Agenda item

Cais llawn i godi 29 uned breswyl ynghyd a thirlunio, parcio, creu mynedfa newydd ag ardal gyhoeddus agored.

 

AELOD LLEOL:         Cynghorydd Peter Garlick

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Cais llawn i godi 29 uned preswyl ynghyd â thirlunio, parcio, creu mynedfa newydd ag ardal gyhoeddus agored. 

 

(a)     Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio ar gefndir y cais, gan nodi bod y safle wedi ei leoli o fewn ffin datblygu Bontnewydd ac wedi ei ddynodi yn benodol ar gyfer tai. ‘Roedd rhai o’r aelodau wedi ymweld â’r safle cyn y cyfarfod er mwyn gweld y safle a’i gyffiniau.

 

          Eglurwyd bod caniatâd ‘byw’ ar gyfer 26 o dai ar y safle yn bodoli. Tynnwyd sylw y paratowyd yr adroddiad cyn mabwysiadu’r Canllaw Cynllunio Atodol yn ymwneud â Thai Fforddiadwy ar 15 Ebrill 2019. Nodwyd bod y datblygiad yn dderbyniol mewn egwyddor oherwydd bod y safle wedi ei ddynodi yn y Cynllun Datblygu Lleol yn benodol ar gyfer datblygiad preswyl. Amlygwyd mai’r newid amlycaf o’r hyn a ganiatawyd yn flaenorol, oedd bod y fynedfa wedi ei ail-leoli o’r lôn fach gul a oedd yn mynd fyny ochr y safle i flaen y safle ac o ganlyniad roedd newid yng ngosodiad y tai o fewn y safle, er hynny, roedd tebygrwydd yn parhau rhwng y ddau gynllun.

 

          Cydnabuwyd bod newid o’r hyn a ganiatawyd yn flaenorol ond mai’r hyn oedd angen ei ystyried oedd faint o gynnydd niweidiol fyddai, os o gwbl, ar drigolion lleol a chyfochrog. Cyfeiriwyd at blotiau 14 i 17 a oedd wedi eu lleoli ar ran uchaf y safle. Nodwyd bod asesiad llawn o blotiau 15 i 17 yn dod i’r casgliad eu bod yn gallu bod yn dderbyniol ar sail ardrawiad ar eiddo cyfagos a hynny yn benodol o ran lleoliad a phellter oddi wrth y ffin gyda’r tŷ presennol cyfagos. Nodwyd yr aseswyd yn benodol os oedd gor-edrych annerbyniol yn debygol o ddeillio o leoli’r 4 tŷ ar y rhan yma o’r safle. Eglurwyd y canolbwyntiwyd ar blot 14 oherwydd y pryder o edrych i mewn i ran breifat o ardd y tŷ cyfochrog. Nodwyd bod y datblygwr wedi newid lleoliad gwreiddiol y tŷ dan sylw a’i symud ymlaen fel ei fod 12.5 medr i ffwrdd o’r ffin ynghyd a rhoi ffenestr o siâp eithaf anghyffredin er mwyn osgoi gor-edrych yn ogystal â symud ffenestri eraill.

 

          Tynnwyd sylw at y sylwadau ychwanegol a dderbyniwyd a oedd yn cynnwys ymateb perchennog yr eiddo cyfochrog (Tywyn) i’r diwygiadau.

 

          Nodwyd bod y swyddogion o’r farn bod y diwygiadau yn gwneud y sefyllfa yn dderbyniol ac na fyddai yna unrhyw or-edrych annerbyniol, byddai unrhyw or-edrych ar draws rhan gwaelod yr ardd ac felly dim dros unrhyw ran breifat.

 

          Amlygwyd bod perchennog yr eiddo cyfagos yn mynegi pryder o ran y ddau dŷ canol a ffenestri llawr cyntaf y tai a’r effaith ar hyd ochr ei dŷ lle’r oedd ffenestr stydi a ffenestr ochr ystafell fyw, ni ystyriwyd eu bod yn brif ystafelloedd ac mai’r ardd gefn oedd y man mwyaf preifat o’r eiddo cyfochrog ac na fyddai unrhyw or-edrych yn annerbyniol, er hynny rhaid nodi bod pryderon y cymydog yn parhau.

         

          Cyfeiriwyd at y pryder mawr yn lleol am effaith posib y datblygiad ar y gymdogaeth o gofio fod yr ardal a thrigolion lleol wedi dioddef effaith llifogydd yn y gorffennol. Cadarnhawyd bod y mater yma wedi ei amlygu o’r cychwyn gyda’r datblygwr a chyngor wedi ei roi y byddai angen sicrhau yn glir trwy wybodaeth a mesurau rheoli penodol, na fyddai’r datblygiad yn amharu ar drigolion o safbwynt effaith materion yn ymwneud â draenio’r safle. Nodwyd mai’r hyn a fwriedir ar y safle oedd creu ardal o dan yr ardal gyhoeddus agored i gynnwys offer arbenigol a fyddai’n casglu dŵr mewn tanciau pwrpasol ac wedyn yn rheoli ei ryddhad i Afon Beuno gerllaw.

 

          Nodwyd y derbyniwyd cadarnhad na fyddai’r datblygiad yn cynyddu risg llifogydd i lawr yr afon cyn belled â’i gwblheir yn unol â’r manylion a gytunwyd. Cydnabuwyd bod y sefyllfa yn peri pryder i drigolion ond nid oedd gwrthwynebiad i’r cynllun a’r mesurau arfaethedig i reoli dŵr gan y cyrff perthnasol sef Uned Draenio’r Cyngor, Cyfoeth Naturiol Cymru a Dŵr Cymru. 

 

          Amlygwyd bod 9 o’r tai yn dai fforddiadwy a bod gohebiaeth wedi ei dderbyn gan gymdeithas tai yn cadarnhau, pe byddai’r cais yn llwyddiannus, y byddent yn cymryd yr unedau. Nodwyd bod yr argymhelliad wedi ei ddiwygio i’r hyn a nodwyd yn yr adroddiad, argymhellwyd i sicrhau’r tai fforddiadwy drwy amod yn hytrach na drwy gytundeb 106 oherwydd y byddai’n hwyluso trosglwyddo’r unedau i gymdeithas dai.

 

          Nodwyd oherwydd gofynion draenio’r safle a’r angen i gael mynediad i gynnal a chadw’r offer o dan y llecyn agored, roedd y datblygwr wedi cadarnhau fel y gwnaed gyda’r cais blaenorol, y byddent yn fodlon cynnig cyfraniad ariannol o £6384.60 tuag at gyfarpar chwarae newydd i’w osod neu wella cyfarpar presennol ar safle chwarae arall yn y pentref. Amlygwyd y derbyniwyd cadarnhad gan yr Uned Polisi Cynllunio ar y Cyd bod y cyfraniad ariannol ac arwynebedd y llecyn agored yn unol â pholisi.

 

          Tynnwyd sylw y derbyniwyd cadarnhad gan yr Adran Addysg bod capasiti digonol o fewn yr ysgol leol a chadarnhad nid oedd angen cyflwyno Datganiad Iaith Gymraeg oherwydd ni fyddai’r datblygiad arfaethedig yn golygu darparu mwy na’r ddarpariaeth tai dangosol a osodwyd ar gyfer yr anheddle yn y Cynllun Datblygu Lleol.

 

Roedd y datblygiad yn dderbyniol o safbwynt polisïau lleol a chenedlaethol perthnasol am y rhesymau a roddwyd yn yr adroddiad.

         

(b)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd gwrthwynebydd y prif bwyntiau canlynol:-

·         Ei fod ef a’i deulu yn byw yn Tywyn a fyddai drws nesaf i blotiau 14 i 16 ers 43 mlynedd;

·         Bod ei ardd yn bresennol yn hollol breifat a ni fyddai unrhyw ffenestr yn gor-edrych ei eiddo fel rhan o’r cynlluniau a ganiatawyd o dan y cais blaenorol;

·         Bod y bwriad yn golygu byddai cefnau’r tai ar blotiau 14, 15 a 16 yn wynebu Tywyn ac o ganlyniad fe fyddai 5 ffenestr llawr uchaf yn gor-edrych ei eiddo;

·         Bod y datblygwr wedi sicrhau na fyddai gor-edrych yn y stad, ei dŷ ef fyddai’r unig dŷ i golli preifatrwydd;

·         Bod y datblygwr wedi cyflwyno asesiad o’r gor-edrych ond ni aseswyd y ffenestri llofft;

·         Er bod ymdrech i leihau gor-edrych o ran plot 14, nid oedd ymdrech i leihau gor-edrych o blot 15;

·         Bod yr asesiad o ran plotiau 14 a 15 yn anghyson, roedd y ddau yr un fath;

·         Mater bach byddai addasu’r cynlluniau i warchod eu preifatrwydd;

·         Er bod aelodau wedi ymweld â’r safle, eu gwahodd i’w eiddo i weld y sefyllfa.

 

(c)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y prif bwyntiau canlynol:-

·         Caniatawyd cais ar gyfer codi 26 tŷ ar y safle a bod y caniatâd wedi ei weithredu ac yn fyw;

·         Bod sefyllfa’r farchnad dai yn 2009 yn anodd oherwydd y dirywiad economaidd, dros y 7 mlynedd diwethaf datblygwyd tai ym Mangor, Caernarfon, Felinheli a Phwllheli;

·         Bod cynlluniau’r cais a ganiatawyd yn 2009 wedi dyddio, yn anaddas ac nid oedd yn ymateb i’r galw;

·         Bod y bwriad yn cynnig gwell mynedfa a chynllun draenio amgen a gytunwyd â’r Awdurdod Lleol;

·         Bod arwynebedd y llecyn agored yn fwy;

·         Byddai 31% o’r unedau yn rhai fforddiadwy a bwriedir gwerthu’r unedau fforddiadwy i Gymdeithas Dai;

·         O ran gor-edrych a phreifatrwydd, gweithiwyd i leihau’r effaith gan osod ffens 2.3 medr o uchder i liniaru’r effaith ar lefel llawr daear a bod yr uned ym mhlot 14 wedi ei osod ymhellach o’r eiddo cyfagos gyda dim ffenestri llawr cyntaf yn edrych i gefn yr eiddo cyfagos;

·         Byddai’r cynllun o fudd i’r ardal leol gan ddarparu unedau marchnad agored gyda darpar brynwyr wedi datgan diddordeb yn yr unedau eisoes;

·         Defnyddir contractwyr lleol ac isgontractwyr lleol ble’n bosib gan weithio i gael deunyddiau yn lleol.

 

(ch)   Gwnaed y prif bwyntiau canlynol gan yr aelod lleol (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn):-

·         Ei fod yn cytuno gyda sylwadau’r gwrthwynebydd;

·         Nid oedd gwrthwynebiad ar y cyfan yn lleol i dai ar y safle;

·         Bod pryderon o ran llifogydd a charthffosiaeth. Roedd dau bwmp yn bresennol ar stad Glanrafon ers Medi 2018 a oedd yn amlygu bod problem llifogydd;

·         O’r farn y byddai’n fwy addas i ddychwelyd y dŵr wyneb i’r Afon Gwyrfai yn hytrach na’r Afon Beuno oherwydd llif y llanw ac fe fyddai’n rhoi tawelwch meddwl i drigolion stad Glanrafon a thrigolion cyfagos;

·         O’r farn y byddai’n well defnyddio’r fynedfa a ganiatawyd o dan y cais byw, gan y byddai’n fwy diogel i gerddwyr na’r fynedfa arfaethedig oherwydd byddai Lôn Cefnwerthyd yn dilyn dyfodiad y ffordd osgoi yn lôn mynediad yn unig.

 

(d)     Mewn ymateb i sylwadau’r gwrthwynebydd a’r aelod lleol, nododd y swyddogion:

·         O ran materion llifogydd, bod paragraff 5.34 o’r adroddiad yn egluro pam nad oedd yn bosib rhyddhau’r dŵr wyneb i’r Afon Gwyrfai. Fe fyddai’r dŵr yn cael ei rhyddhau yn raddol o’r tanciau tanddaearol i gadw’r llif presennol. Bod pryderon lleol wedi eu cymryd o ddifrif ac wedi bod yn rhan o drafodaethau gyda swyddogion yr Uned Draenio, Cyfoeth Naturiol Cymru ynghyd ac eraill a derbyniwyd cadarnhad ei fod yn ddatrysiad priodol;

·         Bod Dŵr Cymru yn fodlon y gall y sefyllfa carthffosiaeth fod yn dderbyniol;

·         Bod yr Uned Drafnidiaeth wedi cadarnhau bod y fynedfa yn ddiogel gyda phalmant yn cael ei greu tuag at gyfeiriad y pentref ac i’r ochr arall i arwain cerddwyr cyn croesi;

·         Bod yr asesiad yn yr adroddiad yn manylu ar y pryder o or-edrych o blotiau 14, 15 a 16. Roedd yr ymgeisydd wedi gwneud diwygiadau sylweddol i blot 14 a oedd yn cyfarch y pryderon o ran gor-edrych. Bod y swyddogion tra’n cydnabod y pryderon o’r farn bod plotiau 15 a 16 yn dderbyniol. Pe byddai’r Pwyllgor yn dymuno, gellir trafod ymhellach gyda’r ymgeisydd o ran plotiau 15 a 16 er mwyn cael datrysiad gwell;

·         O ran y fynedfa a ganiatawyd eisoes, y bwriad oedd lledu lôn Cefnwerthyd i’r adwy gan dynnu rhan o’r gwrych a wal. Byddai’r lôn yn dilyn dyfodiad y ffordd osgoi yn lôn mynediad yn unig, er byddai gwelliant i drigolion lleol o gael lôn dwy ffordd byddai’n rhaid annog y traffig ychwanegol i’r stad i droi mewn cyffordd yn y pentref, fyny lôn ac i gyffordd arall yn nôl lawr i’r safle. Fyddai’r fynedfa arfaethedig yn fwy hwylus i’w darganfod a’i defnyddio gyda modd i greu troedffordd a chroesfan syml i groesi i Stad Glanrafon, sef y ffordd fwyaf uniongyrchol i’r cyfleusterau yn y pentref.

 

(dd)   Cynigwyd i ohirio’r cais er mwyn cynnal trafodaethau gyda’r ymgeisydd o ran lleoliadau/dyluniadau plotiau 14,15 a 16 er mwyn osgoi gor-edrych. Eiliwyd y cynnig.

 

Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y prif sylwadau canlynol gan aelodau:

 

·         A fyddai’r gwrych ar hyd lôn Cefnwerthyd yn cael ei dynnu?

·         Dylid edrych ar osodiad y fflatiau ac ystyried cyfnewid y math o uned ar blot 13 gyda’r math o uned ar blot 18 gan y gallai olygu y byddai mwy o bellter rhwng yr uned ar blot 18 a’r eiddo cyfagos, ac o ganlyniad yn gwarchod preifatrwydd yn llawer gwell. Ddim yn gwrthwynebu’r bwriad o ddatblygu tai ar y safle;

·         Roedd offer atal llifogydd fel rheol o dan y lôn, a oedd ymgais i osgoi cyflenwi cyfarpar chwarae ar y llecyn agored wrth osod yr offer o dan y llecyn? Nid oedd y swm a roddir gan yr ymgeisydd fel cyfraniad ariannol tuag at gyfarpar chwarae ar safle chwarae arall o fewn y pentref yn ddigonol;

·         Faint oedd y nifer o dai a ddynodwyd ar gyfer y safle dan sylw yn y Cynllun Datblygu Lleol?

·         Ei fod yn ymddangos bod y swyddogion yn gofyn i’r Pwyllgor fynd yn groes i bolisi oherwydd roedd y nifer o unedau dros 10% yn fwy na’r hyn a ddynodwyd yn y Cynllun Datblygu Lleol. Bod yr unedau fforddiadwy, sef 3 tŷ a 6 fflat, ddim yn cyflenwi’r angen ond hytrach yn seiliedig ar elw. Roedd diffyg ewyllys da gan yr ymgeisydd o ran gofynion lle chwarae. Dylid gohirio’r cais er mwyn derbyn eglurhad gan y swyddogion pam yr argymhellwyd i fynd yn groes i bolisi a gwneud penderfyniad anghyfreithlon;

·         Bod 12% o unedau yn ychwanegol i’r hyn a ddynodwyd yn y cynllun ar gyfer y safle yn ormodol;

·         Bod y bwriad yn or-ddatblygiad o’r safle ac fe ddylid ystyried tynnu unedau yn hytrach na newid eu gosodiad. Bod angen cadarnhad o leoliad y bibell nwy ar y safle;

·         O ran capasiti’r ysgolion lleol, a oedd edrych ymlaen o ran niferoedd plant?

·         Dylid cynnal trafodaethau gyda’r ymgeisydd oherwydd bod y gor-edrych a fyddai’n deillio o’r datblygiad yn achosi ymyrraeth ar breifatrwydd yr eiddo cyfagos. Byddai’r bwriad yn golygu or-ddatblygiad o’r safle ac nid oedd y cyfraniad ariannol at gyfarpar chwarae ar safle chwarae arall o fewn y pentref yn ddigonol. Roedd angen i’r adroddiad dilynol i’r Pwyllgor ymateb i sylwadau’r Pwyllgor;

·         Diolch i’r aelod lleol am ei gyflwyniad, dylid cynnal trafodaethau gyda’r ymgeisydd yng nghyswllt materion gor-edrych;

·         Dylid ail-drafod gyda’r ymgeisydd o ran gosodiad/dyluniad plotiau 14, 15 a 16 ac ni ddylai unrhyw ffenestr or-edrych ar ardd gefn Tywyn;

·         O ystyried beth ellir ei gael gyda’r cyfraniad ariannol, roedd y fformiwla a ddefnyddir i gyfrifo’r cyfraniad ariannol yn groes i ofynion deddfwriaethol o ran yr hawl i blant i chwarae’n saff.

 

(e)        Mewn ymateb i’r sylwadau uchod, nododd y swyddogion:

·         Ddim yn sicr pe byddai’r gwrych ar hyd lôn Cefnwerthyd yn cael ei dynnu, efallai bod y cynlluniau yn rhoi’r argraff y byddai. Fe fyddai man pasio yn cael ei greu ar y lôn;

·         Roedd y safle wedi ei ddynodi ar gyfer oddeutu 26 uned yn y Cynllun Datblygu Lleol;

·         Fel y nodwyd ym mharagraff 5.1 o’r adroddiad, dangosol oedd y nifer o unedau a ddynodwyd yn y Cynllun Datblygu Lleol, roedd hyblygrwydd ac fe allai’r nifer fod yn llai neu’n fwy. Nid oedd yr hyn a argymhellwyd yn groes i bolisi. O ran cymysgedd maint a math unedau, derbyniwyd cadarnhad gan yr Uned Strategol Tai bod yr hyn a gynigir yn cyfarch yr angen yn yr ardal. Fe fyddai’r bwriad yn darparu croestoriad o dai;

·         Pe gohirir y cais, byddai’r adroddiad dilynol i’r Pwyllgor yn cyfarch y materion a godwyd o ran nifer unedau yng nghyd-destun y Cynllun Datblygu Lleol. Yn sicr nid oedd yr argymhelliad yn anghyfreithlon;

·         Fe ymgynghorwyd gyda’r Adran Addysg o ran capasiti yn yr ysgolion lleol, ac yn unol â’r drefn a sefydlwyd yn y Canllaw Cynllunio Atodol: Datblygiad Tai a Darpariaeth Addysgol, roedd yn seiliedig ar adeg cyflwyno’r cais felly nid oedd edrych ymlaen;

·         Bod y cyfraniad ariannol o £6384.60 ar gyfer cyfarpar chwarae yn seiliedig ar fformiwla genedlaethol a oedd wedi ei nodi yng Nghanllaw Cynllunio Atodol: Llecynnau Agored mewn Datblygiadau Tai Newydd.

 

            PENDERFYNWYD gohirio’r cais.