cais i gyfnod cnoi cil gan ddod ag adroddiad pellach gerbron y pwyllgor yn amlygu’r risgiau ynghlwm â chaniatáu’r cais.