Agenda item

Codi annedd newydd.

 

AELOD LLEOL:         Cynghorydd Gareth A. Roberts

 

 

Dolen i’r dogfennau cefndir perthnasol

Codi annedd newydd.

 

(a)       Ymhelaethodd y Swyddog Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais gan nodi y bu i’r Pwyllgor Cynllunio ymweld â’r safle ar 8 Rhagfyr 2017. Cais ydoedd ar gyfer codi un tŷ annedd ar lain o dir gwag o fewn ardal breswyl o ddinas Bangor. Nodwyd bod y ffin ddatblygu yn rhedeg ar hyd ffin ddeheuol y safle ac fe roddwyd caniatâd amlinellol i godi tŷ ar y safle drwy apêl yn 2013, sydd erbyn hyn wedi dod i ben. 

 

Eglurwyd bod y safle ar ffurf triongl ac fe’i lleolir oddi ar ffordd breifat Rhes Bryn Heulog gyferbyn a theras o dai.  Nodwyd bod y safle yn cefnu ar res o dai teras ar Ffordd Caernarfon a saif y tu cefn i erddi hir a chul y tai hynny ar lecyn o dir ar lefel uwch sydd rhwng y gerddi a llwybr marchogaeth cyhoeddus. Esboniwyd bod y safle yn rhedeg mewn cyfeiriad croes i’r gerddi sy’n golygu ei fod yn ffinio gyda 7 gardd. Fe fyddai’r fynedfa gerbydol oddi ar y llwybr marchogaeth gyda lle parcio i o leiaf ddau gerbyd ar y safle.

 

Wrth ystyried bod caniatâd cynllunio wedi ei roi ar gyfer datblygiad anheddol ar y llecyn yn y gorffennol pwysleislwyd bod yr egwyddor o ddatblygu tŷ yma yn dderbyniol ond wedi dweud hynny roedd y cais a oedd yn destun apêl yn ymwneud â chynlluniau penodol ar gyfer tŷ deulawr yn wynebu Rhes Teras Brynheulog heb unrhyw ffenestri yn wynebu cefnau tai sydd wedi eu lleoli ar Ffordd Caernarfon.

 

Esboniwyd bod y cynlluniau newydd yn sylweddol wahanol i’r rhai oedd yn destun y cais apêl. 

 

Ni chredir bod y dyluniad fel cyflwynwyd yn dderbyniol o safbwynt effaith ar fwynderau gweledol, cyffredinol a phreswyl, ac fe fyddai’r ddwy ffenestr llawr cyntaf yn creu gor-edrych annerbyniol sylweddol dros erddi a ffenestri cefnau tai ar Ffordd Caernarfon, ac yn creu effaith mur uchel gormesol ar ben y llethr sydd tu cefn i’r tai.  Mynegwyd pryder hefyd am yr effaith ar y strydwedd.

 

Eglurwyd fod swyddogion wedi trafod ac awgrymu i’r ymgeisydd cyn iddo gyflwyno cais y gallasai datblygiad o fyngalo gromen, wedi’i ddylunio’n briodol, fod yn dderbyniol ar y safle.

 

Argymhelliad y swyddogion cynllunio ydoedd gwrthod y cais am y rhesymau a nodwyd yn yr adroddiad.  

(b)       Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr ymgeisydd y prif bwyntiau canlynol:

·        ei fod yn Aelod Lleol dros yr ardal

·        ei fod wedi byw yn yr ardal hon trwy gydol ei oes a cheisio adeiladu cartref iddo'i hun a'i deulu a chyfle unwaith mewn bywyd i gael cartref i fyw yn yr ardal

·        ei fod wedi siarad â'r cymdogion o ran y cais ac wedi eu sicrhau y bydd y safle yn cael ei lefelu a bydd muriau cynnal yn cael eu hadeiladu ynghyd â sgrinio uchel ar hyd y safle cyfan er mwyn cadw preifatrwydd

·        bod gosodiad y tŷ ar gornel bellaf y safle i osgoi unrhyw elfennau gor-edrych ac wedi cael sicrwydd gan yr Adran Cynllunio eu bod yn hapus gyda'r tŷ sy'n cael ei adeiladu ar y safle ond bod pryderon gyda'r ffenestri sy'n wynebu'r teras ar Ffordd Caernarfon

·        holodd yr ymgeisydd pa bolisi oedd gan yr awdurdod cynllunio o ran pellter derbyniol rhwng adeilad newydd a theras presennol

·        Mewn ymateb iddo, nododd yr Adran Cynllunio nad oedd ganddynt unrhyw bolisi penodol.  Felly bu i’r ymgeisydd edrych ar bolisïau awdurdodau eraill megis Adrannau Cynllunio Sir y Fflint a Chonwy sydd â pholisi sy'n nodi bod pellter o 22 metr yn dderbyniol fel y pellter gwahanu rhwng ffenestri'r llawr cyntaf o dŷ presennol. Gyda hyn mewn golwg, mesurwyd y pellter o'r ffenestri i'r teras presennol ac roedd o’r farn bod y cais yn cydymffurfio â'r mesuriad penodol o 22 metr pe byddai Cyngor Gwynedd yn mabwysiadu'r polisi hwn

·        Yn ddiweddar iawn nodwyd bod Cyngor Gwynedd wedi caniatáu estyniad llawr cyntaf i eiddo sydd wedi'i leoli dau ddrws i ffwrdd o'r safle hwn, ac wedi caniatáu ffenestri'r llawr cyntaf i oredrych gerddi

·        Roedd yr ymgeisydd o'r farn nad yw wedi cael ei drin yn deg iawn

 

(c)       Mewn ymateb, nododd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio bod y swyddogion cynllunio yn ymdrin â phob cais ar ei haeddiant a bod y cyngor a roddir gan swyddogion yn gwbl broffesiynol ac annibynnol. Tynnwyd sylw bod hanes i’r cais dan sylw a bu i’r ymgeisydd dderbyn cyngor o’r math o dŷ a fyddai’n addas i’r safle yma. Pwysleisiwyd bod sylw wedi ei roi i’r apêl yn 2013 ac fe gyfeiriwyd y Pwyllgor Cynllunio i baragraff 5.3 o’r adroddiad sy’n amlinellu’n glir y math o dŷ fyddai’n dderbyniol ar y safle hwn.

 

Ymhellach cyfeiriwyd at baragraff 5.6 sydd yn egluro'r math o gais a math o dŷ sydd yn gwbl wahanol i’r hyn ganiatawyd ar apêl.

 

Pwysleisiwyd bod egwyddor o adeiladu tŷ ar y safle yn dderbyniol cyn belled a bod y tŷ yn addas o ran maint a dyluniad.

 

(ch)   Ychwanegodd y Rheolwr Cynllunio bod y swyddogion cynllunio wedi ymweld â’r safle gan gynnig cyngor i’r ymgeisydd gyda’r neges wedi bod yn gyson a chlir (ar lafar ac yn ysgrifenedig) y byddai datblygiad preswyl ar y safle yn gallu bod yn addas yn ddarostyngedig i oresgyn pryderon amlwg iawn am or-edrych i dai cyfagos yn Ffordd Caernafon ac fe gyfeirwyd bod nifer o’r tai hyn yn is na’r safle.  Cydnabuwyd bod pellter yn cael ei gydnabod fel pellter rhesymol rhwng tai i osgoi goredrych sef 22 medr ond nad oedd yn ganllaw sydd wedi ei fabwysiadu gan Gyngor Gwynedd ond ei fod yn cael ei dderbyn fel canllaw cyffredinol gan swyddogion ac mewn apeliadau. Pwysleiswyd bod tai Ffordd Caernafon yn bodoli’n barod a’r cais gerbron yn dŷ newydd, ac o ganlyniad eglurwyd bod y goredrych yn llawer gwaeth gan fod y safle yn uwch, ac yn yr achos hwn bod yn rhaid cymryd i ystyriaeth lefelau tir, defnydd o’r ffenestri, defnydd o’r gerddi a pha mor breifat ydynt ar hyn o bryd, yn ogystal â’r canllaw pellter o 22 medr.

 

(d)     Cynigwyd ac eilwyd i wrthod y cais.

 

(dd)   Yn ystod y drafodaeth ddilynol, amlygwyd y pwyntiau canlynol gan Aelodau unigol:

 

(i)      Gofynnwyd a oedd potensial i ganiatau’r cais yn seiliedig ar ddirprwyo’r hawl i’r swyddogion cynllunio ei ganiatau yn dilyn trafodaeth gyda’r ymgeisydd ar ddyluniad derbyniol.

Mewn ymateb, eglurodd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio pe byddai’r Pwyllgor yn hapus gyda’r argymhelliad, bod y swyddogion cynllunio yn fwy na bodlon trafod gyda’r ymgeisydd ar gynllun a fyddir yn dderbyniol ac y gellir ei gymeradwyo.

 

(ii)      Gofynnwyd a oedd y mesuriadau pellter (sef 22 medr) o fewn y gyfraith?

 

Mewn ymateb, esboniodd y Rheolwr Cynllunio nad oedd cyfraith yn dynodi  pa mor bell neu agos ydoedd adeilad, ond yn y cyd-destun i benderfyniad apêl disgrifiwyd y math o eiddo all fod yn dderbyniol i’r safle ond bod y cais gerbron yn ddyluniad i’r gwrthwyneb. Ychwanegwyd bod yr ymweliad safle wedi bod yn ddefnyddiol o ran gwerthfawrogi'r math o eiddo oedd yn destun y cais a beth fyddai ei berthynas gyda’r holl eiddo cyfagos ac ategwyd barn y swyddogion cynllunio ei fod yn annerbyniol yn ei ffurf bresennol. 

 

(iii)     Cyfeiriwyd at gais blaenorol yn Nhywyn a drafodwyd yn gynharach gan y Pwyllgor Cynllunio, pryd y nodwyd nad oedd gor-edrych yn faterol i gynllunio.  

 

Mewn ymateb, esboniwyd bod cais Tywyn mewn sefyllfa drefol sydd yn wahanol i’r safle yma. Yng nghais Tywyn nid oedd y goredrych yn annerbyniol ond roedd y cais gerbron yn cael ei ystyried yn annerbyniol oherwydd natur y safle yma.

 

Penderfynwyd:            Gwrthod am y rheswm isod:

 

Fe fyddai’r datblygiad arfaethedig yn niweidiol i fwynderau preswyl meddianwyr eiddo lleol oherwydd y byddai’n achosi effeithiau gor-edrych sylweddol i mewn i, neu tuag at, fannau preifat yr eiddo hynny ac y byddai hefyd yn creu strwythur gormesol ei natur i’r tai hynny. Ni chredir ychwaith fod y cynlluniau a chyflwynwyd yn arddangos dyluniad o ansawdd uchel sy’n rhoi ystyriaeth lawn i gyd-destun amgylchedd adeiledig y safle. Ni fyddai’r datblygiad yn ychwanegu at, a gwella, cymeriad ac ymddangosiad y safle na’r ardal yn gyffredinol ac felly fe gredir bod y cais yn groes i bolisïau PCYFF 2 a PCYFF 3 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn.